黃浦區新昌路1號地塊北塊

居住房屋徵收補償方案

本地塊房屋徵收範圍已由黃浦區人民政府確定，並已達到舊城區改建意願徵詢的規定比例，現將居住房屋徵收補償方案公佈如下：

一、房屋徵收與補償的法律依據

（一）《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）

（二）《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（市政府令第71號）

（三）《關於貫徹執行<上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規範徵[2012]9號）、上海市住房和城鄉建設管理委員會《關於公佈部分規範性檔案清理結果的通知》（滬建法規〔2016〕664號）

（四）《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房[2011]77號）

（五）《上海市國有土地上房屋徵收評估管理規定》（滬房規範 [2018]5號）

（六）其他相關法規和規範性檔案

二、房屋徵收的目的

加快推進舊城區改建，改善居民的居住條件和環境。

三、房屋徵收的範圍

東至新橋路，南至新橋路51弄，西至九子公園，北至南蘇州路。

四、被徵收房屋型別、建築面積的認定辦法

（一）房屋型別認定

房屋型別以房地產權證書記載或公房管理部門摘錄為準。

（二）房屋建築面積的認定

對於已經登記的房屋，其建築面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。

對於未經登記的房屋，以相關批准檔案記載的建築面積為準，實際建築面積小於相關批准檔案記載的建築面積的，以實際建築面積為準。相關批准檔案未記載建築面積，或者雖無批准檔案但有相關材料證明在1981年以前已經建造並用於居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建築面積為準。

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建築面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的。

2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用於居住並已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規定的換算係數計算建築面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規定的換算係數計算建築面積。

五、徵收居住房屋的補償方式及補償、補貼計算標準

徵收居住房屋的，被徵收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

（一）被徵收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。

（二）評估價格=被徵收房屋的房地產市場評估單價×被徵收房屋的建築面積。被徵收房屋的房地產市場評估單價低於評估均價的，按評估均價計算。

（三）評估均價=被徵收範圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建築面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估後計算得出，由房屋徵收部門在徵收範圍內公佈。

（四）價格補貼=評估均價×補貼係數×被徵收房屋的建築面積。本區補貼係數為0.3。

（五）套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被徵收房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被徵收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼按照房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，本區每戶套型補貼面積標準為15平方米建築面積（被徵收房屋屬於成套獨用居住房屋的，本地塊根據其套型面積較小的實際，被徵收房屋的補償金額增加套型面積補貼，每戶套型補貼面積標準為12平方米建築面積）。

六、徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇貨幣補償的，租賃關係終止，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

徵收執行政府規定租金標準的公有出租居住房屋，被徵收人選擇房屋產權調換的，由被徵收人負責安置公有房屋承租人，租賃關係繼續保持。對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被徵收房屋屬於舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規定增加套型面積補貼。

七、徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準

徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，對被徵收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%。

對房屋承租人的補償按照有關公有房屋承租人的補償規定執行。

八、居住困難戶稽核辦法（附件一）

九、特殊物件認定和補貼辦法（附件二）

十、簽約期限

房屋徵收決定作出後，被徵收人、公有房屋承租人根據房屋徵收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，徵收決定終止執行。

根據市、區相關規定，本地塊房屋徵收補償協議生效條件為簽約期限內簽約比例達到85%。

本地塊房屋徵收補償簽約期限為2個月（起始日期根據被徵收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公佈。簽約期限內，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%後的15日止，但被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽約所能享受的相關獎勵、補貼仍按原簽約期限結算。

十一、徵收居住房屋的獎勵和補貼標準

獎勵和補貼以房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶發放。

（一）徵收居住房屋的獎勵標準

1、簽約獎勵費

被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門簽訂房屋徵收補償協議並在約定期限內搬離被徵收房屋，按簽約時段給予簽約獎勵費：

在簽約期限第1個月內簽約的，每戶給予簽約獎勵費50萬元；

在簽約期限第2個月內簽約的，每戶給予簽約獎勵費45萬元。

簽約期限屆滿後簽約的，每戶給予簽約獎勵費30萬元。

上述簽約獎勵費，被徵收房屋建築面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發獎勵費5000元。

2、搬遷獎勵費

被徵收人、公有房屋承租人與房屋徵收部門在簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議，按搬遷時段給予搬遷獎勵費：

在約定期限內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷獎勵費50萬元；

超過約定期限30天內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷獎勵費40萬元；

超過約定期限30天以上60天內搬離被徵收房屋，辦理完畢交房手續的，每戶給予搬遷獎勵費30萬元。

上述搬遷獎勵費，被徵收房屋建築面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發獎勵費1000元。

選擇貨幣補償的被徵收人、公有房屋承租人，自搬離原址之日起一年內；選擇產權調換房屋的被徵收人、公有房屋承租人，自產權調換房屋全部交房後一年內，被徵收房屋內所有戶籍人口遷出黃浦區的，每戶增發獎勵費1萬元。

