銀行官網一般會公佈兩種利率，一種是央行掛牌利率，另一種是各銀行調整後的利率。

在前幾年房市並不是很景氣的情況下，國家也沒有出臺太多的調控政策，房貸利率幾乎就是和基準利率是一樣的。最近幾年，由於國家調控政策的推進，幾乎各家銀行都會在基準利率上上浮一定的比例。

事實上，在基準利率基礎上上浮一定的比例不是房貸的專利，銀行所有貸款都會有這樣的一個動作。

2019年10月8日以後，所有的房貸利率不在以人行基準利率作為基礎利率，而是以lpr利率作為基礎利率。銀行在lpr利率的基礎上加基點形成最終的到客利率。

lpr利率每月公佈一次，可以上升，也可以下降，以12月20日公佈的lpr利率來看，五年期以上的lpr利率為4.8%。如果房貸利率為5.19%，那就是加了39個基點。加一個基點就是在lpr利率上加0.01%。

由於房貸的期限一般比較長，在這個過程中，lpr利率肯定會有所上升或下降。房貸客戶的利率也會隨之上升或下降。至於調整的頻率，則是由客戶和銀行在貸款合同上進行約定。一般來講，銀行都會約定為一年一變。

現在是利率下行期間，lpr利率下行是可以預期到的。但這並不代表房貸利率也在下降，我們可以看出來銀行的存款利率並沒有大幅的下降，這也就是說銀行的資金成本是沒有大幅下降的。如果銀行貿然下降了，房貸利率，那麼銀行的利潤空間就會大大縮減。

所以就目前來看，銀行的房貸利率不會因為lpr利率的下降而下降，反而lpr利率一下降，基點會加的多一些，lPR利率上升，基點就加的少一些。

這樣你會發現一個非常奇怪的現象，當你在lpr比較低的情況下去辦理房貸的話，你其實是吃虧的。因為這個時候銀行的機點會加的比較，而日後lpr利率無論上漲還是下跌，你加的基點是不會變的。所以lpr利率越高加的基點越少，日後lpr利率變化時，比較佔便宜。

總結：

現在辦理房貸，不要去關注人行基準利率，只需要參考lpr利率就行，同時呢，我建議現階段要在lpr利率比較高的時候去辦理房貸，更划算。

銀行網站上公告的是國家公佈的五年期以上基準利率4.9%，但是基準利率只是指導定價，銀行可以根據自身經營情況及客戶實際情況上浮或是下調一定比例。所以到了貸款合同上就是另外一個利率了，實際執行也是按照合同或是放款借據為準。

那麼銀行如何確定給多少利率呢？

1、銀行當前資金成本，這個比較複雜，一般國內在同一時間段的各個能做按揭貸款的銀行資金成本都差不多，給的貸款利率也不會差太多，不過多解釋。

2、客戶自身情況，比如房產情況、信用情況、收入情況等，系統會評分，比較嚴肅的銀行會根據系統評分給利率。

3、跟銀行的合作情況，比如介紹點其他業務什麼的，再比如所在企業或是單位是否有良好合作關係什麼的。

4、看經辦客戶經理心情，有些銀行對利率把控不是很嚴格的，一般給客戶經理一定的許可權，比如上浮5%—10%，那客戶經理今天與你聊的來，給你6%也是比較合理的了。

4.9%只是人民銀行規定的基準利率，各大銀行在具體貸款過程中，都會根據自己貸款業務的情況，還要考慮貸款人的收入、信用等情況來適當調整貸款利率。下面來分析一下。

基礎貸款利率是銀行貸款利率的參考

現在人民幣貸款利率也放開了，各大商業銀行自己根據自己的業務需要來進行貸款利率的調整。人民幣貸款基準利率如下表所示，從中可以看出來，短期一年以內的貸款，基準年利率為4.35%，一至五年的人民幣中長期貸款，年利率為4.75%，如果是5年以上的貸款，基準年利率為4.9%。

