你現在的房貸利息是4.9%上浮20%，也就是5.88%。

如果在未來換成了LPR的計算方式，其實也是一個5.88%，就算後期的LPR基數為4.80%，那麼轉換後你的貸款利息就是5.88%-4.80%=1.08%，上升幅度為1.08%。

所以，按照基準利率還是按照LPR來計算對於換取後的還貸利率短期是不會變的。

那麼，變的是什麼呢？

變的是一個參考的方法。

以前的基準利率是固定的，如果你堅持以基準利率作為未來的還貸方式，那麼你每年都是以5.88%這個基數來償還貸款，永遠不會變。

但是如果你選擇了LPR，那麼未來就會根據LPR的改變而變化你的貸款額度。

就好比下個月LPR降低了，那麼你的還款額度就降低，如果下個月的LPR增長了，你的還款額度就增長。

所以，這個時候你就需要考慮幾點：

1、你還款的期限還有多久；

2、基準利率和LPR哪個更划算？

如果是10-20年的還款週期，那麼LPR的波動性就太大了，所以基準利率可能更適合，因為穩定不變。

但如果是1-2年的，那麼從趨勢來看中國處於降息通道，未來LPR可能會逐步降低，所以選擇LPR更合適。

不過記住一點，此次的轉變只有一次機會，所以，大家需要根據自己的情況做適合地判斷。

房貸利率是4.9上浮20%，那就是5.88。

如果轉化成央行基於LPR算，就是LPR4.8+1.08加點，加點1.08固定不變，4.8以後每年隨著LPR變動而調整。

如果不轉化過來，那你的貸款利率就會一直是4.9上浮20%，直到你還清貸款都不會變，即使LPR下調或上浮你的貸款利率也會巍峨不動。也就是你預設選擇了永久固定利率5.88，因為以後不會也不可能發生基準利率的調整了，因為基準利率的說法已經被棄用了。

在現實中，近幾年，LPR下調是大概率事件，受國際環境影響，利率下行壓力大，再加上國內經濟不景氣，降息鼓勵消費同樣勢在必行，所以個人判斷，轉換成央行基於LPR4.8算的貸款利率標準合適些。

1、要不要轉？

2020年3月1日起，存量房貸由原來基準利率演算法可以選擇轉成LPR加點模式，或者固定利率模式。如果選擇LPR加點利率，定價方式是：利率=LPR+加點。加點是多少？這不是你和銀行商量的結果，而是用你當下正在執行的房貸利率計算而來的。央媽表示，轉化後的利率水平等於原合同最近的執行利率水平，即用現在的利率減去2019年12月最新相應期限LPR，就是加點的數值。這個加點數值在房貸存續期間都保持不變。

如果選擇轉換為固定利率，轉換後利率水平應等於原合同最近的利率水平。只有一次轉換機會。選擇固定利率之後，你的房貸利率不會再變，LPR調整與你沒有關係。

你需要明白兩點：【1】存量房貸換錨，錨定標的轉變。【2】你貸款的加點，已經被央媽安排清楚，無需與銀行談判，當房貸銀行聯絡你，你只需要選擇固定利率或者浮動利率就好。

該選擇固定還是浮動利率呢？當下處於降息前夜，LPR三五年內下行無疑，所以優選浮動利率。其次，選了浮動利率，利率調整週期怎麼選？LPR調整的週期很短，既然是處於大的下行週期，當然週期越短越好，最好選擇一年調整一次。這樣，在2021年元旦之後，你的月供就會明顯減少了。

2、轉換之後如何計算？

已知你住房按揭貸款原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮20%，現執行利率標準為4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月釋出的最新5年期以上LPR為4.8%。求：轉換之後的LPR加點是多少？解：5.88%-4.8%=1.08%，加點幅度應為1.08個百分點。此後，你的貸款利率=LPR+1.08%。若：LPR下調至4.0%，則你的房貸利率為5.08%。

