在經歷高速增長之後的萬科，也不可避免地迎來了業績增長的“天花板”。2019 年上半年萬科房地產開發業務銷售的金額達到了 3300 億元，同比增長 9.6%，這樣的資料是近年來最低的一次。

房地產業在“只住不炒”指揮棒的引領下，註定不會再有像 2016 年那樣誇張上漲的“吃飯行情”，在調控趨緊的大趨勢下，甚至已經有不少小的開發商正在面臨倒閉關門的危機。

作為大陸房地產業的絕對龍頭，萬科也在找尋“新的增長引擎”，以減少公司對於房地產的依賴性。

萬科董事會主席曾經在 2018 年的股東大會上如是表態：“十年後。萬科還會是房地產公司嗎?我想不是了，如果是，那也是慘淡經營了。未來，萬科要做美好生活的服務商。”

其實，早在 6 年前，萬科就已經開始嘗試著手開拓新的業務板塊，但是一直沒有獲得顯著的成效和改觀。

萬科此次提出的“第三次創業”，其實就是在明確自己未來的發展道路，在尚且開疆擴土的物業服務、倉儲物流、長租公寓等板塊提升到戰略部署的新高度。

人無遠慮，必有近憂。對於一家龍頭企業而言，可更不是如此嗎？他們深刻、明白地知道在未來城市化程序幾近飽和之後，地產業的紅利和發展空間終將消失殆盡。現在不考慮著轉型，在未來，就會面臨轟然倒下的危機。

上半年頭部房企的業績的確非常靚麗，根據萬科中報披露：2019年上半年營業收入達到了 1393 億，淨利潤 118 億，淨利潤同比增長了接近 30% ！搶眼的資料很難會讓人聯想到房地產正在經歷嚴格的調控，甚至行業的拐點已經出現。

1、炒房客正在進行“最後的資本狂歡”。就像 2008 年股市登頂 6000 點大關一樣，越是臨近拐點，投機者越是肆無忌憚與瘋狂，行情越是熱，說明暴風雨越快臨近。不說別的，浮雲君的同事基本家裡都有三套房子，這不是炒作，是什麼？

2、各大房企正在加速回籠資金。萬科曾高呼“活下去”，最根本的原因在於房企負債率居高不下，不少重資產的房企甚至已經達到了 80% 、90%！一旦大環境改變，手頭持有的房產庫存無法及時變現，資金鍊一旦遭遇斷裂的風險，龐然大物就會轟然倒塌。所以透過一些手段、方式加速回流資金是他們的必選項。

融創中國的孫宏斌，曾經瘋狂拿地，大搞地王，但是在 2019 年他卻開始趨向於冷靜，甚至提出不再設定拿地指標，融創持有的賬面現金數額也達到了 1380 億，足以覆蓋一年內到期負債本息的 1.1 倍。

萬科曾經高呼“活下去”，但我們同樣可以看到其餘的頭部房企其實也都一改常態，在保持“低調”：減少拿地的數量，增大手握的現金，準備度過即將到來的“寒冬”。

房企業績的紅火，卻也阻擋不了未來發展預期的些許悲觀。大環境已經在發生劇烈變化了。不知道大家有沒有意識到？

今年的業績好，是正常的個人認為，未來的日子裡會越來越好的，讓我回想一下萬科的成長。萬科的成長、個人認為、感謝王石的企業文化和那個特殊時代造就了萬科這頭部企業。今年隨著國家對房地產企業的融資收緊更加頭部企業的資金優勢，更進一步地提前體現出來，未來房地產小企業，只會更會在夾縫裡求生存活下來的機率渺茫。。贏者通吃寡頭時代來臨、萬科、保利、恆大、碧桂園、、等企業進入了新時代、面對人類有史以來最大的房地產市場、萬科必然會更令人期待、

蔣老師觀點：萬科首提第三次創業，說明行情並不樂觀，萬科具備超前的憂患意識，而上半年頭部房企優勢明顯，能夠獲得更多的融資機會，幫助房企在上半年實現不錯的業績。

第一，一季度貨幣寬鬆，房企拿地猛。

2018年底到2019年一季度，中央實際上在變相放水，所以這期間發債或融資難度大大降低，很多房企經歷了2018年的慘淡之後，在2019年終於迎來了春天。

資金就是房企的生命，有了錢之後房企開始猛拍地，在3-5月期間，很多城市頻出地王。這些上半年拿的地，在6個月內開盤，就可以快速回籠資金，提升業績。

第二，房企業績壓力大，加速銷售回款。

上市房企的業績壓力大，需要加速銷售回款。很多房企在獲得戰略投資的時候，都會有業績要求，巨大的業績壓力會驅動房企不斷拿地上馬新專案。

只有不斷新增專案，才有機會加速銷售回款，然後才能維持股價。保持一定的市值才能夠在房企中排名靠前，這樣在資本市場能夠獲得更多的資金。

這是一個良性迴圈的鏈條，哪一個環節斷裂對房企都是巨大的打擊。

第三，資源向大型房企集聚。

大型房企資源集聚，在行情下行的時候，頭部房企和國企、央企的融資難度更低。房地產調控過程中，為了避免資金風險過高，銀行會更願意把錢借給大型房企和央企，所以頭部資源集聚，而中小房企則面臨非常嚴重的資金短缺，最後瀕臨破產。

中小房企在破產後，會有大型房企來收購，從而完成資源在頭部集聚的過程。

綜上所述：

上半年頭部房企拿地優勢明顯，融資成本低，同時在去年加大收併購的力度，在行情下行的時候有更強的實力抵禦風險，最終就能收穫不錯的業績。