保利租賃住房REITs是國內首單央企租賃住房REITs，該專案經上交所審議透過，專案總規模50億元，優先順序評級AAA，產品期限18年分期發行。這個專案的發行對行業具有具有重要創新意義和示範意義。

保利租賃住房REITs針對青年公寓和養老公寓需求，側重彌補房產市場上租賃短板，對於促進養老保障與社會保障、推進住房租賃市場建設以及促進住房租賃市場開展資產證券化業務開展與實踐具有重要的社會意義。保利租賃住房REITs的底層物業資產為公司自持的優質租賃住房，自持產業為專案開展提供底層保障。

中國的租賃市場市場潛力巨大，隨著國家出臺相應的房地產調控政策，房地產市場趨於穩定態勢，限購伴隨著剛性需求的持續性存在使得租賃市場的需求擴大，迫切需要對租賃市場進行科學性的統籌以解決住房需求。針對青年和老年人的保利租賃住房REITs正是採納借鑑國外資本市場的通行做法而進行的一項對社會具有積極推動作用的專案。該專案的亮點還有分期發行——發行人可以根據自身與市場發展情況，在兩年的有效期內靈活安排發行批次和規模。

租賃住房REITs的社會意義巨大。首先，從金融方面對房產企業資金管理具有積極作用，REITs推出利於租賃住房企業加快資金回籠和加大市場投入，能夠促進投資人分享租金收入和物業升值收益，增加參與回報收益，充分調動企業與投資人參與的積極性；此外，對於租賃市場而言，REITs的推出利於租賃市場健康發展，化解一線城市的居住難題，惠及更多普通租戶。從宏觀方面講，REITs的推出有助於資本市場服務租賃住房行業發展探索積累經驗，形成行業示範效應，推動其他符合條件的且致力於住房租賃市場發展的住房企業借鑑學習。

租賃REITs在政策強調租賃市場發展，及自持住宅物業頻出的背景下，對房地產商而言，可有效盤活房地產存量資產，提高資金利用效率；對中小投資人而言，租賃REITs為其提供了分享房地產行業增長收益的渠道；對政府而言，可以有效緩解租房市場供需不平衡，租賃市場不完善等難題，同時，租賃REITs更多是不動產的運營模式，而非融資手段，強調對不動產的長期持有運營，透過運營管理，實現物業增值以獲得溢價，符合國家當前“只住不炒”的政策導向。

中國REITs的探索可以追溯到2007年，華人民銀行聯合住建部等部委提出按照“試點與立法平行推進”的原則推進REITs，歷經十餘年探索，2017年10月新派公寓類REITs和保利租賃住房類REITs分別在深交所和上交所推出，中國租賃REITs才邁出了實質性的一步。中國國內租賃REITs發展滯後的根本原因之一，在於中國租賃市場的租金回報率低，國內一線和強二線城市的租金回報率普遍低於2%，對比當前國內金融市場上3-4%上下波動的一般金融產品利率水平，租賃REITs對投資人的吸引力有限。另外，從法律制度來看，一方面，中國缺乏針對REITs專門的法律體系，目前主要參考《基金法》、《信託法》等，在租賃REITs發行上市、資訊披露等方面缺乏明確的指引；另一方面，中國雙重徵稅的稅負結構也制約了租賃REITs的發展。

根據不同的監管主體，中國的類REITs可分為銀行間、交易所REITs，分別面向銀行機構投資人和證券市場投資人；根據不同的資金流向，REITs可分為權益型、抵押型和混合型REITs，國內租賃類REITs的探索目前以抵押型為主；根據不同的組織形式，REITs可分為公司型、基金/信託型REITs，國內以後者為主；根據不同的募資範圍，中國的類REITs可分為私募、公募REITs，且以私募REITs為主。整體而言，與國外RETIs市場普遍是權益型、公司制、公募REITs有根本性的區別。

在中國現行的市場環境下，租賃REITs以資產支援專項計劃為載體的形式更具法律可行性，相較於公募基金模式，資產證券化模式下，專項計劃透過結構化設計持有不動產權益或相應租金請求權，存續期內管理人沒有權利進行再投資業務拓展，存續期結束後，多采用原始權益人回購方式處置租賃物業，是一直被動管理模式，退出渠道有限。但根據REITs領域專業人士的呼籲，國內公募REITs在法律框架、監管環境等方面的條件已經基本成熟，租賃公募REITs的試點落地已呼之欲出。

根據中國特殊的法律結構和稅制體系，短期內中國租賃REITs更適合債權類產品結構。但是從長遠看，隨著公募REITs法律體系的逐漸搭建，投資人市場教育的成熟度提升，未來中國將逐漸推出不依賴於信用主體，以物業專案資產為核心的權益類REITs。