（二）徵收居住房屋的補貼標準

1、家用設施移裝費

每戶給予家用設施移裝費2000元。

2、搬遷費

按被徵收房屋建築面積每平方米24元結算（按房地產權證書或租用公房憑證計戶）。每戶低於1000元的，按1000元發放。若選購徵收配套商品房（期房）的搬遷費增加一倍計算。

凡在徵收簽約期內簽約並按約定期限內搬離被徵收房屋的（原住房騰空且鑰匙交房屋徵收部門），本地塊為每戶免費提供搬場車一次。

3、室內裝飾裝修補償

對被徵收人、公有房屋承租人以被徵收房屋建築面積為準，按500元/平方米補償。

被徵收人、公有房屋承租人有異議的，可以委託估價機構透過評估確定。

4、不予認定建築面積材料補貼

按規定不予認定建築面積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低於10萬元/戶的，按10萬元/戶給予材料補貼。對於沒有不予認定建築面積的，給予無不予認定建築面積補貼10萬元/戶。

5、均衡實物安置補貼

被徵收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的，被徵收房屋建築面積每戶按14000元/平方米給予補貼，低於40萬元的按40萬元計算。

6、徵收補償費用計息標準

對在徵收簽約期限內簽訂房屋徵收補償協議的被徵收人、公有房屋承租人，按房屋徵收補償協議補償總金額（不包括特殊物件補貼、臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，徵收補償費用計息時間從簽訂協議之日起至房屋徵收補償簽約期限結束，所產生的利息待協議生效後與房屋徵收補償費用一併發放。

十二、用於產權調換房屋的基本情況和選購辦法

本地塊安置房屋主要包括松江南部站地塊、松江佘山北地塊、浦東惠南民樂地塊、奉賢南橋地塊等處房源和就近安置房源浦東綠洲康城。房源選購操作辦法另行公佈。

本地塊房屋徵收補償協議生效後，在確保剩餘居民合理比例使用的前提下，經黃浦區舊區改造（房屋徵收）工作領導小組辦公室同意，可將部分多餘房源收回，收回房源清單將提前在徵收範圍內公示，公示期不少於10日，公示期內被徵收人和公有房屋承租人仍可選購上述房源。

十三、房屋徵收評估機構

上海信衡房地產估價有限公司。

十四、徵收部門及受委託的房屋徵收事務所

徵收部門：上海市黃浦區住房保障和房屋管理局。

受委託的房屋徵收事務所：

上海市黃浦第二房屋徵收服務事務所有限公司。

現場辦公地址：南蘇州路1277號。

辦公電話：53832367。

十五、其他事項

（一）關於執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋的界定

執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策後由房屋行政管理部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關係，執行政府規定租金標準，且租賃關係延續至今的私有出租居住房屋。

徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，區房屋徵收部門應當以被徵收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據：

（1）當時的房屋租賃協議；

（2）租金交納證明；

（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被徵收房屋內的證明。

注：徵收執行政府規定租金標準的私有出租居住房屋，被徵收人不享受本方案第十一條中的搬遷獎勵費、家用設施移裝費、搬遷費、不予認定建築面積材料補貼/無不予認定建築面積補貼、室內裝飾裝修補償、均衡實物安置補貼。

（二）房屋徵收與補償的計戶標準

被徵收人、公有房屋承租人以房屋徵收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶，按戶進行補償。

（三）房屋徵收補償協議簽訂主體的確定

房屋徵收補償協議應當由房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人簽訂。被徵收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證所載明的承租人為準。

（四）房屋徵收補償協議的訂立

房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人依照本方案的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋徵收補償協議。

被徵收人、公有房屋承租人未按協議約定搬離原址，房屋徵收部門有權解除協議，並追究其違約責任。

（五）房屋徵收補償決定

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第四十二條規定，房屋徵收部門與被徵收人、公有房屋承租人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報黃浦區人民政府。黃浦區人民政府依法按照房屋徵收法律規定及本地塊房屋徵收補償方案作出補償決定，相關獎勵等優惠措施不作為補償決定的依據。

（六）居住房屋徵收補償所得的歸屬和安置義務

徵收居住房屋的，被徵收人取得貨幣補償款、產權調換房屋後，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（七）本房屋徵收補償方案中的貨幣單位為人民幣。

（八）特別告知：本補償方案中的搬遷指被徵收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被徵收房屋，在向徵收人移交空房的同時，被徵收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網路等公共設施費用必須結清，且被徵收房屋沒有設定抵押。

（九）本房屋徵收補償方案由區房屋徵收部門負責解釋。

上海市黃浦區人民政府

二〇二〇年六月十七日

附件一：

黃浦區新昌路1號地塊北塊

居住困難戶人數稽核辦法

根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的規定，為規範對徵收範圍內居住困難戶的稽核和認定工作，制訂如下稽核辦法。

一、適用範圍

徵收範圍內居住困難戶根據《實施細則》的規定計算補償款，對按照本稽核辦法第四條折算公式計算後，人均建築面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用於購買產權調換房屋。

