萬達瘦身的目的其實是為了避免出現負債率過高（融資出現了問題），房地產不會拋棄

萬達開始瘋狂拋售重資產的時間基本上是在2016年，先後拋售了國外的一些總資產後來乾脆連國內的一些土地專案和文旅專案等也給打包給了融創，包括進入2019年後萬達也將自己自己旗下的萬達百貨也打包給了蘇寧易購。這樣的種種操作讓人覺得萬達是不是拋棄房地產業務，開始走輕資產道路了。其實萬達進行這樣操作的背後其實是一種無奈選擇，幾點愚見：

第一、房地產行業本身就是高負債行業，2016年之前萬達融資還沒有問題，但是後來出現問題了。相信關注投資的朋友應該知道，2015年左右是中國人喜歡在境外投資房產的熱點時期。不僅僅是碧桂園、萬達這樣的房地產商，甚至中國很多富人也不斷在世界各地開始買房投資。一時間讓世人都覺得中國人好有錢，其背後實際是外匯資金的不斷流出，這樣的舉動必然引起了國家的重視，也就是在2016年中國加強了對於外匯的管控；說白就是不鼓勵國內資金隨便流出了（0限額），自然國外資本也很難雖然流入了。要知道萬達之前的融資渠道，除去國內外，很多資金是有國外資本投入的，這也是為什麼萬達喜歡進軍國際市場的主因。無疑融資渠道的掐斷，使得萬達不得不趕緊做出轉型，要不然就面臨巨大的違約成本，這也是萬達開始瘋狂甩賣的主因！！

第二、國內房地產市場在走下坡路，這點萬達很清楚，轉型必須去做。實際情況也是這樣，2016、2017年房地產市場持續暴漲了兩年後，進入2018年各大房企都不好過。不僅僅是房子賣不出去，回款難，更重要的是明顯感覺國內的需求不足。這點不僅僅體現在一二線城市，甚至在全國其他城市都是這樣。也就是說中國房地行業已經步入了一個穩定期，衰退期什麼時候到來，並不清楚但是相信不會太久。這也是萬達開始進行轉型的另一個原因，單單依靠房產來作為盈利手段的時代已經過去了。

第三、未來房地產業在萬達板塊中還是會存在，但是所佔會越來越少。目前來看萬達基本已經形成了以商管集團、文化集團、地產集團和投資集團為主的產業模式。其中可以明顯看到商管集團和文化集團目前已經是萬達集團的主要盈利點，根據2018年萬達年報中的資料顯示，萬達集團2018年收入為2142.8億元，萬達商管集團收入376.5億元；文化集團收入692.4億元；地產集團收入540.2億元；金融集團收入433.6億元；可以說僅僅服務業收入就達到了1609億元，佔總收入的75.1%，也就是說地產的收入僅僅佔據了總收入的25%左右，而且個人覺得這個比例還會持續降低。

萬達基本已經實現了“華麗轉身”未來靠服務業收入為主的模式已經成型

第一、藉助於萬達廣場這個平臺，可以說靠“收租”過日子將會成為萬達的常態。目前來看萬達廣場在全國有280座萬達廣場，這些才是萬達真正的財富，要知道如今萬達廣場基本上都是一個城市的主要商業區。年客流38億人次，相對較高的租金收繳率，會持續為萬達帶來收入。

第二、萬達文化可以說帶來的收入更為客觀。目前來看萬達文化旗下最值錢的就是萬達影城，全球開業1641家影院，16576塊螢幕，這樣的實力足以使萬達在影視行業立於不敗之地。可以說只要萬達投資不出現問題，那麼國內的電影誰火或者不火，基本就是萬達說了算。這也是為什麼之前馮小剛因為某部電影沒有得到萬達的首推而diss萬達主因，說白了萬達已經成為中國電影行業的巨無霸。

第三、房產在萬達如今業務中還佔有一席之地，個人覺得只要有利潤徹底拋棄的機率不大。雖然說如今房地產行業已經進入穩定期，但是目前來看相比於傳統行業，地產行業的利潤率還是比較高的。畢竟如今房地產作為國民支柱產業的地位沒有改變，這點我相信萬達是清楚的。

