作為一名資深銀行貸款業務經理，我最有發言權！

根據題主所問，房子抵押貸款利息年化3.65%，但是房貸利率年化4.9%，根據表面數字來看，4.9%大於3.65%，當然是選擇抵押貸款更划算，但是真的是這樣嗎？？待我慢慢道來！

據我所瞭解，年化3.65%的利率，應該是一年期先息後本還款方式，等額本息不會有那麼低的利息，先息後本也不會有很長的年限，一般每年都會歸本一次，而房貸利率4.9%，還可以做到等額本息30年！

首先，我們以100萬房貸為例，我們來對比一下，100萬抵押，年化3.65%一年期先息後本，月還款金額1000000×3.65%/12＝3041.67元，一年利息1000000×3.65%＝36500元，30年總利息36500×30＝109.5萬元，4.9%房貸，等額本息30年，月還款額5307.26元，30年總利息5307.26×12×30-1000000＝91.06萬，利息一對比，就資金成本而言就顯而易見了！

其次，並不是所有的地區的房產都可以做抵押貸款的，因為有些地區房價偏低，地區偏遠，甚至是因為地域黑名單，銀行是不做這些地區的抵押貸款，但是卻可以做房貸！

第三，就算第二個條件滿足，但是就目前市面上的銀行抵押貸款來說，絕大部分銀行都是隻能做企業經營性貸款業務的，（也就是必須要有公司，必須要有營業執照）少部分銀行可以做消費貸款，但是利率也不會這麼低，就我們武漢市場而言，平安銀行消費貸利率5.85%先息後本和6.15%等額本息，工商銀行5.5%等額本息，也都比房貸基準利率高！也就是說，因為這一條件，也就排除了普通上班族的夢想了，只有做生意的老闆有這個福利了！

第四，當你是做生意的老闆，您滿足了第三個條件，但是一年期先息後本，也就是前面11個月只需要還3041.67元利息（第一個條件中的以100萬為例），到第12個月的時候，一次性歸還100萬本金+一個月利息3041.67元，您平時拿3041.67很簡單，完全沒壓力，但是到第二年的時候就需要歸本一次，一下子拿出一百萬嘛？？是不是倍感壓力山大？？親身經歷身邊很多客戶因為做了先息後本，最後導致還本不了而賣房子，血淋淋的教訓！

為什麼呢？因為銀行當初審批的時候，雖然額度可以迴圈使用，但是必須要歸本一次，然後銀行稽核，稽核透過以後才允許迴圈續貸，此時如果你沒有那麼多資金的話就需要過橋公司過橋，市面上行情價是千1-千2一天，（一千塊錢一天的利息是1-2元，一百萬一天的利息也就是1000-2000元）一般迴圈續貸也需要5-7天的時間，也就是每一年都是需要5000-14000的過橋資本！一旦本年度中，你公司出現經營異常，或者徵信發生逾期，或者你本年度有什麼法律官司的話，銀行大機率就會被拒貸，所以你還進去的本金拿不出來了，但是你還要還過橋公司的一百萬，很多老闆因為還不起，從而導致走到賣房子的地步了！！

所以，綜合來看，您還覺得轉貸很划算嘛？？如果是做大生意，有雄厚的資金支援的話那這些都是小事，沒什麼壓力，可以轉貸，如果是上班族，或者小微企業的話不建議轉貸！！

很顯然，抵押貸3.65%更划算。飛刀做了20多年的小貸業務，可以說說看。

抵押貸——以房產為抵押的，經營貸（消費貸也行，不過最上限100萬）。一般是做一個10年期限的額度，額度內隨借隨還，隨還隨借。——一年期利率3.65%。

房貸——就是購房按揭，20年或者30年的等額本息（或者等額本金），利率4.9%。這是中長期貸款。

首先是3.65%比4.9%低不少！

其次是抵押貸，本金一直佔用，用款充分。按揭貸無論是哪種還款方式，本金從第一個月開始，就要一定償還，本金逐漸償還銀行。——因此按揭不划算。

做抵押經營貸，關鍵是需要符合條件——需要有經營的企業，需要有經營收入，超過50萬貸款還要受託支付給第三方。——如果銀行發現經營貸去買房了，肯定會要求提前還款。

抵押經營貸，每年還款，提款，存在一定不確定性——萬一還款了，提不出來，麻煩就大了。

而且抵押貸，在2020年疫情期間，國家扶持，利率低，未來也有可能漲利率。

很簡單，就是額度10年，每次借款1年，到期後，不用還款，繼續延期一年貸款使用。

很多銀行都可以這麼辦。

資深信貸經理來回答！

如果單從利息看，肯定是抵押貸划算，畢竟年化才3.65%。貸100萬為例一年可以省1.25萬。

不過抵押貸一般年限都是3-5年左右，到期後還款壓力就會很大，如果沒有足夠的資金一次性還清就要繼續轉按。所以綜合下來哪個划算還是要根據自己的情況來定。