現在的小區業主維權越來越多了，在今後一段時間裡，如果沒有新的約束條例出來，這個問題可能還會糾纏一陣子。

1，現在的小區越來越多，很多小區已經入住或者等待入住，開發商，物業與業主的接觸面越來越大，接觸人群越來越多，意見分歧當然不會少。

2，開發商是一個企業，是追逐利益的，它不是慈善機構，它的社會責任感弱於企業利潤。有的開發商為了賺錢，有時會降低建築成本，導致房子質量下降，小區配套設施和管理也不盡人意。物業作為開發商的前臺單位，不僅想著如何管理小區，也想著如何賺錢的，它能設身處地為業主著想不容易。

3，現在的管理條例導致物業難以約束，小區業主受氣難以投訴，小區業委會成立難，小區的業主成了弱小群體。現在的物業管轄權在街道和居委，而這些單位對於開發商而言，難以處罰也就難以管理它，開發商對當地的GDP貢獻極大，想要約束它不容易。

4，對開發商的監管松，導致開發商作法過界。現在開發商的許多作法只要備案就可以了，只要去職能部門交資料備案，如修改簽訂購房合同，不會審查合同條款，開發商往往在合同或者交易過程中有時設定了一些隱形的坑，業主一旦中招，難以還手。

5，小部分業主的維權難以得到支援。如果沒有業委會，對一個小區來說，幾十人甚至幾百人去投訴，有時候也只能代表了小區少數人，職能部門不好受理處置，業主也難以維權，有時還被人誤解為破壞和諧。

6，開發商，物業對小區的管理服務有時輕服務重管理現象。為了節約成本，人手短缺，部分設施休息，但有時又亂漲管理費，增添服務專案收費等，有時還動起了住房維修基金的使用主意。

現在不知道有多少的業主走在維權的路上，這條路不容易走。有的小區下面的問題比較常見，你遇到了幾點：1，開發商修改後的格式合同，讓你投訴打官司也難以贏。

2，房子質量問題一大堆，貨不對板。

3，沒有3通就交房或者推遲交房，或者已經爛尾。

4，小區的配套設施縮水或者缺失。小區公共資源被侵佔，如小區公共車位，架空層，管理用房等。

5，小區亂漲價，管理費，停車費等，對一些服務專案另外收費。

6，對小區的治安，綠化，環境管理得不好。

7，投訴沒效果，沒有任何改變，也沒人重視自己的投訴。

現在業主的法律意識增強了。我住的小區，約定的交房時必須三通，結果開發商沒三通的情況下登報交房，打電話通知業主驗收拿鑰匙，我們大部分業主不認可。我們在開發商違約四個月後就開始打官司，當時合同約定開發商違約每天賠總購房款的萬分之五，法院一審判萬分之一點五，我們二審上訴，中途開發商又是找業主溝通，又是找法院訴說企業困難，法官最後找我們業主溝通，意思是違約金太高他們也不會判，最後我們沒辦法屈服了。庭外和解，按萬分之二賠，法院承諾我們，違約金一個月之內到賬，不到賬萬分之五強制執行。前後打官司到違約金到賬花了一年兩個月，加上法院退費花了一年半。

最多的業主業主賠了7萬多，總購房款70多萬，開發商實際違約400多天，大部分業主賠了兩三萬，因為有的業主買的便宜，拿鑰匙早，拿了鑰匙就算你你認可三通收房了。

業主維權不錯，業主法律意識增強很好，問題出在維權，業主只知道維權，搞不清那些事情該怎麼維權，一股腦都是在物業，開發商的問題也找物業亂作一團，加之媒體也搞不清，一位公開，沒有公正，所有就是現在這樣

