環京地區可能是房地產市場調控前炒作最多的地區之一。當然，由於炒作嚴重，這也是這次房地產市場監管受到衝擊最大的地區之一。尤其是在政策的作用下，離北方京只有一條河的燕郊房價明顯下跌，從4萬多元的最高點跌至現在的不足2萬元。在這種情況下，很多人對環京的樓市失去信心，認為環京的樓市可能難以回覆高峰期。然而，這種情況最近發生了變化。資料顯示，燕郊、固安、香河、石家莊和張家口中只有張家口地區的平均交易價格下降，而其他地區的價格上升，其中燕郊環比上升33%。

人口趨勢將對房價起到決定性的作用

從這一點來看，房地產市場潛力巨大。未來，北京肯定會繼續以自己的優勢吸引人才。然而，由於北京有限的人口承載能力，這些新人口肯定會向環京地區的城市聚集。事實上，環京地區仍然承載著北京的巨大勞動人口。被稱為“沉睡的城市”的燕郊每天有成千上萬的人從這裡去北京工作。近年來固安、香河等地也因完善的交通條件接收了大量北京外流人口。只要北京的房價不大幅下跌，仍會有一大批買不起房的人源源不斷地湧入，這將極大地支撐著環地區的住房市場。

樓市調控讓環京房價明顯下跌，但現在看來，這種下跌更像是被嚇出來的調控政策。事實上，上環京地區的樓價並不是那麼難以承受，現在樓價上升只是迴歸理性。

儘管環京樓市潛力巨大，但環京樓市仍支撐著北京人口和產業的外流，這極大地限制了環京樓市的發展。積累和發展需要時間。對投資者來說，時間也是他們最缺少的。為什麼在過去的20年裡你可以透過投資房地產來賺錢？最大的原因是投資者可以在短時間內透過許多交易快速提高房價，但現在提高房價必須花很長時間。

然而，對於剛需來說，這是完全不同的，因為剛需並不期望房地產升值並賺很多錢。剛需只需要確保房地產不會貶值，不會讓辛苦賺來的資本白白浪費掉。從這一點上看環京房地產沒有問題。畢竟，不管怎麼說，從北京流出的人口和工業確實會給環京地區帶來好處。事實上，近年來，燕郊、固安、香河等環京地區的交通、醫療、教育等配套設施正在逐步完善，“大北京都市圈”正在加速形成。也許在未來，環京地區的房價將不會像以前那樣上漲，但贏得通貨膨脹是沒有問題的。這是現在買房最大的信心。

無論是哪裡，投資住宅肯定比投資商住兩用好，因為住宅的居住舒適性更高，產權年限也更長，後期水電費也相對便宜些。目前燕郊的價格確實觸底了，值得入手，但是建議能買住宅還是買住宅，沒有資格的話，想買商住兩用的公寓，也一定要挑地段位置好的，靠近地鐵22號線（平谷線）的專案值得入手。