二、稽核標準

1、以《上海市房屋管理局關於印發<上海市共有產權保障住房申請物件住房面積核查辦法>的通知》（滬房規範〔2019〕17號）的相關規定執行。

2、以《關於印發<上海市共有產權保障住房申請、供應實施細則>的通知》（滬房規範〔2019〕22號）的相關規定執行。

居住困難戶人數及住房面積核查認定時點以本地塊房屋徵收決定公告之日為準。

三、居住困難戶人數稽核程式

（一）申請人提出申請

申請人應為被徵收房屋的產權人或公有房屋承租人，由其向設在本徵收地塊的區住房保障機構受理視窗提出申請，並提交下列材料：

1、被徵收房屋權屬證明；

2、被徵收房屋戶籍證明；

3、在本市有他處房屋的，需提交相關證明；

4、申請人要求將外地配偶、未成年子女認定為居住人口的，必須提供婚姻狀況的證明及當地居委會出具的居住情況證明材料；

5、其他相關材料。

以上材料由申請人提供原件，受理視窗原件與影印件核對無誤後方可受理。

（二）受理視窗初審

申請人提交材料齊全的，區住房保障機構受理視窗自收到申請之日7日內受理；申請人提交材料不全的，受理視窗應告知申請人補齊材料後受理。受理申請後，區住房保障機構受理視窗對申請人的資格條件、提交的申請表和材料進行初審，徵收事務所協助材料的核實和調查工作。初審意見自受理申請之日起30日內作出。

（三）區住房保障機構複審

（四）複審結果公示

居住困難戶複審結果由區住房保障機構在徵收地塊公示欄進行公示，公示期不少於15日，公示期內有異議的，由區住房保障機構進行復核，複核結果在徵收地塊公示欄內公示，公示期不少於7日，公示期滿無異議，或者雖有異議但經再次複查符合居住困難戶人口核定標準的，作為徵收補償的依據。

四、居住困難戶折算公式及補貼標準

折算公式為：被徵收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數。

保障補貼標準：保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米-被徵收居住房屋補償金額。

本地塊折算單價為建築面積21000元/平方米。

附件二：

黃浦區新昌路1號地塊北塊

特殊物件認定和補貼辦法

一、特殊物件的範圍與補貼標準

1、孤老、孤幼、孤殘（享受社會救濟、救助的）。

2、持有“上海市社會救助領取證”，領取最低生活保障金的人員及享受遺屬補助的人員。

3、持有各類殘疾證的殘疾人員。

4、符合《上海市城鎮職工基本醫療保險辦法》規定的大病醫保範圍的人員。

根據市民政局、市財政局、市醫療保險局“滬民救發（2001）17號文”規定：大病醫保物件主要為低收入家庭中患惡性腫瘤、尿毒症、精神病等大病重病的物件。

5、經勞動能力鑑定機構鑑定為完全喪失勞動能力和部分喪失勞動能力的人員。

6、省、直轄市、自治區，部級以上的勞模、先進工作者。

7、經市民政局認定的烈屬或病故現役軍人，因公犧牲人員的直系親屬。

符合上述1至7項條件的物件，一次性補貼人民幣3萬元。

8、享受離休待遇的老同志，每人一次性補貼人民幣3萬元。

9、至房屋徵收決定公告之日，年滿80週歲的高齡老人，每人一次性補貼人民幣2萬元。

10、至房屋徵收決定公告之日，年滿90週歲的高齡老人，每人一次性補貼人民幣3萬元。

注：上述特殊物件按本地塊房屋徵收決定公告之日前戶口簿記載人口經認定後計算，同一人符合上述1-10項多種情形的，不作疊加計算。

11、本地塊房屋徵收決定公告之日，不具有徵收範圍內的本市常住戶口，原戶口從被徵收房屋內遷出，且本人已實際回滬居住的支邊、支疆及知青本人戶口無法遷入本市的每人一次性補貼人民幣5萬元。

12、徵收範圍持有經區、縣勞動部門核發的《非正規就業許可證》，以及區民政部門或街道核發的《社群服務證》的居民房屋的持證人，且在徵收範圍內從事經營活動的，給予一次性補貼人民幣10萬元。　、

二、特殊物件認定流程

1、申請人向設在本徵收地塊的受理視窗提出書面申請，並提供相關證明材料，由街道特殊物件認定小組進行核實認定。認定結果在徵收地塊公示欄進行公示，公示期限為七日。

2、公示期間，對認定結果有異議的，可以書面提出並說明理由及提供相應的證明材料，由街道特殊物件認定小組進行復核，複核結果在徵收地塊公示欄內公示，公示期限為七日。

3、公示期滿無異議，或者雖有異議但經複核確認符合特殊物件認定標準的，予以認定。

申請人經上述認定，且所涉的被徵收房屋補償協議生效後，可享受相關特殊物件補貼。

如果只是土地徵用補償，那就是統一的話啊

如果是舊改的補差方案。那就要具體情況具體分析。

第一如果是國家的統一拆遷補償，收儲土地的模式。那就是前面那些人回答的內容。

第三如果是開發商的，就改改造方案。那就是用商業的拆遷補償。

我們在舊改工作當中涉及到很多種的標準，不是一概而論的。