參考法條：《物業管理條例》第十二條 8.怎樣選聘物業管理公司? 應當由業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上透過的決議選擇物業管理公司，由業主委員會代表全體業主與該管理公司簽訂物業管理協議，約定物業服務的專案和物業收費標準、收費方法等。要注意以下幾個方面： (1)選擇符合國家規定的具有一定資質的從事物業管理的物業管理公司。 (2)選擇管理規模較大的物業管理公司。 (3)選擇經營意識強的物業管理公司。 9.欠繳物業管理費的業主還有被選為業主委員會委員的資格嗎? 有資格。業主是否具有被選舉為業主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業主的身份。業主委員會的委員是按照業主大會法定多數業主的意願選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業主與物業管理公司之間的糾紛，屬於業主與物業管理公 司之間的民事合同糾紛問題，與業主是否有資格被選為業主委員會委員無關。欠費業主也是 業主，有資格參加選舉。 具不具有選舉資格與能不能當選委員，是兩個問題。按期繳納物業管理費用是房屋產權人應盡的義務，業主欠費既影響物業管理企業正常履行物業管理合同，也侵害了其他業主的利益，因此欠費業主不宜作為全體產權人的代表，但這並不是等於是剝奪了欠費業主的被選舉權。 10.業主委員會如何進行換屆選舉?任期未滿，業主有權撤換委員嗎? 業主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。 在任期中，經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要撤換業主委員會委員的，應當由業主大會會議作出決定，並以書面形式在物業管理區域內公告。 11.物業管理公司能罰款嗎? 罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關或司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權範圍內行 使。物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關係。 業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關係，物業管理公司不能凌駕於業主之上設立處罰權。 12.開發商與業主、物業管理公司是什麼關係? 開發商與業主之間主要是購房合同關係，如果開發商未將其房屋全部賣出，那麼開發商也是業主，與普通業主承擔相同的權利義務。 開發商與物業管理公司之間通常是兩種關係：①從屬關係，即物業管理公司是開發商的分支機構或子公司;②合同關係，開發商以原始業主的身份訂立前期物業管理合同，聘請物業管理公司進行前期物業管理。 13.物業管理公司能進行“轉委託”嗎?如何進行“轉委託”? 物業管理公司不能將物業管理區域內的全部物業管理業務一併再委託給其他物業管理企業或任何其他企業。但為了有利於物業管理專業化水平的提高，物業管理企業可以把物業管理區域的專項服務業務委託給專業性服務企業。 進行“轉委託”時，首先，要選聘具有相應資質的專業性服務公司來承擔專業服務專案;其次，物業管理公司要與專業性服務公司簽訂委託協議，在協議中約定， 專業性服務公司提供的專業性服務質量和水平不得低於物業管理服務合同中對相關專業性服務質量和要求的約定;同時還要約定專業性服務公司達不到服務質量和要 求時的違約責任。 14.“轉委託”後，責任誰來承擔? 物業管理公司將自己的專項服務業務轉委託給其他專業性公司後，並不能免除自己根據原物業管理合同對業主應承擔的責任和義務。如果受委託的專業性公司的服務達不到原物業管理合同規定的標準和要求，則物業管理公司應當對業主承擔違約責任。 委託所得收益，應當用於物業管理區域內物業共用部位，共用設施裝置的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。 15.物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙? 無權。 向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是dai開發商履行義務，只能以開發商的名 義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒籤業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關係附加到了替開發商 履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。 16.業主公約對於承租人是否有效?承租人違反了業主公約，業主承擔責任嗎? 業主公約對承租人同樣有效。雖然馬建設是真正的業主，王先生作為承租人只是非業主的物業使用人，王先生的權利義務由他和馬建設進行約定，但是約定內容不得違反法律法規和業主公約的規定。物業的使用人也要受業主公約約束。 儘管業主並沒有違反業主公約，但為了督促業主約束非業主使用人遵守業主公約，相關法律法規要求業主對非業主使用人違反業主公約的行為要承擔連帶責任。 非業主使用人是指沒有物業的所有權，但是對物業享有使用權，並且按照合同、法律規定能夠行使業主的部分權利的人。非業主使用人主要是承租人。非業主的物業使用人只對物業享有佔有、使用或者一定條件的收益權，而沒有處分的權利。 17.物業管理費應向誰收取?物業管理費應按哪個面積收取?包括哪些費用? 