“一房二賣”,詐騙or欺詐？哪份合同有效、能履行？如何賠償？

一、一房二賣的兩份合同是否都有效？

如果兩份合同都是當事人自願簽署的，內容合法，且沒有《合同法》第52條損害國家、集體或第三方利益等的相關情形，就應當認定兩份合同都是合法有效的。而不能說，因為第二份合同是後籤的，就沒有法律效力。

但也有例外：如果第二份合同中的購房人與房主有串通嫌疑，也就是說，明知房主已經把房子賣給了別人，還故意加價買這房子，這就需要另當別論了。還有其他許多情況，這裡不再一一贅述。以上案例中，如果小王能找出證據，證明第二個買房人與賣方存在惡意串通，存在損害國家、集體或第三人利益的情形，就可以主張小李與劉生所籤合同無效。

惡意串通，是指合同的雙方當事人非法勾結，為牟取私利而訂立的合同。比如，賣方和第三人私下協商，故意簽訂第二份買賣合同，目的是讓賣方不再將房屋賣給第一個買受人。這種情況就存在惡意串通的嫌疑。這時對於第一個買房人來說，他可以要求賣方繼續履行與他的合同，如果履行不了，可以要求他承擔相應的違約責任來彌補自己的損失。

二、兩份合同都有效的情況下，應履行哪份合同？

對於這個問題，一般遵循的原則，一是物權優先於債權的原則，二是債權平等的原則。

物權優先於債權是指當同一標的物上，既有物權又有債權時，物權優先。案例中的小王與劉生兩位買房人，如果該房以向其中一個買受人辦理完了過戶登記手續，則自然應將此房判給這個人比較合適。

債權平等原則，就是指，兩個買房人都沒有辦理過戶手續，那這個選擇權可以交與賣方人，他可以選擇把房子到底賣給誰。但是如果其中一個買房人已經提起了訴訟，那就只能由法院根據具體情況去判決。

法院一般按下列順序進行判決：

1. 已經辦理過戶的優先。

2. 都沒有過戶，已經合法佔有房屋的優先。

3. 都沒過戶也都沒有佔有房屋，則應考慮各買受人實際付款的多少、是否辦理的網籤、合同成立的先後等因素公平合理的確定。

三、沒有得到房屋的人如何維護自己的權益？

這個首先要看合同中有無相關的違約責任，有約定按約定執行，沒有約定可以按法律規定執行。比如可以要求對方承擔違約責任、賠償損失等。特別是對於現在房價飛速上漲的情況，比如買受人因為這個糾紛，導致再行買房時房價上漲，這個購房差價是可以要求違約方進行賠償的。

四、一房二賣的這種情況會不會涉及刑事犯罪？

關於一房二賣的問題確實跟合同詐騙罪有些像，所以如何區分一房二賣到底屬於普通的民事糾紛，還是屬於刑事案件非常關鍵。合同詐騙罪與合同糾紛可以從以下幾個方面進行區分：

1.主觀方面。行為人在主觀上是否明知自己沒有實際履行能力而與他人簽訂合同以達到非法佔有他人財物的目的。

2.履約能力。行為人是否具備履行合同的實際能力。

3.欺騙手段的程度。行為人是否採取隱瞞真相、虛構事實。

4.履約的行為。訂立合同後，行為人是否具有積極的履約行為。我個人認為，區分合同詐騙罪與合同糾紛的關鍵是行為人的主觀目的，行為人是以騙取財物為最終目的，還是透過履行合同而獲得經濟利益。而要判斷行為人的主觀目的，必須從行為人是否具有履行合同的實際能力、是否採用欺騙、隱瞞等手段以及履行合同的實際行為，違約後的表現等幾方面進行綜合判斷。

以上我們分析了一房二賣的法律問題，具體到前面的案例，到底是小王得房還是劉生得房，得根據我們前面所講，結合具體情況，比如付款多少來確定。

1.一房二賣

　　商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由於出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同並賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。

　　【解釋】買受人只能要求“房地產開發商”承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金;如果出賣人是平民百姓，不在此列。

　　2.預告登記

　　預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。