REITs是資產證券化產品中的代表性創新產品；租賃住房REITs是具有權益型REITs屬性的資產證券化產品。

保利租賃住房REITs是國內首單央企租賃住房REITs，該專案經上交所審議透過，專案總規模50億元，優先順序評級AAA，產品期限18年分期發行。這個專案的發行對行業具有具有重要創新意義和示範意義。

保利租賃住房REITs針對青年公寓和養老公寓需求，側重彌補房產市場上租賃短板，對於促進養老保障與社會保障、推進住房租賃市場建設以及促進住房租賃市場開展資產證券化業務開展與實踐具有重要的社會意義。保利租賃住房REITs的底層物業資產為公司自持的優質租賃住房，自持產業為專案開展提供底層保障。

中國的租賃市場市場潛力巨大，隨著國家出臺相應的房地產調控政策，房地產市場趨於穩定態勢，限購伴隨著剛性需求的持續性存在使得租賃市場的需求擴大，迫切需要對租賃市場進行科學性的統籌以解決住房需求。針對青年和老年人的保利租賃住房REITs正是採納借鑑國外資本市場的通行做法而進行的一項對社會具有積極推動作用的專案。該專案的亮點還有分期發行——發行人可以根據自身與市場發展情況，在兩年的有效期內靈活安排發行批次和規模。

租賃住房REITs的社會意義巨大。首先，從金融方面對房產企業資金管理具有積極作用，REITs推出利於租賃住房企業加快資金回籠和加大市場投入，能夠促進投資人分享租金收入和物業升值收益，增加參與回報收益，充分調動企業與投資人參與的積極性；此外，對於租賃市場而言，REITs的推出利於租賃市場健康發展，化解一線城市的居住難題，惠及更多普通租戶。從宏觀方面講，REITs的推出有助於資本市場服務租賃住房行業發展探索積累經驗，形成行業示範效應，推動其他符合條件的且致力於住房租賃市場發展的住房企業借鑑學習。

房地產投資，古來有之。在世界歷史中的很長一段時間，擁有多少地，以及這塊地上所有的產出，是個人和家族財富的最重要標誌。

但是房地產投資，也有其鮮明的特點，那就是：需要的資金量巨大，交易手續複雜耗時，交易費用也比較高。這些特點，導致房地產投資活動，主要是大資本的遊戲，普通老百姓有心無力，參與度不高。

這樣的狀況，在美國推出了第一個房地產投資信託（REITs）後，發生了根本性的轉變。

房地產投資信託，英語叫做REITs，是Real Estate Investment Trusts的簡稱。

在本人的歷史文章，《房地產投資信託基金（REITs）》中，我曾經提到，房地產投資信託是一項偉大的金融發明，因為它為普通散戶投資者提供了一種金融工具，能夠以比較方便和廉價的方法，成為房地產投資者，並從房價的上漲中獲得投資回報。

對於門外漢來說，我們可以這樣理解房地產投資信託。REITs基金的資金來自於基金股東。REITs基金會指定一個管理公司，來管理該基金的投資和運營活動，並向其股東征收管理費。

透過REITs，管理公司會去選擇購買或者投資一些房地產專案。可供投資的房地產專案範圍很廣，可以是住宅房產，零售房產，商務辦公樓，酒店，廠房和倉庫，等等。

如果管理得當，這些房地產投資專案會產生一定的現金流回報。在扣除了相關的費用後，REITs會向股東定期發放分紅。REITs的股東，會從房地產專案的市值增長，和租金收入中獲得投資回報，就好像自己去購買一套房子進行投資一樣。

在REITs沒有被髮明以前，一個普通散戶投資者，想要投資購物大廈，辦公樓，酒店這樣的專案，是不可想象的。因為大部分人的資金實力，根本夠不到投資這些專案要求的門檻。但是REITs的發明，巧妙的解決了這個難題，即它透過一個法律結構，聚沙成塔，讓很多中小投資者也參與進來，同時也鼓勵了更多老百姓成為房地產的投資者。

回顧美國REITs的發展歷史，細數其獲得成功的經驗教訓，其中一條非常重要的，是它對於REITs的稅費處理。

1960年，時任美國總統艾森豪威爾簽署了《房地產投資信託法案》（The REITs Act Title），在法律監管上為房地產投資信託的發行掃清了障礙。

該法案規定，如果一個信託申請並獲得REITs資格，那麼它就可以免除所得稅。

申請成為REITs，需要滿足一系列要求。其中一條比較重要的要求，是每年需要將至少90%的利潤，作為紅利分發給股東。對於股東來說，他們收到的這些分紅，在公司層面是免稅的，只需要上交個人所得稅。