綜上，無疑在轉型方面上，萬達做的徹底而且果斷，這或許也是王健林能夠屢次絕處逢生的主要原因。而中國很多房企如今也在進行轉型，包括恆大的新能源汽車和早期的恆大冰泉等，但是轉型能夠達到萬達這麼順利的，至今還是很少見的。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。

萬達還處在去房地產化，輕資產化的路上，萬達的轉型之路無疑是正確的。萬達必然也會實現華麗轉身，但是否徹底的拋棄房地產倒不見得，因為類似萬達這樣的綜合商業性公司本身就是多元化的。

萬達這次的轉型頗有壯士斷腕的悲壯，尤其前幾年遭遇股債雙殺，這次危機最終促成轉型之路的更快推進。但事實萬達的去房地產化、輕資產化是早已確定的戰略，並不是外界一些聲音所說的那樣無奈。萬達由房地產起家，經過多年的努力已經是全球最大商業地產運營商。國內地產商的資產負債率普遍較高，萬達雖然相對較好，但從另一方面也成為了萬達可持續發展的阻礙。因為如果繼續建設萬達廣場，萬達酒店、萬達文旅，資產負債率就無法下降，負擔會越來越重，對金融槓桿的依懶性就越強，但萬達又不會停下發展的步伐。這種死迴圈只有去房地產化、輕資產化才能解決，這兩個其實本質是一個意思，減少不動產的比例，回收資金。萬達業務佈局中最好的營收就是萬達廣場，因為其可以持續實現現金流收入，我們都清楚現金流是企業的根基，利潤反倒次之。尤其萬達廣場在這些年的經營中，對各地方的招商引資、消費者心目中都實實在在樹立起來了萬達品牌。有了這個基礎，萬達的去地產化就具備了可操作條件。並且目前萬達廣場還要在全國繼續建設。全球第一的連鎖餐飲品牌麥當勞，看起來是一家特許加盟的餐飲企業，但其北美地區也有很多商業不動產，這個和企業的發展、經營理念、效益、多元化有關，好的專案經營模式都是可以靈活實現的。萬達廣場也一樣，國內並不缺少優質的萬達廣場專案，這些所謂的重資產也許已經實現了完全盈利或者投入已經回收，這些需要去房地房產化非要買掉嗎嗎？是不一定的。但新建的萬達廣場一定會有很大比率會輕資產化，就是社會化融資，但運營、品牌、文化、流水分成等方面還會主導，這和麥當勞的運營模式是不是有點相似了。

因此，萬達的去房地產化，並不代表沒有自己的地產專案，好的資產會繼續保留加強做好。新建的會側重輕資產。這就像一個商業生態裡面，總會有一些自主經營的業態，這些往往很重要，效益很好，是主營業務收入，不受外部因素干擾的，其他的業態是補充的，完善這個生態的。而其他酒店、一部分文旅由於回收週期等原因該賣就賣了。

其實萬達廣場雖然最好，但萬達影院、萬達體育也都是很有發展前景的，文化方面的影院已經是全球規模最大了，萬達體育現在也在運作納斯達克IPO，這些都是華麗轉身的前奏曲。

目前，萬達正在走去房地產化、輕資產之路。萬達瘋狂拋售名下重資產是從2016年開始，先後把文旅專案打包拋售給了融創孫宏斌，然後，萬達又將自己旗下的萬達百貨也打包給了蘇寧易購。萬達的頻繁拋售名下房地產，不得不讓外界覺得萬達是不是要拋棄房地產業務了呢？

就在2016年中國加強了對外匯的管控。這也意味著，不鼓勵國內資金隨便流出，而國外資本也很難流入。這無疑切斷了萬達的海外融資渠道。這使得萬達不得不趕緊做出轉型決策，要不然就會面臨巨大的違約成本，這也是萬達開始瘋狂房產的主因。所以，萬達拋售名下房地產是償還債務，也是迫不得已的。

