你這個問題相當難以回答，很坦率講，我也不知道你幹嘛要問這麼奇怪的問題。

他仔細想了一下，答案應該是以下這樣，才比較嚴謹的：

理論上可以判斷，但是絕逼看不出來。

先說理論上如何判斷。

從基本面來講，除了行賄官員被抓，房地產企業在經營上的死法，基本就是一種：

現金流（資金鍊）斷裂。

現金流一斷，就看開發商怎麼迅速找人輸血了。

這個時候打折賣房可不管用，誰敢要啊？一般都是賣在建工程或者賣專案或者賣公司資產，拖欠員工工資、供應商款項也非常嚴重，或者欠了高利貸啥的。大體上，所有行業，資金鍊斷了的樣子都差不多。

問題是，地產企業並不是可以反證的。（問題就難在這裡）

也就是說，你也許看到一個地產公司以上麻煩齊活了，資金鍊也確實是斷了，但是隻要一輸血，他就活過來了。始終把公司財務報表放在崩潰邊緣的地產老闆，才是合格的呀！

有的企業每到年底就被工程隊（農民工）圍攻，一樣活得好好的。

以我的從業經歷來說，我就曾經在自己都沒有領到年終獎的情況下被民工堵在辦公室裡大半天，也曾經幹過用房子（修都還沒修）去抵扣數千萬欠款的噁心事。。。但是最終我所在的公司市值破了40億。

在這項原罪上，地產企業可不分大小，只分各個專案公司的命運不同，自己去網上搜新聞來看。

在現階段，房地產企業還處在一個過渡階段，所以就還是現金為王、規模為大的階段，中小企業還能唱最後一陣的輓歌——只要能把錢玩轉就行，其他都不重要。

也就是說，靠經營出效益的行業時代還沒有徹底到來，“空手套白狼”還是核心競爭力。

通俗說吧，工作原因導致我參加過無數次的地產大佬的聚會、談判啥的，大家坐下來，基本只談一個問題：

你的資金成本（利息）是多少？

這個就是中國、乃至全球地產大部分地產企業的商業模式。

誰的資金成本低，誰就是老大。就這麼簡單。

不要跟我談什麼自有資金，瓜娃子才用自己的錢。優秀的地產商，所謂自有資金都是借的。

隨便舉個栗子，20億總投資的專案，老闆只有8000萬就撬動了。而且他那個8000萬，自己腰包裡只掏了2000萬，其他都是親戚朋友股東湊的。

你要不懂怎麼欠一屁股債，再去圈個地，裝模作樣修點半拉沒竣工的房子就把圖紙賣給消費者，而且不知道惡意拖欠供應商的款項（就是房款收回來不是還債或者支付應付款，而是繼續借更多的錢去買新的土地），我建議你就退出地產圈吧，你可能混10年都是菜鳥屌絲大LOW逼，因為你連基本原理都沒混明白。

這就決定了：

1、資金鍊出問題必死；

2、資金鍊不出問題，可以無限期撐下去，直到經營性現金流拖垮投資性現金流那一天；

3、絕對不能讓外界看出來。

所以，我們常常開玩笑說，地產商最重要的能力，就是能把人唬住。

開發商並不都是內心深處的土豪（真正的土豪基本是做礦、做工程的居多，真的豪，也確實土得可愛），開發商多數還是文人，膽子特別大，生性好賭，要錢沒有要命有一條那種。但是為啥都表現得很土豪呢？因為我不開一臺勞斯萊斯Phantom出來，TMD唬不住你啊！唬不住你，你會借錢給我嗎？

我身邊的大哥們，家裡勞斯萊斯法拉利十幾臺，自己平時坐奧迪甚至大眾的，大有人在。高調都是用來撐場面的，因為這個場面不是面子，對於地產企業就是裡子。

房地產是屬於金融產業的一個分支。任何正規的金融產業，也都是遊走在龐氏騙局的邊緣的。

比如銀行，攬到存款有1億元，就允許向外放貸10億，這可是合法的。

所謂金融，一個是要有人借給你錢，一個就是沒人催你還錢。

那麼事實上，錢就是你一直在使用。

房子也許修的不好，產品暫時不會得到市場認可，但是囤上幾年呢？垃圾也是香的。

就看你能扛多久了。

因此，我雙手擁護上面推行新的地產長效機制，這樣可能會讓地產商擺脫“比賽借錢欠錢能力”的怪圈。

就現在，此時此刻，一票國內知名大品牌開發商至少欠了我將近百萬，催款也沒用，因為今年春節前是肯定不會給的，明年6月是不催他也一定會給的。

因為這6個月，我們這些供應商的錢，足夠他再滾上一個幾十億的專案出來了。

不說了，都是淚，殺個財務祭天，好歹過年有肉吃。

直觀來說，現金流是否斷裂通常是房企是否會倒閉的關鍵之一。房地產企業高度依賴資金，房企透過貸款、融資等方式籌集資金用於買地、建設、銷售，最後將部分資金用於償還債務。由於房地產的預售制度，房地產的現金流和銷售收入會出現時間上的不同步，所以即使某個年份營業收入大增也會出現資金流斷裂的可能。所以判斷一個房地產企業是否會倒閉最先也是最重要的就是觀察現金流。

小型房企融資能力弱，倒閉的機率更大。現金流取決於現金流入和現金流出，現金流入除了取決於銷售情況外，還與房企的融資有關。

房地產企業融資的方式有下列幾種：1.股權融資；2.債券融資；3.銀行貸款；4.信託資金；5.資產證券化等。

對於非上市企業來說，除了股權融資，其他融資方式均有可能實現。

在銷售金額大幅增加的時候，很少會有房企資金斷裂，而在銷售金額大幅減少的時候，房企高度依賴資金的特徵使得房企的現金流緊張，此時融資能力對於房企至關重要。融資能力越強，資金斷裂可能性越小。尤其是在政策收緊的時候，融資規模不僅大幅減少，融資成本也開始提高。一些小規模房企難以從銀行得到貸款，可能會選擇其他更為激進的方式融資。

因此，判斷房企是否會倒閉時，最重要的是判斷房企的銷售是否良好，如果銷售不好，那麼這家企業是否能獲得其他外部的資金，如銀行貸款等，對於目前的小型房企來看，如果銷售不好又無法從外部融資，再加上房地產調控力度加大，那麼該小型房企就相當危險。

一般來說，瀕臨倒閉的企業會有幾種突出的表現，房企也一樣。從公司內部來看，首先是大量高管離職。一個企業的高管是市場中對這家企業最瞭解的人，如果出現高管大量離職，那麼一定是這家企業出現重大問題；其次，職工工資和社保等發放繳納是否出現異常。當公司出現資金斷裂時可能是由於資金斷裂導致無法發放工資；最後，債主上門討債。

從外部來看，資金流出現問題的企業主要有表現有：1.交付時間緩慢或持續延期的樓盤。房企在資金不足時會出現施工進度緩慢甚至停工，這會使得樓盤交付時間延長甚至無限期延遲。此時房企大機率出現資金斷裂，樓盤爛尾的現象；2.樓盤大幅降價。在中國市場，房企很少會主動大幅降價出售房屋，甚至有些業主在房企降價時會出現砸盤的情況。因此，房企主動大幅降價極有可能是想快速回籠資金，以解燃眉之急。

一、地段不理想，周邊鋼需購買不強，去化速度慢，導致資金成本不斷增加。二、商住比高，資金回籠不能覆蓋成本。三、扛扞比太高，資金鍊斷裂。四、自身實力有限，又不願放棄部分利益去尋找戰略合作者。