房企不缺錢了？融資利率最低2.2%，比銀行大額存款還低！

據“萬科”釋出的公告顯示：擬將發行於2017年7月、融資規模30億元的“17萬科01”的票面利率下調至1.9%（原利率為4.5%），下調時間預計在該債券存續期後2年（5年期）！

值得一提的是，若“萬科”這一次能成功調降利率，將會成為今年首個把存量債券利率下調至2%以內的房企！

在此之前，“華夏幸福”曾先後2次下調融資利率：先是將融資規模24.75億元的“18華夏01”的利率下調至5%（原利率為6.8%），後又將融資規模20億元的“18華夏03”的利率下調至4.4%（原利率為7.15%）！

對此，房地產行業內專業人士認為：“萬科”等多家房企下調融資利率的背後，是房地產融資政策寬鬆、房企境內債券融資持續井噴！

上述業內人士分析表示：根據最新的房地產統計資料顯示，截止到上月底（5月），房企融資共計約3076億元，其中4月份單月融資更是高達近千億元（971億元），不僅遠高於去年同期，還創下近年來新高！

據瞭解，目前融資已發行“2字頭”利率的房企有很多家，比如：“金地”合計融資規模60億元的利率最低為2.6%、“招商蛇口”融資規模10億元的利率為2.2%、“華潤置地”融資規模8億元的利率為2.65%！

尤其值得注意的是，房企“2字頭”的融資利率，已經開始低於銀行大額存款的利率了，以“宇宙第一大行”為例，20萬元和30萬元整取整存2年時的年利率分別是2.88%、3.04%！

那麼，問題來了：房企是不是已經不缺錢了？

業內人士認為：雖然房企今年“受益”於疫情，融資環境有所改善，但並不是所有房企都能從“開閘放水”中受益，還有很多房企發行了高息債券；

比如：“明發集團”計劃發行融資規模1.76億美元債券，利率高達22%，而在此之前，已發行了一筆美元債券，融資規模2.2億美元、利率為15%；

“當代置業”已發行融資規模3.5億美元的優先票據（共2筆），利率為11.8%-11.95%；

“華南城”也已發行融資規模4.25億美元的優先票據，利率為10.875%-11.5%！

對此，上述專家分析表示：像“萬科”、“金地”這種既不缺錢，也不愁借不到錢的大型房企，趁著現在資金面非常寬鬆，下調融資利率並不值得奇怪，不過只為降低融資成本，或將引發投資者“退票”！

該專家還表示：“萬科”作為“中國地產三強”，具有房地產行業的標杆導向性，一旦此次下調融資利率成功，勢必會對其他房企（尤其是優質房企）融資（尤其是相似債券）產生影響，從而引發房企“調降潮”！

隨著中美貿易爭端和對外出口的下滑，下半年的紀濟局勢更加惡化。大量的中小型房企。面臨的融資難的情況如果得不到緩解，將會出現破產潮。目前唯一的方法就是盡各種方法融資儲備過冬彈藥。儘量賣掉存量固定資產，拋掉多餘累贅業務。在此基礎上，以求慢慢轉型。

近年來隨著融資的逐漸收緊，限購的持續推進，龍頭房企藉助資金及品牌優勢持續搶佔中小房企的市場份額。隨著房價的逐漸高企，土地成本佔比逐漸增加，而招拍掛的全面推行導致土地價高者得，進一步擠壓了中小房企的生存空間。

因此中小房企未來的出路要麼收縮陣線，比如減少土地存貨佔比或減少進入的城市，聚焦自己的優勢區域佈局或自己擅長的產品線，這樣才能在接下來更理解的市場競爭中獲得立足之地。或者藉助於自己的區位優勢與大房企進行合作開發，或者減少產品開發週期長的產品，以獲得資金及成本優勢。

房地產行業雖然進入穩定發展階段，不過因行業規模巨大，國內大中小城市眾多，客戶需求多樣化，中小房企因規模小，也有船小好掉頭優勢，若能根據客戶及市場需求，快速開發出適路的產品依然能獲得不錯的發展。@少數派投資周良

一邊是上半年高達2108億元的到期債券；一邊是包括信託在內的房地產融資風險防控加強、規模嚴控。

房企正在經歷一次“縮衣緊食”的考驗，一次對“錢袋”的保衛。

克而瑞研究中心總經理林波直言，2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業的境內融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，淨負債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風險。

中小型房企融資壓力倍增

克而瑞資料顯示，今年一季度過後，從4月份開始房企單月融資便持續減少。5月份房企發債規模大幅縮水，95家典型房企境內外發債總量210.6億元，環比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經降至兩年來的最低值，僅為492億元。業內預測，在目前的融資環境之下，房企的單月融資額可能繼續會維持在低位。

