當房價上漲過快時，買方最擔心的就是賣方毀約不賣要求解除合同。一般情況下，賣方是不能單方解除買賣合同的。

“有規則，就有例外”。根據現行法律規定，有以下兩種例外情況，賣方可以單方解除房屋買賣合同：

1、合同約定當事人有單方解除權的。比如合同中有關於解約定金的約定，當事人可以以承擔定金處罰為代價而解除合同。此規定的法律依據為《合同法》93條第2款。

但是，需要特別指出的是，當事人在房屋買賣合同中對定金約定不明的，不應視為解約定金。如果合同中同時約定了解約定金和違約金條款，解約定金處罰和違約金是可以同時適用的，而不是選擇適用。

2、存在《合同法》110條規定的情形，也就是法律上或者事實上不能履行；標的不適於履行或者履行費用過高；債權人在合理的期限內未要求履行。

實務中，對於房屋買賣合同而言，合同不能履行的情況主要包括，房屋滅失、房屋被司法查封或存在抵押，以及賣方不是房產的權利人等情形。

以上分析可以看出，簽訂房屋買賣合同時，如果賣方希望可以單方解除合同的，簽約時應該設計特別約定，否則即使原因支付違約金也不能解除合同，最終法院還是可以判決強制履行。

對於買方而言，如果希望交易穩定，限制賣家隨意解除，則應該提防合同中出現任意單方解除的條款，否則就得嚴格按照合同約定的條款履行合同。

實務中，也存在有的賣方為了阻止交易進行，虛構事實而惡意對房屋進行抵押或進行虛假訴訟而查封待售房屋的情況，對此買方的應對之策是，一旦產生爭議，賣方明顯有毀約的情形，溝通無效的情況下即時提起訴訟並申請財產保全。