黃金期早就結束了，房地產也是玩的資本運作，不要看著房價高，覺得房地產商就是暴利，拿錢搶地銀行利息囤房時間，哪個不是佔用大量的資金流，透過現象看本質。看看現在動不動莫名其妙的電話銷售，真要房源緊缺，哪有空哪需要打電話促銷。

活下去只是一個口號，是在起到一個提醒和激勵的作用，有危機意識。

房地產的話，是國家整體實施的住房不抄，對房產企業衝擊比較大，而且是持續的。

上次萬科提出“活下去”是18年初，當時國內金融形勢是“去杆槓”的總體趨勢，而如今萬科提出“黃金時代結束”則是房地產行業進入了贏家通吃的時代和“房住不炒”的深刻時代。

應該說，萬科，是中國房地產行業當之無愧的領軍企業，戰略和形勢判斷能力無出其右者。萬科經歷了15年之後的“萬寶事件”之後，迎來特股權關係的順暢，引入“深鐵”作為新增的國有股東，疊加了寶能被阻擊之後，基本上再也沒有能力問鼎萬科控股權的機會。

而從房地產行業角度看，當萬科喊出“活下去”的時候，正是去杆槓週期進入深化階段，典型的就是萬達開始全球出售資產跌出全國首富清單以獲取現金流求生存的時候，而當萬科喊出“黃金時代”結束時，萬達開始滿血復活。看似偶然的重合，實際上正體現著房地產行業的深刻變革。

房地產行業，從野蠻生長，到拼規模，負債拿地就是首富，再到目前收縮拿地，拼現金流，整個過程完整地體現了房地產的發展週期和輪迴。應該說，未來房地產價格和房地產規模再度持續高速增長的時代已經結束或者接近尾聲了，但是未來房地產行業贏家通吃的拼降負債率，拼現金流的時代才剛剛開始！

萬科作為昔日的房地產老大哥，如今雖然已是風光不再，但在房地產界依然還是不可小視的老牌勁旅。在股票市場，萬科A總市值超3000億，是A股中的巨無霸，其下股東群體龐大，歷屆股東大會都會被各方關注。

上次股東大會標語“活下去”，當時一方面萬科經歷了股權之爭，另一方面遇到某房企“給你一個五星級”的家坍塌事故，對房企的高週轉問題引起社會輿論。所以當時的萬科股東大會，可能更關注於股權控制和合規經營問題，而且像這類敏感性問題在股東大會上被過度解讀得話對於萬科造成一些負面影響，甚至在股票市場，股價也會受到波及。在那次股東大會提出“活下去”的標語也有一些將世人視線轉移到房地產業的本質上的目的，就是房地產業的未來趨勢。而萬科是不是真的到了要“活下去”的地步呢，我們可以看到萬科的資產負債比率，就看近兩年的資料，基本每年都在80%以上，而且縱觀各大上市大房企，資產負債比率也全部都在70%以上。這就反應了現在房企超高的借貸資產配置，一旦運營財務狀況有點問題，就將面臨還不上貸款而將部分資產抵押給銀行的境地。如果今後不降低負債比，恐怕真的將面臨“活不下去”的危機了。

這次股東大會提出的“房地產的黃金時代快要結束了”。這個標語也確實符合當下的實際情況，進入2019年，中國開始加速經濟轉型，進入經濟結構調整陣痛期，經濟增速放緩，決心將以房地產業為中國支柱產業的經濟模式，轉變為高階科技產業，或是兩者並存的經濟模式。在政策面上，加大了對房地產業政策調控力度，上半年三四月份部分房價累積漲幅較大的城市受到了“重點照顧”。各城市實施限購政策，旨在解決剛需性住房問題，限制房產的投機性操作。可以說，未來短期內，房地產市場不會再像過去的二十年那樣瘋漲，而是可能會以一種穩健、理性的方式上漲，甚至對於一些三四五線城市，房價已經開始微跌。萬科作為身經百戰的老大哥，意識到這點，並有勇氣向外界表明觀點，其實是一種比較負責任的行為。

當然，萬科也不只是僅僅喊口號，我們也可以看到萬科已經開始逐步轉型。作為一家“老字號”房企，股東大會的標語並非空穴來風，而是經歷過深思熟慮後才展現的結果，作為普通投資者也可以從中獲取一些資訊，做為自己未來的投資依據，增加投資成功的把握。

萬科作為房地產行業的龍頭企業之一，雖然近年來丟掉了銷售規模的頭把交椅，但是它對政策的精準把握、市場的敏銳反應和客戶的密切互動，使得它依然是房地產行業最受尊敬的企業。

萬科對於房地產形勢變化的發聲，往往十分準確，無論是多年前的“拐點論”、去年的“活下去”還是“黃金時代即將結束”，莫不如此。

現在簡要談談我對“黃金時代即將結束”的若干看法。首先要搞清楚“黃金時代”是什麼才能準確判斷它究竟處於什麼階段。我理解過往的“黃金時代”可用四個字來概括：熱、高、快、躁。

1.熱：市場購房熱情一浪高過一浪，未來預期繼續向好；

2.高：市場熱情傳導給房地產企業，表現出拿地雄心高、經營目標高、融資規模高，一片高歌猛進；

3.快：開發速度快、銷售速度快、資金回籠快、房企心情愉快；

4.躁：上述前三個特點將信奉“慢工出細活”的房企逼入難堪的境地，大家都以大幹快上賺快錢為己任，很難心平氣靜地進行地塊的精心策劃、產品的反覆推敲、景觀的耐心打磨、服務的系統提升，大部分企業從上到下均瀰漫著急躁冒進的情緒。

基於上述看法，萬科判斷現在“黃金時代即將結束”就有一定的道理，因為針對上述四個特點，行業現在大都在反向調整，未來將進入一個較長時期的平穩發展階段，即所謂的“白銀時代”（中低速發展）甚至“青銅時代”（低速甚至失速）。

告別“黃金時代”未必全是壞事，房企將轉而把精力放在提升產品、服務乃至社會責任等方面；購房者將享受品質住房和品質服務；整個社會將變得更加和諧。

最後追加一句話：房地產開發將在長期內仍將具有增長紅利，美國房地產開發行業的平均利潤率僅僅次於黃金投資收益而勇奪亞軍，這對中國房地產行業具有一定的啟發意義。