這個稅費優惠，鼓勵了更多的投資者將自己的資金投入到REITs之中，也促成了後來REITs市場的大規模發展。

對於廣大散戶投資者來說，REITs提供的價值，主要體現在以下三個方面：

第一、由於法律要求REITs必須把至少90%的利潤再分給股東，因此REITs投資者每年都能收到現金收入。這個價值，和投資者購買固定收益類債券，並從中獲得利息收入是類似的。對於那些需要現金收入的投資者，比如退休人士，這個特點很合他們的胃口。

第二、REITs能夠抵通脹。由於REITs投資的是房地產實體資產，因此在通脹比較高的環境中，房價和房租也會水漲船高。而上面提到的債券，由於其利息是固定的，因此投資者在高通脹環境中會遭受很大損失。REITs抗通脹的特點，給投資者提供了多一層保護。

第三、REITs向投資者提供了股票之外的另一個很不錯的投資回報。

以美國過去30年（1988到2018年）的歷史為例。REITs的投資回報（以FTSE NAREIT REITs指數計），為每年9.26%左右。同期標普500全回報指數（含紅利）的回報，為每年9.97%左右。REITs的回報稍稍落後於股票，但差距並不大。由於其回報是基於一個完全不同的資產型別（房地產），因此能夠給投資者的投資組合提供多元分散的價值。

由於上面說到的這些優點，在艾森豪威爾簽署了REITs法案後，REITs在美國的市場規模快速發展，並逐步蔓延到全世界其他國家。

1960到1961年，美國第一批五支REITs被批准發行上市。其中的2支，至今還活躍在紐交所：PEI（市值約5億美元）和WRE（市值約22億美元）。

經過近60年的發展，美國建成了世界上最大的REITs市場。時至今天，投資購買REITs的美華人，高達8000萬左右，佔到美國總人口的1/4左右。在美國上市的REITs，其總市值超過1萬億美元，每年大約分發超過600億美元的紅利。REITs涵蓋的房地產專案，包括住宅、寫字樓、購物大廈、酒店、倉庫、廠房、森林，醫療保健、基建、資料中心等各種型別，可謂五花八門，應有盡有。

值得指出的是，美國REITs市場的高速發展，並不是一個孤立的事件。同期，美國民眾的投資意願，在股市指數和可支配收入節節高升的刺激下，也水漲船高。在這個大背景下，包括REITs在內的各種金融創新工具，比如公募和私募基金，也經歷了類似的爆發性增長。這個大背景，和目前中國的宏觀經濟背景有類似之處，因此更值得我們學習研究。

同時，世界上其他國家，也逐漸效仿美國，開始發行自己的REITs。1969年，荷蘭發行了歐洲的第一個REITs。1971年，澳洲發行了首個REITs。到今天為止，主要的資本主義國家市場裡，都有不少REITs供廣大投資者選擇。

值得指出的是，REITs雖然可以為投資者帶來很多價值，但卻遠不是沒有風險的。事實上，如果我們回顧美國REITs的發展歷史，就不難發現其經歷過好幾個漲跌週期。

1969 到1974年，美國的REITs市場迎來了第一個高速發展期。短短几年之內，市場上大約發行了50多個按揭REITs。在REITs下面涵蓋的房地產市場總市值，從10億美元左右快速上漲到200多億美元，在短短5年內翻了20倍。

然而，好景不長。1973年，第一次石油危機發生。石油危機導致美國物價飛漲，通脹率居高不下。為了應對持續攀高的通脹率，美聯儲開始升息。銀行利息的上升，對按揭REITs市場造成了致命打擊。由於按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放棄，留下不少爛尾樓。那些透過按揭來投資這些房地產市場的REITs，自然也大受打擊。很多房地產信託公司不得不宣佈破產，或者被低價併購。

1980年代，REITs市場從1970年代的暴跌中開始慢慢恢復。然而到了1980年代末和1990年初，美國發生了儲貸銀行危機，並波及到房地產市場大跌。商業地產的市價，一度下跌了30%到50%左右。1990年，REITs市場的平均回報下跌14.8%，是REITs指數問世以來的最差回報。

最近的一次REITs大跌，發生在2008年金融危機期間。相信很多讀者對這段歷史都還記憶猶新，因此我就不再贅述了。

到目前為止，中國還沒有REITs。在過去很多年，業界每年都對推出第一個REITs有很高的期望，但最後都是失望而歸。比如2018年5月，據中證報引訊息人士透露，公募REITs年內將出爐。但是後來由於種種原因還是沒有得到實現。

展望未來，希望有關立法可以儘快完善，早日推出中國的公募REITs。這樣中國的投資者，也能夠像國外的投資者那樣，透過這種金融工具，豐富自己的投資選項，獲得更好的投資回報。

參考資料：