支付物業管理費的義務來自於物業管理合同的約定，業主與物業管理公司是合同的雙方當事人，物業管理公司應向業主收取物業管理費。 嚴格來說，物業管理費應依據房產證上標明的建築面積收取。建築面積又包括兩部分：①套內建築面積;②可分攤的公用建築面積。 實踐中，對於沒有取得房產證的房屋，物業管理費通常按房屋的實測建築面積收取：現房通常按購房合同中約定的建築面積收取物業管理費，如果合同約定面積與 房屋面積實測報告不符，以實測報告為準;期房通常按照房屋建銷售付時，開發商向購房人提供的該房屋的實測建築面積報告為準，購房人依據該報告提供的面積繳 納物業管理費。 18.承租人是否應交物業管理費?什麼情況下承租人要支付物業管理費? 承租人的義務只限於房屋租賃合同的規定，因而只具有向出租人支付租金的義務，沒有支付物業管理費的義務。支付物業管理費是基於物業管理合同的義務，房屋租賃合同與物業管理合同是兩個不同的權利義務關係，不能混同。 如果在房屋租賃合同中承租方與出租方約定，由承租人支付物業管理費，並且物業管理公司也同意向承租人收取物業管理費，那麼應當由承租人支付物業管理費。如果承租人到期沒有支付物業管理費，業主要承擔連帶繳納責任。 19.小區裡供水、供電、供氣等費用應向誰收取?裝置應由誰負責維修? 一般來說，物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應向終端使用者收取有關費用。物業管理公司接受委託代收前面這些費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。毫無疑問享受這些服務的業主要支付費用。 提供供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視服務的單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施裝置的維修、養護責任。這些單位也可以委託物業管理 公司對公共管線和設施裝置進行維修養護，但相關費用要由這些單位支付，物業管理公司不得向業主、物業使用人收取這些費用。 參考法條：《物業管理條例》第四十五條 20.業主在入住時是否應當繳納水、電、氣等入戶費? 所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包含在房價內，除了在合同中明確表示在交房時另行收取的，都屬於不得收取的費用。因此，如果開發商在合同中沒有明示在交房時 要另行收取水、電、氣等入戶費，業主可以拒交此費用。 21.開發商可以在售樓合同中對物業管理費進行規定嗎? 房屋預售前，開發商可以與物業管理公司就物業的相關情況進行協商，但不能將包括物業管理費在內的有關物業管理的具體條款規定在售樓合同中。 即使開發商與物業是同一公司，開發商也不能在售樓合同中對物業費作出規定。 22.開發商延期交房的違約金能支付物業管理費嗎? 不可以。物業管理費與違約金不能相互抵銷，因為物業管理與開發商賣房是兩個不同的合同關係。並且由於通常情況下，開發商都會要求抵銷一年以上的物業管理費，而收取一年以上的物業管理費是不合法的。 業主有權拒絕開發商這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵銷的行為;如果業主與開發商及物業管理公司三方達成了“債務轉移協議”，違約金最多 也只能折抵一年的“物業管理費”，其餘部分仍應要求開發商支付。業主在辦理入住手續時，應留存開發商逾期交房的書面違約證據。 23.房屋買了還沒住，要交物業管理費嗎? 要交。業主沒有入住因此水電費可能很少，但是物業管理公司對整個小區的管理是一種公共性服務，也包括對該空房的管理。物業管理公司的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止，所以業主無論是否入住，只要辦理了入住手續，均應從辦理入住手續後按合同的約定繳納管理費。 24.對物業管理公司提供的服務不滿,管理費還要交嗎? 應視具體情況而定,如果物業管理公司的行為還不構成違約，業主仍需繳納物業管理費。但如果在物業管理公司曾書面允諾過的前提下，服務質量卻不合要求，業主可以拒交管理費。 25.房屋質量差,管理費還要交嗎? 因為房屋質量問題是業主與開發商之間的購房合同關係，而物業管理費是業主與物業管理公司根據物業管理合同約定的，二者是兩個不同的法律關係。對於房屋的質量問題，業主應追究開發商的責任，而與物業管理公司並無直接聯絡，業主不能以此為藉口拖欠管理費。 26.物業管理費“漲價”怎麼辦? 物業管理公司不得單方要求增加物業管理費。物業管理費的收取標準，應以物業管理合同或商品房買賣合同中的約定為準。除因政府調整價格外，開發商和物業管 理公司都不得單方提價。如果確有必要增加必須召開業主大會，徵得業主同意後方能增加。如果物業擅自提高物業管理費的收取標準，業主可以要求物價部門進行協 調，也可以透過仲裁或訴訟程式解決。 27.不交水電費，物業管理公司有權停水停電嗎? 小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和供電公司。根據權利義務一致原則，用水用電人有義務繳交水費電費，而供水供電人有義務依約供水供電。根據合同履行的抗辨原則，如果用水用電人不履行繳交水費電費的義務，則供水供電人當然享有停水停電的權利。 如果供電供水部門委託物業公司代收水電費，那麼在業主拖欠水電費時，物業管理公司可以對業主停水停電。 28.不交物業費，物業管理公司有權停水停電嗎? 供水供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業管理合同的雙方當事人為業主與物業管理公司，兩者是不同的法律關係。 