這個問題筆者是有發言權的，投資小公寓沒有前景，原因如下：一是小公寓的產權只有四十年或者是五十年，時間短，沒有價值。二是小公寓是個失敗的地產專案，公寓原來是設計成商住兩用的，如果住，又不方便，如果辦公又太小，即不適合辦公司也不適合居住。三是公寓投資的話，能租出去的話，年租金的回報率還不到2%，比銀行利息還要低得多。四是現在的公寓是租不出去，筆者前不久在北京對公寓做過調研，大量的公寓租不出去，為什麼呢？過去租公寓辦公的都是非常小的公司，現在大的小公司都關門了，沒有生意可做，連王思聰的媽媽就關閉了十幾家小公司，小公司沒有生意可做，根本無法生存，連過去租公寓辦公的小公司都不存在了，公寓當然是沒有市場。

五公寓現在賣根本就沒有人要，誰來買公寓，買他幹什，即不適合居住，又不適合辦公，所以，公寓賣沒有人要，現在北京大量的公寓是空置的，砸在炒房人手裡，是賣沒有人要，租也租不出去。

筆者認為：現在公寓肯定是不能投資的，只要你投進去就是永遠無法解套，不光是公寓，現在中國的所有的房地產都沒有投資價值，任何房地產都不能投資，現在投資房地產就是當接盤俠。

幾年前單身公寓是作為一種過渡性產品在市場出現的，而今它已經是人們居住體系中的一個有機組成部分，有它自身的特色並且佔據一定的市場份額，適合臨時性居住人群居住。現在再看單身公寓，它究竟是單身貴族的必需品還是社會上層的奢侈品？南京市場單身公寓是一個什麼樣的現狀？投資單身公寓應該要注意哪些重要因素？回報率怎樣？我們一起來探究一下。

買單身公寓七成用於投資

據中廣置業高經理介紹，市場上購買單身公寓用於投資的佔70%左右。在2005-2006年間，城中單身公寓的售價在每平方米7000多塊，出租價格都在1800-2000元/月。而目前，房價大多已升至1.2萬元／平方米以上，城中個別單身公寓已經到1.8萬元／平方米，目前出租價格大致在2600元/月，少數月租金高達5000元。由於租價高漲，再加上租賃物件相對狹窄，一般單身空寓出租的“空置期”較長，這樣也使很多的投資者對原本期望的回報率有所擔心。

但一般的單身公寓市場還不錯，需求很大。單身公寓租賃的物件主要是外地來寧的商務人士、一些海外人員以及經濟條件較好的年輕人，這些人群都具備一定的流動性，租期經常是1到3個月的時間。

短期租賃佔多數

外地的王女士想在南京物色新的工作，打算先停留3個月時間再說，於是通過中介在城中一樓盤順利租下一個30平方米的單身公寓，租金每月2100元。王女士告訴記者，自己目前的收入不算高，付房租時父母還出了一些錢，雖然這樣的價格在單身公寓中不是最貴的，但自己目前的經濟收入還是很難承受這樣的價格，主要還是考慮到很多普通的合租房都要求半年以上的期限，而且老舊小區的安全問題沒有保障，同時自己在南京停留的時間也不確定，最終還是選擇了單身公寓，它靈活的租期比較適合自己。

王女士透露，這層樓上大約有16間單身公寓，有一半的房間現在有人居住，很多都是公務出差的人員，也有老外，流動性很強。

一些單身公寓被酒店外包

在採訪的過程中記者了解到，一些知名樓盤的單身公寓都被酒店公寓管理公司外包，這類情況還不是少數，中廣置業的相關負責人告訴記者，採用這樣的方式可以使投資者省心，不必擔心總是會出現“空置期”，在這種情況下，單身公寓的出租率高達80%，比如說，原本租金在3000元/月的，外包給酒店出租價格可能就是2500元/月，空置的煩惱解決了，但是投資者也犧牲了一定的經濟利益，像君臨國際、金陵王府、朗詩熙園等樓盤的單身公寓都有一部分採用這樣的方式出租。

廖先生投資單身公寓有三年多的時間了，在接受記者採訪時他說：“以前我這邊每年都會出現1到2個月的‘空置期’，後來和酒店管理公司有了合作，月租金雖然有所下降，但是酒店的服務很到位，總收益好了許多，自己也不用去多煩心了。”

