不要提前還款！不要提前還款！不要提前還款！重要的事情說三遍。

1、貸款抗通脹

我們都知道通貨膨脹是最近幾十年來最嚴重的問題，90年代一斤豬肉1塊2，現在一斤豬肉23塊錢，90年代誰家要是能有萬把塊錢，那得是老有錢了，“萬元戶”啊，一輩子不上班都夠花了。現在呢？在一線城市月收入不上七千都不好意思。國家統計局公佈2017年平均工資資料，猜猜是多少？6906元。月收入不到6900的親們，恭喜大家，你們成功拖住了人民的後腿。

6900要是放在90年代是個啥概念？兩個月就能步入“萬元戶"的行列了。但可是，這個收入放在今天算高麼？對於動輒五六萬，甚至十來萬一平米的房價來說，別說買房子了，都快租不起房子了。

舉個例子，如果你在30年前每個月收入80塊錢的時候貸款買一套房，以當時的物價水平比如一個月還款40元，貸款30年，剛開始還貸的時候壓力得老大了吧？10年以後每個月還40塊錢壓力還大麼？20年後呢？30年後呢？

2、不要影響生活質量

很多人在計算房貸時特別容易重視利息，以貸款100萬30年還清為例，利息是91萬多，與貸款本金差不多。這得是多少錢啊，白白拿這麼多利息太心疼了。於是很多人都選擇勒緊褲腰帶趕緊把貸款還上，省吃減用，恨不得有一分錢都要還給銀行。

可是我們忽略了一個問題。

買房子為了什麼？

歸根結底的原因，買房子是為了改善生活質量，讓自己過的更舒服一些。

可你這麼省吃減用的，真的讓自己生活舒服了麼？還是讓自己生活更苦了？本末倒置了吧。

3、提前還款不划算

仍然用例子說明吧，還以貸款100萬30年還清為例，每個月需要還款5307.27元，這其中利息是4083.33元，本金是1223.94元，第二個月要還的利息是4078.34元，本金是1228.93元。再往下就不多說了。

由此可見，等額本金還款時，開始還款的時候，大多數都是利息，只有一小部分是本金，隨著還款時間越來越長，利息佔比會越來越少，相應的本金佔比會越來越多。

如果貸款已經還了幾年，相當於這幾年主要在還的是利息，而本金並沒有還太多，如果因為利率上升你提前還貸款，之前還的那些利息也並沒有少，只是相當於你少貸了提前還款額度的資金而已，並不划算。

這也是銀行為什麼在貸款的時候有條款限制一定時間之內不允許提前還款，比如一年之內。超過這個年限以後才允許你提前還款，因為這個年限銀行是用來掙利潤的。橫豎你利息都讓銀行掙了，幹嘛還要提前還款。

4、可以留著增值啊

現在商業貸款的利率是4.9%，公積金貸款利率是3.25%，貸款利率升至9折實際上也是一個相對優惠的價格，如果你的公積金貸款，那9折利率就是2.925%，這個利率已經非常低了，你留著錢存在餘額寶裡也不錯吧？現在餘額寶年化收益已經達到3.986%，除去要還的利息差，你至少還有1%的收益，為什麼要放著這1%的收益不要呢？和錢有仇啊？

有人說，我用的是商貸，9折以後的利率還是4.41%呢，餘額寶收益回不來。那你不能去買點收益更高的理財產品麼？銀行那麼多理財產品，高於4.41%的產品還是可以找到的吧？

不要提前還，現在上哪裡還能貸到比房貸更低利率的貸款。有閒錢投資自己也好的，物價上漲，錢只會越來越不值錢，現在還款相比後面就是毛毛雨，而且有壓力才會有動力。我現在就是有房貸壓著才會想辦法接點私活掙點零花錢。

房貸利率升高後，提前還貸嗎？

從我們的傳統觀念上說，常年欠別人的錢確實不是滋味，早借早還還可以無債一身輕。但是小白認為從財務管理的角度上看，提前還款這筆經濟賬確實不太划算而且虧大了。

首先，房貸利率升高後，已購房人的房貸利息不意味著馬上增加，主要是看你和銀行貸款合同的具體要求。商業銀行一般有規定房貸利率上升後，已購房人的利率會在固定的時間內作調整，一般有按月調整、按年調整、貸款滿一年後調整等方式。

