看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子裡，應表現也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀察房子結構，採光，保養 周圍環境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

買房是人生繞不過的話題，雖然房價年年漲，但年齡到了，該買房時還是得買。對想買二手房的小夥伴來說，瞭解二手房貸款買房流程，不僅省時省事省錢，還能避免踩坑。

下面小晨梳理了按揭貸款買二手房中交易過戶的整個流程。精彩即將開始，各位看官，請往下看！

買二手房比新房要費時間，買新房證件齊全，可能1個月就能搞定。但按揭貸款買二手房，正常進度也要個2個月，如果贖樓和貸款耗時就更多了。

按揭貸款買二手房，從開始到結束有12個步驟，分別是：

瞭解買房政策 → 選房看房 → 籤合同、交定金 → 房產評估 → 辦房產委託公證 → 首付資金監管 → 按揭貸款 → 賣家贖樓 → 簽過戶合同 → 交稅領新證 → 房產抵押貸款 → 交房

接下來，小晨將依次說每個步驟的要點。

1. 瞭解買房政策

現在的房子，不是有錢就能買。一二線城市基本實行限購政策，二手房也在限購範圍。所以，買房第一步，要知道自己有沒有購房資格。

拿深圳來說吧，外地人在深圳買房，至少要交5年社保或個稅。深戶在無房的情況下，億萬富豪頂多也只能在深圳買2套。

按揭貸款買二手房流程-限購政策

除了超一線城市深圳、北京、上海、廣州外，其他熱門城市同樣實行限購政策，如：杭州、南京、武漢、長沙、佛山、珠海等。當然，不限購的城市和區域，可以忽略這條。

2. 選房看房

當你有資金、有資格買房，接下來就可以選房和看房了。

選房可透過買房網站或app選，一般從地段、學校、交通、小區環境、戶型、樓層等方面綜合考量。選好後，可以線上聯絡房東或中介，進一步瞭解房源資訊。對有意向的房子，可以實地看房。

3. 籤合同、交定金

挑選到滿意的房子，價格也談妥後。接下來就要籤合同，交定金了。不過在籤合同之前，還有一個重要的步驟：查檔。

查檔的目的落實房子的產權，如果房子沒有查封或抵押的情況，就可以放心籤合同，交定金了。查檔可以去國土部門，拿身份證在視窗或自動查檔機器上查。

4. 房產評估

房產評估是為了去銀行申請貸款。

一般，銀行會指定評估機構對房子估價，評估機構出具專業的評估報告。等結果報告出來，買家就可以拿著去銀行申請按揭貸款。

銀行會根據評估報告和買家的還款能力，審批一定的貸款額度。還款能力沒問題，一般可以申請到房子估價的7成。

5. 辦房產委託公證

因為買二手房流程複雜，多數都是中介代辦，代辦則需要辦理委託公證。

辦理委託公證委託人和受託人帶齊資料，由委託人（買家）親自攜帶房產委託書到公證機關提出申請。

6.首付資金監管

資金監管是指買房把錢放到第三方（房產中介）存管，辦理資金監管，對買家來說，可以保障資金安全；對賣家來說，可以確保對方有付款能力。

具體操作方法是：買家把首付打到中介公司的專項銀行賬戶，等買家拿到房產證後，中介公司出示過戶完成憑證，銀行再把錢打給賣家。

7. 按揭貸款

去銀行申請按揭貸款，需要買賣雙方都到場。需要帶的證件有：身份證原件、結婚證、戶口簿、收入證明、銀行流水、買賣合同等。銀行稽核後，進行貸款協議面籤，並開具貸款承若書。

銀行審批的貸款額度可能會比想申請的少，所以準備的首付需要充足。

8. 賣家贖樓

如果賣家的房子在抵押中，還有一個贖樓的步驟。贖樓是指賣家自己或找中介公司贖出不動產權證書(房產證）的過程。

賣家付清抵押貸款的本息後，將房產證贖出，贖出房產證登出抵押登記，贖樓完成。

9. 簽過戶合同

賣家贖出房產證，買家交完首付後，就可以去房地產交易中心簽訂正式的二手房買賣合同，進行過戶了。

買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。合同不建議自擬，可以在當地房管局官網下載。

10. 交稅領新證

房屋買賣都需要納稅，稅費的徵收部門是國土局，交稅後，會給買家發新的房產證。

二手房需要交納的稅費有：契契稅、增值稅、個人所得稅、印花稅等，由買賣雙方誰交納，可在合同裡標明。

11. 房產抵押貸款

買家拿到新的房產證後，新證需要到銀行辦理抵押，買家可影印新證留底。銀行在國土局辦理抵押手續後，會給賣方打餘款，買方每月按時還貸。

12. 交房

當以上手續辦完後，就可以交房了。二手房交房一般涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接。賣家把欠費交清，把繳費賬戶過戶到買家名下，完成交房。