地段和物管水平決定投資前景

單身公寓本身的特點決定了它投資的特殊性，在投資的時候要注意哪些問題呢？我們一起來聽聽專家的建議。

在單身公寓投資方面，南京中住置業相關負責人認為，單身公寓的投資前景如何還是取決於它本身的定位，單身公寓要靠自身的完善來滿足市場的需求。自身的完善主要是地段的優勢、服務的配套、住宅設計的品質等問題。位於城市CBD的、各項售後服務能夠做好的、室內裝修設計精良的單身公寓很有投資價值，回報率也是可觀的。在目前一窩蜂跟上來搞單身公寓的市場狀況下，很多不注重上述因素的專案最終會淪為低檔的“亭子間”。

蘇鼎地產研究所宋堅所長認為，現階段投資單身公寓地段優勢凸顯，社會上的高層白領、華僑和短期在南京進行商務活動和學術研究的人士是單身公寓的承租物件，在商業繁華地段、市中心高校周邊的單身公寓投資前景看好。

中廣置業高經理給出了他的投資建議，首先，希望投資者不要對單身公寓寄予過高的期望值，他認為，部分投資者將年回報率定在8%的高標準上是難免要失望的，南京市場上6%的回報率就已經很不錯。

其次，投資單身公寓時，地點儘量選擇在中央商務區，同時品牌好的物業也非常重要，單身公寓內最好能夠引進接待廳、乾洗服務等酒店式服務，滿足一部分商務人士需求。在他看來，現在城中的單身公寓供應量雖然很大，但是真正注重物業品牌的還太少，大量發展不夠成熟的單身公寓湧入市場，造成了“高不成，低不就”的狀況，很多單身公寓的綜合品質有待提高。

目前的房產投資，最重要的選擇條件是看調控，調控越嚴的地方，投資價值越大，然後才去考慮其他因素。

再看小公寓，產權，稅，水電，物業等等，各方面都沒有優勢，連調控也不包含它，如果是在十年前，小公寓的價格會隨房市一起上行，但是在房市開始調整的現在，小公寓的價格上漲空間已經不大，下跌的可能卻不小。

小公寓通常都是對外出租的，用來自住有很多地方比不上住宅樓，現在長租公寓對小公寓的出租影響很大，同時需要有一個合理的租售比，如何選擇是一個問題。

就目前的大環境來看，投資小公寓的收益不高，可能只有租金，未來的升值空間有限，建議慎重考慮。

既然是投資，你最應該關注的是回報率。眼光、時間、地點、政策決定你投資公寓的回報，如果不是絕佳的機會，建議還是不要投資公寓，理由如下：

1、公寓的價值：目前市場在售的公寓價格大多與住宅價格掛鉤，公寓的市價基本是區域內住宅平均價格的60%，如果區域內的公寓價格低於住宅平均價格的50%以下，可以考慮。說人話就是，區域內公寓價格低於住宅價格的50%可以考慮，因為入手價格低，未來的風險性降低，但是回報會增加；

2、公寓的優勢、劣勢分析：

1）優勢：

優勢一：因為公寓入手成本相對住宅較低，而且入手的門檻低（部分城市住宅限購，但是公寓不限購或公司可以購買）；

優勢二：公寓多數規劃是按辦公規劃，後期改建成公寓。一般規劃辦公的地塊都是臨地鐵、臨商場，生活更加便利；

優勢三：公寓大多是loft戶型，而且受年輕租房群體喜歡，且由於入手價格低，出租回報率有保障；

2）劣勢：

劣勢一：一般公寓是商水、商電，且多數無燃氣。如果自住，生活成本較高；

劣勢二：公寓空間侷促，壓抑感較強。長時間居住對生活，心情都有影響；

劣勢三：多數城市公寓，不能落戶，而且出售沒有住宅的熱度高，導致公寓短期內脫手速度較慢；

3、建議：其實投資公寓，核心就是價格及回報率。 1）如果是想好了一定投資公寓，價格非常低可以考慮投資，否則其他機會都不推薦；

2）如果只是嘗試投資公寓，建議還是優化自己的選擇方案，儘量選擇投資其他產品；

我是財經分析師，不是房地產分析師。所以不太專業。但是我認為隨著中國房地產市場的成熟。無論什麼房子，都會出現過剩的現象。其實現在在二三線城市，小公寓已經出現了過剩的現象。很多小公寓都出現了50%以上的空置率。在這種情況下，投資小公寓還有什麼意義呀。