“當下房企市場化融資途徑融資愈發困難，資金需求較大的房企採用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業融資則更加困難。”同策諮詢指出。

的確，融資環境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受衝擊的。

林波表示，一些資金緊張的企業，想融資則只能走非標融資，如信託、基金、理財。而即使是非標融資，政策趨勢也愈發緊張，如針對房地產信託公司產品，政策已要求“不允許超過6月份”，即後續不允許新增規模。

隨之，海外發債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發債雖然發行量環比是下降的，但比例逐漸上升。

今年上半年，房企境內外債券類融資總額4286億元，佔2018年全年的59.3%。其中，境內發債1402億元，佔發債總量的33%；境外發債2883億元，佔比67%，相較於2018年上升了19個百分點，發債規模大。

“海外發債明顯放量，主要就是因為國內發債過審批很少，資金緊張的企業不得不選擇其他渠道。”林波表示。

但不容忽視的是，境外債券融資成本達8.34%，較於2018年全年增長1.19個百分點。實際上，2019年上半年以來，房企新增債券類融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個百分點，普遍呈上升趨勢。

境內渠道受限，海外成本攀升，對中小型企業而言壓力不容忽視。

財務不良企業或陷危機

在這一場行業優勝劣汰中，資金週轉率低、債務壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風險首當其衝。

以銀億股份為例，其市值一度達400億元。2016年為改變主業單一，銀億以120億元的價格開啟收購（美國ARC、日本艾禮富和比利時邦奇），轉型“房地產+高階製造”雙主業的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權質押，埋下了債務危機的導火索。

2017年地產調控加碼，銀億房地產業務雪上加霜。加之汽車行業寒冬來臨，汽車業績大幅下滑，導致2018年銀億股份的總淨利潤僅為-4.74億元。伴隨債務到期，2018年銀億的持有現金降到了歷史新低的8.35億元，而現金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最後出現債務違約。

除短期債務高企，淨負債率較高、融資成本較高的企業，同樣面臨風險。

據克而瑞資料，目前房地產業內平均淨負債率約70%，不少企業淨負債率超過100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

上述機構人士認為，這類企業需要儘快把現金週轉出來，才能抵抗風險。

但不容忽視的是，不少企業都參與了2016~2017年的高價拿地，也拿了不少三四線城市的土地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

林波認為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉三四線的房企銷售壓力會明顯增加。所以也能看見，今年以來房企紛紛迴歸一二線，這類城市雖然有限價壓力，但去化不成問題。

“重倉三四線城市的這類企業，如果現金無法覆蓋短期負債，要麼在專案股權上進行處置、轉讓，回籠資金，要麼以房抵款、向供應商押款；當然，最簡單的辦法還是降價促銷。畢竟在這一波行情中，如果專案去化一旦出現問題，沒有踩準節奏，等待房企的將是滅頂之災。”林波表示。

“相對而言，全國化的大企業專案分佈均衡，可以平衡銷售節奏，來抵禦風險。如果是佈局少的企業，則壓力更大。”房玲則認為，即使在拿地和城市佈局層面，大企業也的確展現出了更高的抗風險能力。

高週轉自救與“多條腿”求生

面對風險，企業有哪些“降壓”辦法？

林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現，對企業現金流、資金鍊就不會造成影響。所以，高週轉、能夠在時間內完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關鍵。

“此外，處在調控中，如果企業出現資金問題，要麼去融資，要麼賣資產。”一位業內人士直言。

2019年6月份克而瑞監測資料顯示，40家上市房企實現的股權融資金額為75.68億元，環比上漲83.17%（5月股權融資總額41.32億元）；佔總融資金額比重為12.37%，相比上月份的41.32億元（佔比11.23%），絕對值及佔比雙升。有4家房企選擇專案子公司部分股權轉讓。

“在債權融資受限的情況下，越來越多的房企不得不選擇股權融資，透過專案子公司部分股權轉讓進行融資。”上述人士認為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

例如金科股份、泰禾集團就採用了境內銀行貸款、信託貸款、其他債權融資三種債權融資方式；Sunny城採用了境內銀行貸款、信託貸款、發行公司債三種債權融資方式；中南建設採用了境內銀行貸款、發行公司債及其他債權融資三種債權融資方式。

該人士進一步表示，債務方面，企業還是要提前做好債務到期提前償還的規劃。“有些企業出問題，就是因為一筆債務到期，出現連鎖反應。一旦出現一個債務違約，未來預期會很大程度降低，不從根本解決而不斷借新還舊，容易陷入惡性迴圈。”

