1、若該限制民事行為能力人與他人簽訂的買賣合同是與其年齡、智力相適應的，則該買買合同有效。

2、若該限制民事行為能力人與他人簽訂的買賣合同是與其年齡、智力不相適應，且監護人未追人的，則該買賣合同自始不發生法律效力，而不是無效。

業主或者是客戶是個未成年的小孩，或者者意識不清晰的成年人，這樣的人買賣房屋有哪些風險呢？我們又該如何防範呢？為什麼要把未成年人和異性的人放在一起呢因為在法律上，他們都叫做無民事行為能力人或限制民事行為能力人，說到這裡，我們先給大家補充幾個法律是無民事行為能力人，是什麼意思呢，從年齡上來說是指，八週歲以下的小孩兒，從精神智力狀態上來說是指，完全不能辨認自己行為的成年人。價格概念是限制民事行為能力，人這個從年齡上說是指8到18週歲的小孩兒從精神治理狀態上來說是指不能完全辨認自己行為的成年人。第三個概念是完全民事行為能力，人是指年滿18歲，且精神健康的人。根據民法總則第144條規定無行為能力的人實施的民事法律行為無效。只有完全民事行為能力人，才能進行任何民事活動，講到這裡大家肯定清楚了，未成年人或意識不清晰的，成年人是不能完全獨立的進行房屋交易的，那麼，如果他們需要買房或者賣房，該怎麼辦呢，根據民法總則第23條規定，限制民事行為能力人的監護人是其法定代理人，也就是說，當他們需要進行房屋交易的時候需要由其監護人作為法定代人進行簽約，對於未成年人來說，他的父母，就是他們的監護人，但對於成年人需要法院申請宣告。她或他是限制民事行為能力人，宣告之後再指定監護人，具體流程是什麼呢，第一步，由近親屬向被申請人所在地基層法院提出申請請求宣告被申請人為無或限制民事行為能力人，第二步，經醫院鑑定屬實，法院宣告，被申請人為無貨，限制民事行為能力，第三 向法院或居委會村委會民政部門申請，在其進行中指定監護人，第四步，監護人持監護人判決書或監護文書辦理房屋交易手續，在這裡提醒大家，如果房屋所在區的不動產登記中心等認何居委會指定監護人，那麼被申請人由居委會或村委會宣告監護人。如果不動產登記中心等，不認可居委會指定的監護人只需向法院申請宣告，在實際交易當中，如果限制民事行為能力人簽約了，那真的就非常悲劇了，但是，不是的，根據合同法第47條規定，限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，這個合同是有效的，如果不幸有限制民事行為能力人，簽約了，可以催告法定代理人在一個月內予以追認，法定代理人追認。如果法定代理人未做出表示視為拒絕追認合同無效，根據合同法第58條合同無效之後應該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此到的損失雙方都有過錯的應當各自承擔相應的責任，最後做個總結，在進行房屋交易的過程當中遇到未成年人和不能辨別自己行為的成年人，他們不能單獨從事房產交易行為，如果確有需要，則必須由其監護人代為辦理，否則合同不發生法律效力，未成年人的監護人是父母，針對不能辨認自己行為的成年人，需要先向法院宣告為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，然後居委會村委會制定其監護人。

1.合同內容與其年齡、智力、認識範疇相當的，合同成立並生效；2.超出的，合同效力待定，未受監護人追認，自始無效。