大家都聽說過一手期房，二手“期房”很少聽人談及。這裡的期房不是指“開發商在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋，而是指不能立即過戶的房產。

第一類，經濟適用房等政策禁止在規定年限內上市交易房產。

第二類，政府直接出臺限購政策的房產，比如惠州買入後，直接限制5年內賣出。

第三類，已經與開發商簽訂了買賣合同，完成付款，但是沒有還沒有辦理房產證的。

特別是第一類、第二類、第四類的房產以後會遇到很多，目前政府大力調控房產市場，所以很多城市都出臺了限售政策，還有現在購房成本讓房產交易頻率大大降低。

那麼我們先說下第一類經濟適用房的合同簽訂情況。

經濟適用房可以買賣，是指在禁止交易期內可以簽訂交易合同，但是必須等禁止交易期滿後才能交易。

也就是說可以提前約定好，等到能交易的那天再交易，但是簽訂完合同，買家是不能直接入住、或者拿來經營，這個是違反法律的。

經濟適用房屬於二手房期房交易，存在的一個風險就是，無法對抗善意的第三人。

比如A有套經濟適用房而且在禁止期內和B簽訂了合同，但是禁止期過了後A把房子直接過戶給不知情的C，那麼B就不能再過戶了，即使簽訂了合同。所以B只能讓A支付違約金。C就是善意第三人。

第二類，政府直接出臺限購政策限制交易的房屋，這個現在就比較多見了

現在深圳的惠州買入後5年內禁止賣出，夠狠吧！這種情況也和經適房類似，但是可以先簽訂買賣合同，並實際入住使用，禁止期過後去房管局變更。不過風險跟一類也類似，無法對抗善意第三人，如果賣方一方二賣，並將房屋再禁止期滿後實際過戶給了第三人，同意會導致買方無法實現合同目的，只能請求支付違約金。

第三類，已經與開發商簽訂了買賣合同，完成付款，但是還沒有辦理房產證的房屋。

一般有兩種情況：

第一種是開發商直接更名，這類情況需要開發商同意，並且一般情況是隻交了定金並未簽訂合同情況下。如果已經簽訂了買賣合同並付款，並進行了備案，也無法更名。 這種情況實際也不能叫期滿購買，只能說把指標給轉讓了，前面合同作廢，重新與開發商簽訂了買賣合同。

第二種情況是常見的情況，比如A已經與開發商簽訂了買賣合同，完成付款，甚至已完成入住，但是房產證還沒有辦理下來，這種情況，買家B是可以與A簽訂房屋買賣合同，並約定在房產證可以辦理時，A應立即及時辦理房產證，並過戶給買家B。 這種合同同樣是有效，並會得到法院支援的。

未來隨著市場存量交易不斷增多，會有越來越多這種政策遺留的交易發生。而且現在很多人買房能關心的也只有價格了，所以很多大坑還在路上等著，建議向網際網路型買賣服務團隊諮詢會有更好的收穫。

二手期房?第一次聽說，字面理解，就是別人買的期房還沒交房再轉手賣給你哇，這不是正規流程的交易，賣家就是炒房的，甚至有可能跟開發商勾結，中間有很多未知風險，還會付出更多的費用。

二手期房，就房哥理解的話，就是原房主沒拿到房，又轉手賣給別人。現在炒房客在一座城市買期房，急於將房子出手，很多都採取這樣的方法。他們在價低的時候買入，然後等漲價時，在以低於市場的價格賣出，這樣的房就叫二手期房。

那麼購買二手期房靠譜嗎？房哥覺得還得具體問題具體分析。

1.開發商靠譜與否

要問二手期房靠譜與否，首先需要看開發商，開發商靠譜的話，再去考慮其他問題。雖然二手期房，不是直接從開發商那裡購買，但房哥覺得還是需要考慮開發商的實力問題，畢竟你所購買的房是期房，一旦開發商不靠譜，你的資產將被套牢。

2.五證是否齊全

不論買什麼期房還是二手期房，五證齊全是必須的，最起碼你得確定一下自己所購買的房屋產權年限是多少，土地性質又是什麼，五證不全的房，還是謹慎購買。

3.房產證辦理問題

既然是期房，說明原房主也沒有房產證，購買沒有房產證的房本身就是有風險的。期房離交房時間一般有2年左右的工期，再加上現在並不是交房就能辦房產證，順利的話，基本等交房3年後才陸陸續續辦理房產證，也就是說這個房最起碼你需要等5年左右的時間，才真正屬於你，那麼你敢保證中間不會有任何意外嗎？現在賣房反悔的事列不在少數，所以買二手期房，風險係數太大。

購買期房，就有一定的風險，更何況購買二手期房，二手期房，不光你與原房主之間的關係，甚至你還與開發商之間存在一種微妙的關係，他們兩者有一個不願意配合你，將來辦理房產證將是一件令人頭疼的事，房哥建議，不要為了一時的便宜，而選擇二手期房，風險係數過大，當然除非你有錢，這些就都可以不必考慮。

以上僅是房哥個人愚見，如有不足，還望見諒~

（一）什麼是期房？

習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房；

（二）什麼是二手期房？

一手期房買家轉手給下家。

（三）二手期房靠譜嗎？

(1)未取得證件的不具備上市交易條件，

(2)未出證之前的公證買賣在法律上雖然也具有效率，但現實中的案例告訴我們，賣方違約的風險還是比較大。

(3)一房多賣的問題。如不能立即過戶，具有一房多賣非法目的賣房人將獲得充分時間，且不易被權利人查證。

(4)長期無法過戶的問題。私下交易的買賣雙方具備交易條件的時間越長，交易不穩定性越大，買方交易風險越大。

(5)後期未知的政策因數，涉及購房資格，稅費等。

總結：房產交易是一種極其專業性的交易。房產交易的形式、種類很多，每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程式及辦理相關手續。