另外，國內房地產市場也是在走下坡路，其他房企（比如恆大、萬科）都在轉型，此時，王健林也很清楚，不降低負債率，走輕資產道路，萬達不僅發展會受到掣肘，而且生存都會面臨困境。進入2018年各大房企的日子都不好過，不僅僅是國內房子賣不出去，回款難，更重要的是明顯感覺到國內的需求不足。這種情況，甚至在一二線城市都已經顯現出來。王健林非常清楚，單靠房地產來作為盈利手段的時代已經過去。

未來萬達會繼續走輕資產的道路，房地產佔万達總收入的比重還將不斷下降，但是要說，萬達徹底告別房地產，這是不太可能的。萬達集團2018年收入為2142.8億元，萬達商管集團收入376.5億元；文化集團收入692.4億元；地產集團收入540.2億元；金融集團收入433.6億元。也就是說地產的收入僅僅佔據了總收入的25%左右。未來，萬達還要繼續在全國建設萬達廣場，但是速度會逐步下降。

未來萬達的主要收入主要來自於三個方面：第一是萬達廣場的“租金收入”。目前來看萬達廣場在全國有280座萬達廣場，這些才是萬達真正的財富，要知道如今萬達廣場基本上都是一個城市的主要商業區。年客流38億人次，相對較高的租金收繳率，會持續為萬達帶來收入。

第二是萬達文化也能帶來可觀的收益，萬達文化旗下是萬達影城。而萬達影城，全球開業1641家影院，16576塊螢幕。現在，國內的電影誰火或者不火，基本就是萬達說了算。這也是為什麼之前馮小剛因為某部電影沒有得到萬達的首推而責怪萬達影城的主因，說白了萬達已經成為中國電影行業的巨無霸。

第三，房地產在萬達也有一席之地。不過，未來王健林不會再重資產去建設萬達廣場了，而是由別人出資，萬達地產來選址和建造商業廣場。這樣，王健林就不用花錢，利用別人的資金來建造更多的廣場。其實，王健林也清楚知道，房地產是國民支柱產業沒有變，只是過去的高負債投資，變為輕資產運營房地產了。

當萬達集團海外投資渠道被卡，負債率居高不下時，王健林就想著要降低負債率，走輕資產之路了。近年來，王健林甩賣的都是雞脅房產，把這些房產變現償還債務，未來萬達的房地產收入佔總收入的比重會下降，萬達文化和萬達廣場的收入將會成為主角。近年來，房企根據經濟形勢，對業務結構進行轉型和調整，這是常有的事情，大家也不必大驚小怪。

個人觀點：“不會”；因為房地產生意裡面的一部分是實實在在的能夠給王老闆帶來可觀利益的；“商人趨利”這個詞是從古至今都不變的；

所以我們今天就來看看房地產能夠主要針對萬達創造怎麼的利益呢？首先，我們都知道萬達是以房地產起家，在很長一段時間內都是以房地產為主要經營的，同時，房地產也給萬達帶來了很多很多收入，讓其一躍成為了中國，乃至世界上的知名公司；其次，就是萬達在房地產開發方面“弄”出了一系列巧妙絕倫的方法，比如，到當地修蓋萬達，借錢，然後蓋成之後再將與之簽訂合同的大品牌的店搬進新修的萬達裡面，同時當地政府也能夠安排一批當地企業進駐萬達，很容易能夠使“萬達”成為當地的地標性質的建築，造成源源不斷的財源，達到多方共贏；最後就是在現在的大前提下，房地產行業的週期性衰弱肯定不會到來，房地產還在時刻產生著屬於它自己的效益，這是我從最原始的市場角度來分析的；

同樣的，近年來萬達開始入手各個行業，影院、百貨等等甚至可以說的上全面開花了，更是朝向精神物質方向發展，但是我們要注意的是：“這些東西的兜售地點是哪兒？是萬達”，沒錯，就是萬達給自己修蓋的“萬達”，萬變不離其宗，在自己掌握了一系列成熟的技術之後，然後“拋棄”不用？聘請不熟悉的來完成應該乾的事情？我想是任何一個精明的商人都不會這樣做的。