小產權房與40年的公寓是兩個完全不同的概念，兩者的主要區別有以下幾方面：

1、用地性質不同

小產權房通常指的是建在農村集體所有土地上的房屋，包括農宅和建在集體建設用地上的房屋；而40年公寓是建在城鎮國有土地上的房屋。即小產權的用地性質是集體土地，而40年公寓的用地性質是國有土地。

2、用地成本不同

小產權房使用的集體土地無需繳納土地出讓金和土地增值稅，屬於農民自建房或者村委會自建房，或者村委會與開發商合作建房。少數小產權房是由村委會違法出讓集體土地給開發商建造的，這裡面有一定的土地成本，但是，價格比較低，不過這一類屬於違法建築，與農民自建房和村委會自建或合建房性質不同。

而40年公寓是國有土地使用權以出讓的方式賣給開發商，開發商需要支付土地出讓金和土地增值稅。公寓的用地成本遠高於小產權房。這也是公寓售價遠高於小產權房的主要原因之一。

3、交易屬性不同

小產權房的合法交易物件僅限於集體經濟組織內部成員，不允許向集體經濟組織成員以外的人或者城鎮戶籍人員銷售。

而40年的公寓面向市場公開銷售，且通常不受房地產調控政策的影響，也就是不限購，交易物件不受限制。

4、產權性質不同

小產權房的合法擁有者可由鄉鎮政府辦理產權證，而城鎮居民購買的小產權房不受法律保護，不能辦理產權證，也不能過戶，只能在村委會備案。

而40年的公寓的購買者可以正常辦理房屋產權證，是由不動產權登記機關頒發不動產證。

5、使用成本不同

小產權房的水電一般按農用水電標準收費，沒有物業費或者很少的物業費。

而40年的公寓一般按城市商業標準收費，物業收費標準也是按商業收取，收費較高。

6、交易成本不同

小產權房的交易無需繳納各項稅費，幾乎無成本。

而40年的公寓需要繳納契稅、增值稅、印花稅、個人所得稅、交易費、辦證費等。

7、財產安全性不同

城鎮居民購買小產權房不受法律保護，出現財產糾紛時維權困難。

而40年的公寓的交易受法律保護，出現財產糾紛，可以透過法律途徑進行維權。

其實在法律上來講是沒有小產權的概念的，只有有產權和無產權。

而我們在實際生活中為了便於分辨都說成了小產權和大產權，小產權對應的就是無產權的房子，其不受法律保護，沒有不動產證。

而大產權房子指的就是有產權的房子，是開發商經過招、拍、掛等方式從國家手裡獲得土地的開發權在上面建造的房子。

中國的土地是國家所有和集體所有，目前絕大多數開發商拿到的土地都是國家所有的土地，雖然付了價格不菲的土地出讓金，但土地的使用期限根據專案立項不同僅有40、50和70年，國家會頒發下規的不動產登記證，符合國家的法律要求。

小產權房子都是建設在集體所有土地上的，並沒有經過招、拍、掛的土地出讓手續，也沒有繳納過土地出讓金，所以在先天上是存在不足的，原則上國家也是不允許這麼做的，也不會頒發不動產登記證，也算是一種違建。

但一般小產權房子的價格相比大產權房子是更有優勢的，主要的原因其實還是土地出讓金的問題。大權房的土地是開發商買來的，所以樓面價就要貴，小產權房子的土地是白來的，所以就賣得便宜得多。

在我們實際購買過程中，還是建議購房者儘量優先選擇大產權的房子，除了交易安全性以外，大產權的房子可以貸款，即便以後著急用錢的時候也能夠到銀行抵押，而小產權只能全款購房，銀行也不接受抵押，以後房產的流動性上也是很大的問題。

小產權房和40年的公寓是不是一個概念？有什麼區別？

當然不是一個概念，區別大著呢。

1、是否能辦理土地使用證、房產證

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，不能辦理土地使用證、房產證等，並且小產權房不能向非集體成員的第三人轉讓或出售，否則其買賣行為是不受法律保護和認可的。

而40年的公寓，國家是發產權證的，可以正常上市交易，受國家法律保護。當然40年的公寓相比普通住宅70年產權來說，只有40年的土地使用權。

2、水電性質區別

40年公寓是商業性質，水電氣都是商用；而小產權房是住宅，一般都是民用的。