最後，祝你買到滿意的房子。

End

沒買過二手房的人生，是不完整的人生，買過二手房的都深有體會。相對來說你買N套新房都不如買一套二手房得到的經驗多！二手房的選房難度、資金衡量、談判技巧、勾心鬥角等都是買新房不可比擬的。所以，沒有買賣過二手房的小白，切勿盲目自信，買房前一定要自己做足功課，以下是小編房產房對於買賣二手房的經驗見解，有用記得關注好評哦！

1，

買房子的風險只有兩點：一是錢付了，沒拿到房，二是房子拿到了，但是凶宅或者其它糾紛等問題。

因此，看房時一定要親自弄清楚房東賣房原因，不能只聽中介講述。是置換、瓜分遺產、出國，還是房子有產權和質量問題，最好當面問房東，側面問鄰居，並多方考證。這是買二手房重要的一個環節，切勿疏忽。

2，

簽約前，至少要看兩次房，看完室內，務必順便看小區。白天看房型、看採光、看小區電站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停車。

3，

簽約買房前，一定要到當地房產交易中心查詢該房屋的產權情況。房子是否有銀行按揭、抵押、法院凍結等產權糾紛等一目瞭然。

買二手房首先要學會的就是這點，最重要也最簡單，但是卻最致命。

4，

買房有契稅，賣房有個稅、增值稅，商住公寓還有土地增值稅和房產稅，公司持有的住宅有增值稅、土地增值稅、房產稅和企業所得稅。繼承和受贈的房產，不是滿五唯一的話，還有差額20%的個稅（也稱遺產稅）。買房的稅太單一，賣房的稅卻可以複雜到沒人能夠算的清，除了交易中心。

因此，買房時務必要求上下家稅費各自支付，如果因迫於房東的淫威或當地房產交易規矩，下家可以在合同中寫明只承擔增值稅和個稅，其它如有一概不管。但假如你是賣房的房東，把所有稅費都推給下家才是專業的表現。

5，

牛市時，要先買再賣，這樣可以提前鎖定房價，因為牛市裡，房價三天一小漲，五天一大漲，房價鎖死後，再把交易週期拉長，在這段時間裡，自己賣的房子就可以趁機漲價。

熊市時，務必要先賣再買，可以年初賣房年底買房，高價賣低價買。另外，熊市賣房難，買房易，賣房需要6個月，買房只需要1個月，先買後賣，你資金鍊很容易斷裂。

6，

中介費一定要打折，小中介至少5折，L家最少也要搞到9折。我做房地產N年，還沒有見過不打折的中介。

此外，中介費一定要分期支付，籤合同付一半，交房付一半，付的早，你就是孫子，付的晚，你才是大爺。

7，

賣房時確定看房時間大有講究。一定要選擇光照最好，室外噪音最少，房頂不漏水，鄰居不太吵時，安排下家來看房。

而且，儘量安排所有看房客同一天同一時間來排隊看房，看完一組，進來一組，其他人統統門外排隊等候。爛房子也要努力營造成搶手好房，給購房者創造一種緊張氣氛。

你房子再多的缺點也要爛在肚子裡，除了你家人，誰也不能說，當然質量，及“凶宅”等不可故意隱瞞的哦！

8，

買房，要早籤合同晚付款，給自己充足的籌款時間，錢在自己手裡才最安全。

賣房就要掌控主動，逼迫下家縮短流程（交易週期），越早付款，越多付款對自己越有利。

對於賣一套買一套的置換客，房子賣掉後，要提前告知下家，推遲交房時間，要給自己買房裝修散味提供時間差，這樣省去租房和二次搬家的煩惱。

9，

防止一房多賣最有效的辦法有三種：

一種是二手房網籤系統。國內都已經開始執行且全國網籤系統聯網。

第二種是資金監管。在能執行資金監管的情況下一定要走資金監管程式。

第三種是自我防範。二手房資金監管執行的城市不多，比如二三線城市就有些，為最大限度的避免風險，所有款項必須當面轉賬給房東並讓房東寫收條及見證方簽字，不能付給任何代理委託人和中介。而且從付定金起，就要房東把房產證扣壓在中介公司。房東把產證和你的定金首付同時帶走，對你來說，是最大的風險。

10，

涉及到家庭財產分割的房子不能買。有家庭內部糾紛的房子不能買，因為家庭矛盾最後都是以房產分割為結局。除按揭貸款以外，有任何形式抵押的房子不能買。小產權房，商住，公寓房不要買。新裝修卻無人居住的房子不能買，因為很可能是將老破舊、空間格局不合理的房子透過低成本的裝修翻新、讓房子賣得更快、價更高。

11，

夜路走多了，肯定會遇到鬼。二手房的坑你沒有踩到，是因為你買的太少。置換的風險最大，賣房的風險最小。沒有經驗切勿頻繁進出房產交易。看清風向、踏準週期，讓自己的頻率和調控的頻率保持一致，才能實現最大幅度的共振！