可以看出來，現在人民銀行給出的只是基準年利率，一般銀行在具體執行過程中都會根據自己銀行的業務需求和貸款人的資格等情況進行調整的。

按揭貸款年利率如何確定呢？

一般銀行按揭貸款利率具體執行過程中，銀行會根據許多因素的變化而作相應的調整，一般影響貸款年利率的因素主要有以下幾個。

1、貸款人數多少的因素。

一般貸款人數少的時候，房貸利率低。貸款人數多，房貸利率可能就高一點。像前些年房地產低迷的時候，貸款人數減少，銀行為了多往外貸款，那麼就會降低按揭貸款年利率到基準線，甚至有時候還會打折，但是這幾年房地產比較熱，想買房子的貸款人很多，那麼銀行很可能會上調貸款利率。

2、根據貸款人資格確定

銀行向外按揭貸款，有時候是要根據貸款人的貸款資格來確定的，是否貸款，以及貸款年利率是多少都要根據貸款人的具體情況來分析確定。這主要跟貸款人的信用等級，以及貸款人的收入高低，收入穩定程度，銀行流水等情況有很大的關係。不同的貸款人，可能貸款年利率也會有差別。

3、不同的銀行可能貸款利率不一樣

每個銀行都有具體的貸款政策，有的銀行資金多，為了多貸款可能就會降低貸款年利率。有的銀行資金緊張，那就很難貸款，貸款利率也會高一點。

綜上所述，房貸基準利率4.9%，而你的貸款年利率是5.19%。這是因為銀行在貸款過程中會根據自己銀行的情況，考慮貸款人的收入、信用、銀行流水等情況，然後在4.9%的基礎上進行適當調整，每個銀行可能貸款利率都不會太一樣的。

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這屬於比較簡單的問題，銀行商業貸款利息為4.9%，但是按揭貸款利息卻是5.19%，為什麼會出現這樣的情況？

首先，銀行4.9%的利息屬於基準利率，這個理論屬於指導利率而並非實際利率，隨著房地產政策的改變，首套房一般都控制在32%左右的上浮，二套房最高的已然達到上浮60%的情況。

你的按揭貸款利率為5.19%，易論覺得這已經很優惠了，我們來算一下，（5.19/4.9-1）*100%=5.92%，這意味著你的實際房貸利率在基準利率4.9%的基礎上上浮了不到6%，是不是很優惠了，如果是上浮20%，則是4.9*（1+20%）=5.88，如果是60%的二套房，則是4.9*（1.60%）=7.84，怎麼樣，這樣對比下來是不是感覺自己很優惠了？

事實上在前幾年的時候，房地產政策為了促進房子的銷售，通常都是打了折的，如8.5-9折之間，這個算下來，貸款利率肯就是真的便宜了，自2015年10月之後，基準利率就沒有變過，那麼4.9*0.85=4.165，所以那時候房子供不應求，因為貸款利息低，需求大於供給，房價上漲也就很正常了，然而現在甭想了，時代已經過去。

今年以來，貸款利率LPR已經出現了利率下調的情況，5年期的LPR已經降低了5個基點到達了4.85%的水平，也就是說部分房貸利率也會跟隨調整，但依舊需要上浮50個基點，也就是實際利率為5.35%，所以你的5.19很優惠，而這個問題我們也解釋清楚了。

4.9的利率是5-30年按揭貸款的基準利率！而眼下，各銀行是有不同的上浮

如果上浮5%，那麼貸款利率就是5.15！這個上浮率已經很低了，眼下大多數地區都會出現上浮15%-30%！那就意味著利率是5.64-6.37.

這些都是國家允許的上浮，根據不同地區，不同銀行，自己你個人情況有關，比如首套和二套的上浮利率就不同

4.9%是五年期以上的基準利率，在利率新規之前它都是各銀行的利率計價基礎，各銀行可以在基準利率的基礎上根據情況進行調整，這裡的5.19%就是調整後的結果。

一、4.9%只是利率的基礎，銀行有權根據情況進行具體的利率調整。

基準利率由央行制定，一直以來，它都是各銀行的利率的參照，具體的銀行可以根據信貸產品的種類、自身的資金情況、客戶的資質差異等等因素進行進一步的調整。

就拿房貸來說，我們常聽說上浮10%、上浮20%的說法，就是以基準利率為基礎的，它可以根據樓市的調控要求進行利率上浮，或者根據客戶的資質情況進行利率上浮，比如客戶的徵信情況一般，或者負債比較高，那銀行就有可能把客戶歸為不那麼優質的一類，相應的利率會調高一些。如題目所示的5.19%，就是在基準利率4.9%的基礎上上浮了6%，這是銀行最終針對具體某一個客戶的利率。而在有時候銀行在自己資金不是很充足的情況下，也會對利率進行上浮。