綜上，在即將進入大降息週期之下，選擇與LPR掛鉤的浮動利率更為划算，同時隨LPR調整的週期越小越好，最好選擇一年調整一次。需要說明的是，目前存量房貸換錨只針對商業性房貸，不針對公積金貸款。

感謝邀請！

原有房貸利率是4.9上浮20%，也就是5.88%，從短期內看，切換成LPR是有利的。

第一，這次政策的主要意思有哪些？

1.只針對2020年1月1日前銀行已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。

2.定價基準選擇只有一次機會，選定就不可以再改。

3.可以轉換成LPR加點利率，也可以直接轉換成固定利率。

4.轉換工作原則上應在2020年8月31日前完成。

第二，如果轉換LPR利率，2020年房貸利率會有變化嗎？以後呢？

不會有變化！

根據檔案規定，轉換時點利率水平保持不變，重新定價週期最短1年。也就意味著如果轉換LPR利率，2020年的房貸和2019年的房貸水平是一樣的，不會有變化。

但LPR報價利率是變化的，採用LPR報價利率加點為基準的話，2020年轉換時點不會變，全年都執行這個利率，全年房貸就不會變。到2021年1月如果LPR報價發生變化，加點又是不變的，那麼2021年1月起，你的房貸就會變。如果2021年1月的LPR繼續降低，你就佔便宜了；如果LPR提升，你就要多出些利息。

2021年以後，每年都是一樣的規律。

第三、怎麼選好？

原來是浮動利率，也是變化的，只是定價基準是貸款基準利率，現在要改成LPR為基準！這個是政策趨勢，是要求，必須要轉換。以前叫基準利率上浮、下浮，現在要改成LPR為基準加點，這個加點可以是負數。

現在面臨的選擇是兩種：1是LPR加點利率；2是固定利率。

究竟哪種好呢？

比如4.9上浮20%，也就是5.88%，轉換成LPR加點，就是LPR4.8加了108BP，之前的LPR是4.85，後來下調了5BP！

從國家政策看，房住不炒！降低購房成本，減輕居民負擔，提升居民消費能力是政策傾向，LPR仍然有進一步下調的空間！在這種貸款利率政策預期背景下，選擇LPR加點利率在短期內是有益的，會佔些便宜，有利於緩減短期內的房貸壓力。而如果選擇固定利率的話，一旦LPR繼續下調，借款人就享受不到這個下調的福利。

從長期看的話，不好說LPR在5-10年期間，甚至更長時間怎麼變化？LPR是市場報價利率，跟隨市場變動，反映的是市場行情。

第四、接下來要注意些什麼？

因此，小菜的建議還是轉換成LPR加點利率更合適些！至少短期內會享受到些福利；長期看的話，不好說。但後面LPR要是對借款人不利了，完全可以提前還款，這個福利就佔得穩穩的了。

房貸利率由央行存貸款基準利率改為lpr利率基準，是一個趨勢，昨天我也說了，這是基於實體經濟貸款融資成本和目前實際通脹水平牽制的央行存貸款利率貨幣政策之間的矛盾構成的。即使未來通脹影響下降，貸款市場利率依舊會比較傾向於lpr利率基準而不是存貸款利率基準。而且從經濟增速角度來看，未來存貸款利率也會持續走低，這是基本經濟規律所決定的——經濟增速持續下降，同步利率水平逐步下降。

但是，從央行的通知來看，允許“存量房貸”做出一次性選擇:是基於延續“原有貸款固定利率”機制還是選擇“一年一變”的lpr利率定價機制。從這個角度來看，顯然央行的目的在於:

第一，給予原房貸的人第二次選擇機會。有利於降低原有的房貸利息支出成本。

第二，為未來在房貸利率和貸款利率機制上全面普及以新的lpr利率基準作為市場化定價的機制做足準備。

第三，增加銀行和客戶的議價能力

第四，更有利於具體每個地方對房貸利率的調控需求和住房政策的引導。

而從購房者來看，則分為存量房貸和新增增量房貸。存量房貸肯定是一個增加選擇權的機會，而增量房貸大概率都會選擇lpr定價利率基準。

如果，存量房貸者，具備一定的經濟學常識，就會知道，利率水平是跟隨者社會的經濟增長和社會平均利潤率水平而波動的一個過程成本基準，即經濟增速高，利率高，經濟增速未來趨勢下行則利率未來也會持續下行。

特別是觀察日本美國，就會發現，日美的經濟增速基本上在1-2%的gdp增長水平，其利率水平則日本為1%以下，美國在2%左右。也就是說，利率水平是跟隨國家gdp增速而浮動的。

從中國央行角度來看，如果沒有豬肉引發的cpi上漲到目前的4.5%水平，利率下調會盡早出現。但是基於cpi影響尚未結束而企業和實體經濟卻急需降低融資成本，因此，加快了所謂“利率市場化”的速度以lpr機制替代央行原有的“調整存貸款基準利率”的貨幣政策機制。

總結起來，不論原有利率多少，都要儘快轉換成“一年一變”的lpr機制，但是，原有的“貸款利率上浮”在新的lpr機制下，利率基準會更加有利但是“上浮”不會改變。

央行30號公告說的很清楚，所有的存量貸款合同應當自2020年3月1日起將原合同貸款利率由參考基準貸款利率定價的浮動匯率轉換成以LPR為定價基準加點（加點可為負數）形成，也可以轉換成固定利率，定價基準只能轉換一次，且轉換後的利率水平應與原合同最近執行的貸款利率水平一致。公告要求，原則上應在2020年8月31日前完成轉換。也就是說利率轉換是必須進行的，只有一種情況例外，當貸款合同只剩下最後一個重定價週期時，可以不用轉換。

房貸利率4.9上浮20%，執行貸款利率為5.88%，轉化加點為5.88-4.8=1.08，轉化時，既可以選擇採用LPR+1.08的浮動利率，也可以直接選擇固定利率5.88%。不過總體看，選擇浮動利率似乎對客戶更有利，因為目前的經濟形勢下，降息降準預期增強，LPR下行的概率大。

根據央行12月28日的通知，以前的基準利率貸款都必須轉換為“LPR+加點”或者固定利率的形式，明年3月1日開始進行，在8月31日前需要完成轉換。而且只有一次選擇，固定利率或者“LPR+加點”。

先解釋一下這個“LPR+加點”。以你的情況為例子來算加點幅度是多少。你目前房貸利率是4.9%上浮20%，所以就等於4.9%（1+20%）=5.88%，與房貸有關的5年期LPR最新報價是4.8%。所以加點幅度等於5.88%-4.8%=1.08%。這個加點幅度不會變，那麼你的房貸利率就是LPR+1.08%，LPR每月報價一次，會經常變化。

至於該選擇固定還是“LPR+加點”，就得看哪種更低了，固定的不會變，所以需要考慮的是未來LPR的走勢。

目前來看LPR未來下行的可能性更大，最主要的原因就是監管層有心引導它下行。中小企業融資難融資貴的問題一直存在，以後貸款利率是以LPR為參考，所以LPR下行非常有必要。從最近多家銀行收到監管層關於暫停靠檔計息存款產品的通知就可以看出，他們這是在通過減少高息存款來壓降銀行吸收存款的資金成本，為以後LPR下行創造更多空間。

所以，我認為選擇“LPR+加點”更好，當然怎麼選擇還得看你自己，畢竟只有一次選擇機會，要慎重。

首先必須明確，現有房貸利率是4.9%上浮20%，不是有沒有必要轉換成基於LPR的利率的問題，而是必須轉，因為今後央行將不再公佈貸款基準利率。我們作為客戶要確定的是，是轉換成固定利率還是浮動利率的問題。

