物業經營的最新理念，既然說到新，那麼就不得不提到舊的理念了。

物業服務的兩種計費方式：包乾制和酬金制。

包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。預收的物業服務支出屬於代管性質，為所繳納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。如果物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度決算和物業服務資金的收支情況進行審計。酬金制實質是實報實銷制，物業管理企業按照雙方協商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束後進行決算並向業主多退少補。在這種模式下，物業管理企業只拿業主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預定提取比例或固定額度），所以採取酬金制物業服務支出不應交納營業稅等相關稅金。

國內早期物業管理是採用包乾制較多，目前多為酬金制。酬金制很明顯，是一個讓物業公司穩賺不賠的生意（當然國內排名TOP10的物業公司大部分還是在喊虧損，向地產集團伸手要錢的）。

物業經營的新理念，無非可以用這個公式來解釋：

物管總收入=單位基礎物業收入×服務面積+增值服務收入

手段一：透過削減開支“節流”，提高單位基礎物管收入：常用手段有裁員、服務外包、推廣集約化、自動化等；手段二：透過擴大服務面積提高乘數：常用手段有擴張圈地、代管其它物業等；手段三：透過衍生服務或周邊服務來“開源”：常用手段有推廣社群O2O平臺、聯合周邊商家開發小區等。

彩生活明顯是社群經營的先行者，透過手段以上三個手段，特別是手段三大力發展了社群O2O，並從13年至今不斷“圈地”，擴大了經營範圍，也成為了物業行業第一家上市的企業。

所謂新理念，無非都是盈利。近一兩年比較火的是智慧社群的概念，引入智慧機器人、智慧裝置（門禁、車場、監控裝置）、智慧監控（建築內部設施管理）等，無非是在降低單位基礎物業收入，以機器代替人，來達到降低成本的目的。但是真正應用落地的，很少，多是地產營銷噱頭和物業提升滿意度的手段而已。

市場很大，能做的很多，現在做的還太少，希望將來物業行業有更大的發展吧。