在剛剛過去年的上半年，房地產融資市場的表現可謂跌宕起伏。至6月份，房企融資總額環比上漲，外幣融資金額增多，融資狀況十分不穩定。今年一季度，房企融資出現了“小陽春”。但從4月份開始情況急轉直下，尤其是5月17日銀保監會發布的23號文，明確要求商業銀行、信託、租賃等金融機構不得違規進行房地產融資。在此背景下，房企融資額“斷崖式”下滑。在巨大的償債壓力緊逼之下，房企的融資成本也持續走高。上半年房地產融資市場跌宕起伏，似上演“過山車”。

那中小房企企業該如何自救？

如果前兩年拿的土地能順利變現，對企業現金流、資金鍊就不會造成影響。所以，高週轉、能夠在時間內完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關鍵。“此外，處在調控中，如果企業出現資金問題，要麼去融資，要麼賣資產。”一位業內人士直言。

“在債權融資受限的情況下，越來越多房企選擇股權融資，透過專案子公司部分股權轉讓進行融資。”上述人士認為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

首先是自己的債務率是多少？70%是相對可控的區間，也就是槓桿不要做得太高，股權轉讓尋求合作，相互報團取暖，對於中小房企是適合的，最好是別的行業，有可能達到雙方優勢互補。尋找民間資金，實際操作中，2分年息，是可以接受的，打造和尋找強有力的銷售隊伍，這很重要。有的中小房企，陷入困境，槓桿做的過高，民間資金成本過高，整體形勢不好，銷售不暢，幾個因素的作用，屋漏偏逢連夜雨，才會陷入困境。

房地產屬於資金密集型行業，對資金敏感度較高。所以房企的融資能力直接決定了企業未來前景，然而由於房地產的高度金融投資化醞釀了不小的風險，所以從政策上也不斷收緊。近期持續的融資環境趨緊，房企資金將面臨多重管制，這將會對中小房企的影響比較大，直接造成融資成本大大增加。無論是銀行貸款還是信託監管都在收緊，對於發行外債也使出了大招。

多條路被堵死了，2019年房企仍處於償債高峰期，銷售端限制較為嚴格，多重影響因素疊加下，房企如何生存將成為2019年重要話題。尤其是中小房企。截至7月19日，今年宣告破產的房企已經增加到265家。在這265個破產企業中，粗略看來大部分都是一些中小房企，這也印證了一個道理，普遍日子不好過，但是大魚吃小魚的生存法則依然在上演，儼然成了大房企或者有錢開發商的遊戲，其他中小房企將在房地產大洗牌中被最佳化淘汰掉。

如果開發商賣房本事也不行，那基本上儲存體力就很難了，少了銷售的快速回籠資金，將失去生存機會，資金鍊很可能瞬間拖垮一個企業。高槓杆高負債下的房企基本上就是這樣的命運。

要想活下去，除了做好產品，就是給購房者最大的實惠。降價似乎也是最好的手段，也是唯一出路，但是降價可是個技術活，不是你想降就能降。

總之，不能再盲目樂觀了，做好過苦日子的準備，甚至被市場淘汰都有可能。但同時都要在困難面前有信心，既不悲觀也不能盲從，要客觀面對、樂觀笑對、積極應對。怕的就是明明自己很冷，還要裝出一副滿不在乎的樣子，太裝不是好事。

如何在夾縫中謀求生存空間，已經成為這些企業不得不思考的命題。他們如何在強者如林中分一杯羹？

第一，縱觀現在的大房企，紛紛喊出“多元化”轉型的口號，但在多元化的背後，是強大的資金實力的支撐和試錯的成本，譬如恆大冰泉等。而資金不雄厚的小房企，則可以聚焦戰略，瞄準細分市場，憑藉精準的定位獲得一線生機。

第二，打鐵還需自身硬，小房企可以苦練內功，憑藉精良的品質謀得市場的認可。大房企由於自身擴張的需要，往往採取的是高週轉戰略，蘿蔔快了不洗泥，因此，時不時的有質量問題爆出，如果小房企能夠提升產品的價效比，靠口碑贏得市場，做到“小而美”才能進一步獲得擴大的機會。

第三，靠創新給市場提供驚豔的新產品形態。當房地產由黃金時代進入白銀時代，跑馬圈地的時代已經過去。當中國的城鎮化程序進入中後期之際，創新業務的發展漸成趨勢。譬如花樣年做出了估值極高的彩生活。

第四，避開大房企拿地集中地，向偏遠地區下沉。龍頭房企憑藉更低的融資成本、強大的銷售能力，可以在土地市場縱橫馳騁。而縱觀他們的拿地版圖，則以一線城市和熱點二三線城市為多， 而在他們步履不及的地方，則是小房企的機會所在。

第五，壯士斷腕，接受大房企的併購。一些大房企為了快速佔領市場，進入一些中小型市場之際，往往會選擇併購方式，以最快的方式佔領市場。而此時，小房企可以選擇以出售資產的方式退出市場，實現資本變現，再利用盤活後的資金重新開展關聯行業的投資。