二、利率新規即將執行，房貸以基準利率計價將成為歷史。

房貸的利率新規將於10月8日實施，在新規中將不再以基準利率為計價的基礎，而改為由LPR作為計價的基礎，LPR代表貸款的基礎利率，但它同樣只是銀行房貸利率的一個計價參照，並不一定是LPR的數值，最後的具體利率還要看加點的情況，而加點也是要受到樓市調控和客戶資質方面的影響。這些都是造成利率差異的原因。

總的來說，網站公佈的利率一般只是國家規定的利率基礎，銀行可以根據具體的情況在利率基礎上進行對應的調整，所以具體到客戶那裡就會出現利率的差異。

銀行網站顯示的商業貸款利率(也就是利息），叫做銀行基準利率。

基準利率是人民銀行公佈的商業銀行存款、貸款、貼現等業務的指導性利率，各金融機構的存款利率可以在基準利率基礎上下浮10%，貸款利率可以在基準利率基礎上下浮20%。

2019年最新的資料顯示：5年以上的商業貸款基準利率是4.9%（年化）

按揭貸款是指以按揭方式進行的一種貸款業務。如：住房按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押並由其所購買住房的房地產企業提供階段性擔保的個人住房貸款業務。所謂按揭是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人作為還貸保證人在按揭人還清貸款後，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。

人們一般說的按揭貸款就是指房屋按揭貸款，期限大都超過5年。

銀行在做房屋按揭貸款業務時，基本不會按照央行公佈的基準利率去做業務。為了多賺取“利潤”，都會在基準利率基礎上進行上浮，並且可能還會提出其他要求，比如配存款等。那麼如題所示，如果是5.19%（年化）的話，大約是上浮6%，這個上浮比例只能說不低。

這個問題屬於掛牌利率和實際利率的差別問題，兩者是有區別的。

現在，銀行存貸款利率可以進行浮動，浮動的基礎就是國家指導利率，銀行網站上顯示的商業貸款利率是4.9%，是指人民銀行公佈的5年期以上商業貸款基準利率，在全國是通用的。

但是，當你真正貸款的時候，想拿到這個利率就比較困難了，因為現在的利率管制已放開，銀行可以參照這個基礎利率進行浮動，原則上來說，向上、向下浮動都是可以的，但是，按照現在的市場情況，幾乎沒有向下浮動的。

對銀行來說，真正的貸款利率需要參考幾種情況：

1、市場利率水平。基礎利率只是一個參照物，市場利率是不斷變化的，銀行為了保證能夠盈利，貸款利率必須高於存款利率才行。現在市場上的5年期存款利率最高能夠達到6%，按照這個利率，4.9%的貸款利率將會出現存貸倒掛，顯然銀行是不會同意的。

2、房貸政策。國家對住房貸款是有政策規定的，各家銀行對於首套房貸、二套房貸的利率標準必須符合國家相關政策。一般首套房貸上浮標準不會超過20%，二套房貸上浮標準不會低於20%，主要是為了遏制利用貸款炒房。像您說的貸款利率是5.19%，相當於在基礎利率的基礎上上浮6%左右，這個幅度算是非常優惠的。3、個人信用狀況。銀行在放貸的時候，也會根據個人資產狀況和信用狀況確定利率浮動空間，如果信用狀況較好，資產有保證，利率上浮就比較小，否則上浮就會大一些。

所以，您在銀行網站上看到的利率只是一個參考利率，真正辦理按揭的時候，能夠簽到的利率往往會高於這個參考值，只要上浮標準在10%以內，就算是比較低的，如果超過20%以上，利率就比較高了。

貸款合同一旦確定，實際貸款利率也就確定了，今後銀行進行利率上浮和下浮不會影響您的實際貸款利率。只有當國家基礎利率進行調整的時候，也就是說4.9%這個參考值發生變化，你的實際貸款率會根據合同進行調整。