以按年調整為例，如果你在今年2月份申請的銀行貸款，銀行5月份抬高貸款利息，那麼最新的利息要到明年1月1日才開始計算。

再者，提前還款有些銀行是要收違約金的，比如2015年如果在中國銀行提前還貸，需要支付還貸部分一個月的利息作為違約金。

最後，也是最重要的一點，從貨幣貶值的角度上說，提前還款與否20年後的結果差別非常大。

為什麼這麼說呢？

你向銀行借錢後，如果貨幣貶值，那麼縮水的部分是由銀行承擔的，而你卻可以從中獲益。

1、過去20年，中國的GDP（財富）從1996年的71814億增長到2016年的744127億，每月的財富增長為0.9789%。

2、過去20年，中國的M2（貨幣）從1996年的76095億增長到2016年的1550100億，每月的貨幣增長速度為1.2637%。

也就是說過去20年你每月財富縮水的幅度為：

財富縮水率＝印鈔的速度－財富增長的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。

3、按照4.9%的年商業貸款利率，那麼每月的利率是4.9%÷12＝0.4083%；

4、實際上扣除縮水的錢後，你每月的貸款利率是0.4083%－0.2848%＝0.1235%

5、換算成年後，每年的房貸利率只有12×0.1235%＝1.482%；

6、我們用1.482%利率計算，你實際的還款年限到底是多少呢？

可以看出，申請350萬貸款，按照4.9%的利率，扣除貨幣貶值因素，20年後實際需要還的錢只有404.643萬，當然你可能會說，我申請的房貸只有350萬，現在意味著我要多承擔54.643萬的利息，不是虧了？

不，賬並不是這麼算的，正確的應該是：

1、提前還款前期已支付的利息銀行是不會返還的，以小白上面那位朋友為例，貸款20年，金額350萬，利率4.9%，那麼他每月月供是2.29萬，兩年就是54萬，也就是說在其他成本不變的情況下，過去兩年花在這套房子上的成本已經達到350萬+54萬＝404萬。

這說明了啥？意味著兩年後提前還款與繼續支付最後的18年房貸成本是一樣的嗎？其實也並不是，這也就是下面要說的第2點：

2、即涉及到的貨幣時間價值，我們假定這位朋友兩年後提前還款（一次性）需要付的總金額為360萬，那麼自己將會少了360萬可投資的資金；如果沒有提前還款將360萬用於投資，那麼將會產生收益，這就是貨幣的時間價值。

小白的這位朋友喜歡股市，假定將360萬的資金投資於穩定性較強的銀行股，以5%的股息率，在不計算股市損益的情況下，單純依賴股息也能產生巨大的收益（350×（1+5%）^18）。

當然上面的演算法默認了前20年和後20年貨幣縮水的幅度是相等的，未來20年，中國印鈔增速應該會放慢，財富縮水的幅度將會收窄，但總體不可能太慢，所以只要通脹保持在較大的幅度，提前還款的損失將會繼續存在。

房貸利率升高雖然會抬高買房人的成本，但相對貨幣縮水的幅度來說，完全可以抵消，所以無論未來加息與否，提前還款都不划算。

對個人而言，能申請銀行低利率貸款的機會一生只有一次（房貸），且行且珍惜。

房貸利率上調之後，如果提前還貸，將會省下利息。以商業貸款300萬元、按揭30年為例，如果採取等額本息還款方式，基準利率是4.9%，以前客戶享受85折優惠，每月還款1.5萬元左右;如今提升至9折後，每月增加還款額432元，還款總額增加15.6萬元。如果提前還貸5萬元的話，每月需還款14790元，總利息為237萬元，能節省將近4萬元的利息。

　　提前還款之後，再申請縮短貸款年限，這樣能省下更多的利息。可是，如果提前還貸後的剩餘還款部分，就需要重籤貸款合同，並且按照最新的貸款利率政策執行，不能享受到當初的低利率優惠。有的貸款人可能在還款期間還出現過徵信問題，那還會被提高貸款利率。

已經還款五年 不建議再提前還貸

　　面對銀行對房貸客戶收緊優惠政策，並不建議客戶提前還貸，特別是採用等額本金還款方式，如果貸款15年，還款時間已經超過5年，提前還貸就不合適了。因為這種還款方式在早期的還款金額中，大部分是利息，超過5年之後，再提前還款的話，還上的更多是本金，並不能節省下多少利息。

　　此外，如果當初貸款享受的是公積金或者商貸利率的7折，那就更不必提前還貸了。有銀行工作人員表示，以前執行的7折利率，接近銀行的成本價，甚至是倒貼價，這類客戶即便是手裡有了閒散資金，也不用提前還貸，可以去尋找比較好的投資理財專案，只要投資收益能高於房貸利率，那就沒必要選擇提前還貸。

您買房的時候什麼折扣就一直是什麼折扣，今後的月供也不會增加！

如果銀行基準利率上調，那麼您的月供會上升。而要不要提前還，我覺得每個月並不會多還多少。人民幣貶值的速度遠遠超過銀行那點利息！我記得二十年前我7歲的時候，在村子裡拿兩分錢還能買到喜歡的小零食。