大量蓋房子的問題，和賣給誰的問題，不是我們小老百姓關心的問題。有房子的人不買了，沒有房子的人得繼續買。為了子孫後代，成家立業，還得買房啊！

大家好，我是地產經濟觀察

關於樓主這個問題，我們可以不從宏觀資料找答案，從身邊的城市變化看看有哪些可以輔助判斷的依據。

總量與結構失衡

表面上資料顯示中國城鎮化率為60.6，但是地區差異、人口差異還是很大的。兩套房、三套房的家庭比比皆是。真正買不起房的人很多，每年代表剛需的郊區樓盤75-90平方米的戶型佔比都在75%以上。

每年大量的二手房交易也都被剛需客戶買走。政府大量的經濟適用房、廉租房、共有產權住房也都是為了解決中低收入人群住房的問題。

資產配置結構

導致大量中產重複購房的主要原因還是資產配置需要。

近幾年最穩定增長的資產配置方式就是購買房地產。

中國的投資渠道真正穩定、健康的比較少，特別是最近幾年股票、P2P、基金不斷爆出醜聞，空心化嚴重，大家都把置業作為資產配置的主要方式。

城市發展與更新

產業轉型對商業空間的需求不斷更新，要求更加聚集性、綜合性，要求更高的運營服務。

傳統建築的空間滿足不了現代商業的需求，導致了大量的城市更新專案的出現。

比方說，前幾年商住社群的商業型別一般都是底商形態，最近幾年，大部分一線公司商業產品都是社群商業綜合體的形式出現。早先的零售、服裝、手機等商業業態更趨向於餐飲、教育等體驗性商業。

個人消費升級

大家對個人住房的功能需求不斷增加，要求更舒適的空間尺寸，更優美的社群環境、更貼心的物業管理、更智慧的設施裝置。

兩房換三房、三房換四房，自由化功能組合等已經成為改善的剛需。

房地產的建設與投資一定是個持續的過程，就像商品的更新換代一樣。

城市39平米，農村47.3平米的實得率問題

很多人認為國內房子嚴重飽和的根據，都是從統計局釋出的這份報告中得出的，2018年城鎮居民人均住房建築面積39平方米，農村居民人均住房建築面積47.3平方米。

雖然報告上人均住宅面積最低也接近40平米，但真正的住房實得率並沒有這麼高。

1 公攤面積

新建城市商品房基本上全部附帶公攤面積，100平米的房子通常實得率只有80%-90%，也就是說會有至少10-20平方作為公攤面積，業主是無法獨自使用的。

公攤的問題一直被很多購房者詬病，但從實際的建築情況來看，公攤問題會繼續存在於房地產市場中，當然也會拉低人均實際居住面積。

2 小產權房

這兩年各地對於小產權房的整治力度加大，很多小產權房和違法建築都會被拆除，這無疑將減少城市中的人均居住面積。

小產權房和違法建築一樣，即不合規也不合法，也許平日憑藉僥倖心理，認為小產權房只要沒人管就可以放心購買，這種觀念從開始就是錯的。

小產權房多現於城中村或城鎮結合部，大隊為本村人口建設房屋後，剩餘的房產向社會出售，有些大城市的房價過高，很多外來人口只能將買房計劃轉向各類小產權房，如果將這些房產刨除，那麼人均居住面積還將下降。

3 房屋安全使用年限問題

不管產權是40年，50年還是70年，房屋的設計安全使用年限通常都在50年內，且多數老舊小區因物業問題，房產本就得不到有效保養，一般住房在30年左右就開始喪失部分居住功能。

很多建於80，90年代的房屋現在都遇到了房屋老化問題，不管是外牆脫落，還是內部管道堵塞，已逐步喪失正常居住功能。

而有些年代更加久遠的小二樓，小三層房屋，電線老化，樓道昏暗，居住安全隱患較大，雖然房屋整體還在安全使用年限內，但實際正常居住功能已大打折扣，甚至有的已經被放棄空置，等待未來拆遷。

這些空置房雖然存在於房本上，但已喪失實際居住功能。

1 荒廢的村落

年輕人都到城市裡去了，村裡剩下的都是老人和小孩，等這些小孩長大了，他們也會到城裡去的，最後村子裡只剩下老人，而這些老人會越來越少---來自一個農村老人的自述。

未來，農村的人均居住面積肯定會越來越高，但基本屬於沒有任何效果的提升，很多年輕人寧可背井離鄉，擠在狹窄的鄉鎮或城市夾縫裡，也不願迴歸於村落中。

2 農村戶籍城市生活是趨勢

很多農村人戶籍在農村，可是常年在城市中工作生活，其中最常見的就是工地上的農民工群體。從農村人均居住面積上考量，這些人的居住面積顯然是飽和的，但從實際角度出發，這些人在城市中的居住面積顯然遠遠低於47.3平米。

還有農村的人均居住面積，是可以透過建設自家宅基地調整的，也許今天的47.3平米，透過新建住房就可以翻倍，但這種情況在未來肯定會越來越少，因為更多的人透過城鎮化進入城市，在農村建房就失去了意義。

3 針對性的人口流入問題

城鎮化初級階段會推動農村人口無差別進入城市，中級階段人口會由農村進入縣城改為進入城市，而小城市人口進入大城市，目前我們就屬於中級階段的後期，而在高階階段中，人口會進入經濟發展更好，有生活水平提升的都市圈。

未來十年城鎮化還要提升10個百分點，約等於一年會有1000萬人口進城，其中每年可能會有800萬以上人口進入全國二十幾個都市圈內，佔比很大，而這些都市圈的人口進入流量會明顯減少，從全國660多個城市的角度考慮，未來絕大多數的城市都將面臨放多人少的局面，而熱點城市人多房少，加之減量發展的規劃，就有可能形成在冷門城市，整棟大樓無人居住，另一邊在熱點城市，地下室擠滿了租客，導致居住面積高低差繼續拉大。

1 住房自有率

中國住房自有率已近90%，農村住房幾乎是百分之百自有，城市住房70%自有，20%-30%租房，10%福利房。

尤其是在北上廣深四個一線城市，住房自有率排名最後四位，很多本地居民並沒有屬於自己的首套房，而是成年後多和父母共同居住，加之外來人口過多，這些地區的房產缺口仍然很大。

2 改善需求

現在的中國房市已經告別了居住嚴重擁擠的時代，現在房市的主要發展方向是，要住好房子，要租好房子。

如果說單位福利分房是為了居者有其屋的話，那麼房改就屬於面向全社會不同收入人口的整體住房改革，透過差異化的住房分類，實現居者有其“好”屋的深化改革。

且從實際的施政效果來看，這種變化是顯著的，房子越住越大，環境越來越好，從居住的體驗度來講，無疑房改是非常成功的。

3 帶動經濟流通貨幣

經濟的發展離不開房地產，雖然過度依賴房地產行業會導致經濟發展本末倒置，但短期內房產仍會推動經濟上行。

房地產行業本身就為大量進城務工的農村人口提供了很多崗位，其關聯著的幾十個產業也為社會提供了為數不少的就業崗位。

再者，從貨幣的實際作用出發，貨幣只有流動起來才能發揮它真正的效果，透過房地產及上下游產業鏈，可以帶動貨幣整體在社會中的流通速度，讓貨幣流動起來推動經濟發展，除了房地產之外，很難有其他行業，有這種調動大規模資金流通的能力。