01 政策出臺的背景簡介

2019年8月16日，中國人民銀行釋出一則關於改革完善貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）形成機制的公告，要求商業銀行2019年10月8日起對新發放的貸款要參考LPR定價，也就與老百姓息息相關的房貸利率要以貸款市場報價利率定價LPR為基準利率，但對於原來已經發放的貸款特別是房貸到了利率調整週期（每年的1月1日）後，應該以什麼為定價基準，公告未提及。

2019年12月28日，央行網站釋出《中國人民銀行公告〔2019〕第30號》，對8月份公告中未提及的存量浮動利率貸款定價基準轉換問題作出了規定，就是要解決上面說到的問題，因為今後央行將不再公佈存貸款基準利率，實際上2015年以來央行都沒有再公佈過存貸款基準利率。

之前的貸款基準利率由央行公佈，是偏行政化的行為。LPR是取國內18家銀行報價的算數平均為市場基準價，每月20日公佈，是更利率市場化的必然要求。

02 為什麼說不是要不要轉換成基於LPR的利率的問題

根據公告，在2020年1月1日前已經發放（包括已簽訂合同但未發放），且以貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不含公積金個人住房貸款），都要進行轉換。當然，2019年10月8日後發放的住房貸款已經不再以貸款基準利率為定價基準了，不在這個範圍內，公積金貸款也不在這個範圍內。

所以，只要不是公積金貸款，且未以LPR為基準計算貸款，都要轉換成LPR為基準。

03 有哪幾種轉換方式

轉換的方式有兩種。

一是直接轉換為固定利率貸款。二是轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率貸款。

注意，每個人只有一次轉換機會，只能二選一。也就是說轉換後選擇了固定利率的，將不能再轉為浮動利率；反之，轉換為以LPR為貸款定價基準的浮動利率的，則不能再轉換為固定利率。

04 轉換後的貸款利率怎樣

這裡根據貸款型別的不同，區分為兩種情況：

第一種情況：非住房按揭貸款，有談判空間，由客戶與銀行協商具體的利率。假如你選擇固定利率，就可以與銀行談具體的利率；假如你選擇以LPR為貸款定價基準的浮動利率，也就是說貸款利率為“最新一期LPR+加點數”，那你就可以與銀行談加點數（可以為負數）。第二種情況：住房按揭貸款，沒有談判空間，且轉換後2020年的利率與2019年利率保持持平

一是如果轉換為固定利率，則轉換後的固定利率等於原合同最近的執行利率水平。

以你的情況來說，如果選擇固定利率，就是按4.9%*（1+20%）＝5.88%執行，以後的利率就是5.88%。

二是如果轉換為浮動利率，則根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時間點的影響（在2020年3-8月之間任意時點轉換均可）。加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），加點數在合同剩餘期限內固定不變。

以你的情況來說，原合同利率為“5年期以上貸款基準利率上浮20%”，現現執行利率為4.9%×（1+20%）=5.88%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%，則轉換時房貸的加點數應為1.08個百分點（5.88%-4.8%=1.08%），且這個加點數在轉換後的合同期內都保持不變。在此後的第一個重定價日（假設為2021年1月1日），執行的利率將調整為“2020年12月釋出的5年期以上LPR+1.08%”，此後每年以此類推。

05 轉換成固定利率還是浮動利率？

一是建議轉換後不要選擇固定利率，而是選擇“LPR+加點數”的浮動利率。原因很簡單，就是基於當前及今後很長一段時間裡，貸款利率是下降的，只有在轉換時選擇浮動利率才可以分享利率下降的好處。

二是建議轉換後的重定價週期儘量短（但房貸的重定價週期最短為一年）。這也是基於當前及今後很長一段時間裡貸款利率逐步下降的判斷。當前，每月公佈一次LPR，目前已呈現LPR逐月下降的趨勢，只有重定價週期越短，才能及時享受到LPR下降的“降息紅利”。