停水停電的權利是供水供電企業的一項重要合同履行抗辯權，物業管理公司不是小區內的供水供電人，自然不享有供水供電權。在物業管理合同中，約定在業主欠 費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬於設他合同條款，依法理，這種條款應徵得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究 物業管理公司的侵權損害賠償責任。 29.買了車位，還要交車位管理費嗎? 購買車位與繳納車位管理費並不矛盾。購買車位後，業主獲得了車位的所有權，但是車位的保潔、保安、照明等等仍需要物業管理公司進行管理。因此，買了車位的業主仍要繳納車位管理費。 30.不交專項維修基金就不能辦房產證嗎? 是的。根據北京市《關於歸集住宅共用部位共用設施裝置維修基金的通知》的規定，不繳納商品住宅維修基金的，房地局將不予辦理立契過戶手續和權屬登記手續。此規定的立法目的在於保證住宅維修基金的落實到位，以保障房屋保修期滿後維修、更新、改造工作的順利開展。 因此，購房者在交納專項維修基金後，應妥善保管北京市財政局統一監製的北京市住宅維修基金專用fapiao，以備辦理房產證時提交。 31. 同時收取物業管理費與公共維修基金合法嗎? 合法。公共維修基金是專項用於住宅共用部位和共用設施裝置保修期滿後，除正常執行維修養護範圍以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物業管理費收取的只是公共設 施裝置小修和日常執行維修及保養費。二者的使用目的不同。 32.公共設施被損壞誰來修?公共設施被損壞找不到責任人時，損失誰來賠? 由人為因素造成的公共設施損害不在公共維修基金的範圍之內，應由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。 公共設施被損害找不到責任人時，一般情況下按受益人原則分攤，具體有以下幾種情況： (1)物業管理區域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業管理部門維修管理的部分外，其餘部分的維修費用，由全體產權人按建築面積比例分攤。 (2)住宅樓內的共用部位和公用設施裝置的維修費用，由該住宅樓內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。 (3)一棟住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬於 一個單元全體產權人使用的設施裝置的維修費，由該單元門內全體產權人使用的設施裝置的維修費由該層內全體產權按所擁有的建築面積比例分攤;在一棟住宅內，專屬於一層住宅內的全體產權人使用的設施裝置的維修費由該層內全體產權人按所擁有的建築面積的比例分攤。 33.業主財物被盜，物業管理公司該賠嗎? 一般來說不能讓物業管理公司直接進行賠償。但如果盜竊是由於物業保安措施的嚴重失職造成的，物業管理公司要承擔相應責任，如何賠償需要雙方協商。 還存在一種情況，即物業管理合同中約定若發生火災、財物丟失等情況由物業管理公司賠償，作為對價業主在平時要支付相應的費用，那麼如果發生財物被盜事件，物業管理公司要承擔責任。 34.業主在小區內受到歹徒的傷害，物業管理公司應承擔責任嗎? 如果按照物業管理合同，物業管理公司已經完整履行了保安義務，並且沒有失職行為，則不用承擔責任。如果存在過失，則要根據過失承擔責任。 保安的服務內容是負責小區規劃紅線以內、業主門戶以外的公共秩序維護和公共財產的看管，發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，並配合公安部 門進行處理。保安費不是財產保險，也不是人身保險。物業管理公司的保安工作不是保鏢，也不是保管工作。如果履行了保安義務仍無法阻止損害結果發生的，提供 保安服務的一方不承擔民事責任。 35.未及時清理障礙物導致業主受到傷害，物業管理公司應承擔責任嗎? 物業收取了物業管理費，就負有義務對小區內的設施、綠化、交通、安全進行管理。因此，如果物業已經預見到障礙物會對業主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業管理公司就要承擔責任。 36.業主能禁止物業管理公司進入自家房屋維修公共設施嗎? 如果對公共部位進行維修，必須進入業主的房屋，那麼業主必須提供便利，以免影響整棟樓居民的正常使用。 37.哪些公用面積不計取物業管理費? 不應分攤的公用建築面積不計取物業管理費。根據北京市的相關規定，不應分攤的公用建築面積包括： (1)從屬於人防工程的地下室、半地下室。 (2)供出租或出售的固定車位或專用車庫。 (3)樓外用作公共休息的設施或架空層。以及凡是經有關部門認定的經營性用房的會所、儲蓄所、娛樂會所等，居委會、派出所使用的房屋也不能作為公用建築進行分攤。 38.物業管理公司有權利用公共用房開設娛樂設施嗎? 小區內的公共用房的所有權為小區所有業主共有，物業管理公司不能擅自改變其用途。即使為了所有業主的利益要開辦娛樂設施，也要向業主大會提出建議，經業主大會會議批准後方可實行，否則，即為侵犯業主權益的行為。 39.物業管理公司有權收取裝修押金和裝修管理費嗎? 國家對此並沒有明確規定，但考慮到有些業主在裝修時不按要求行事，對小區公共利益造成損害，因此物業管理公司收取一定的裝修押金是合理的，它可以提醒業主按規定裝修。由於該押金是可以退還的，所以對按要求裝修的業主沒有損害。 如果業主與物業管理公司在物業管理合同中規定業主要支付裝修管理費，那麼業主就要按合同支付管理費;如果雙方並沒有這種約定，那麼物業管理公司就不能向業主收取裝修管理費。