銀行房貸的利率

在中國商業銀行的貸款的利率有兩個關鍵性因素：一是基準利率；二是浮動比例。雖然房貸還有固定利率一個說法，但是目前中國沒有任何一家商業銀行執行固定利率，因為固定利率對銀行而言風險太大，所以全部都是浮動利率。

基準利率

中國的基準利率均由中國人民銀行進行調整，也僅有中國人民銀行一家有許可權調整，其餘商業銀行只能遵照執行，目前的貸款基準利率是2015年10月24日調整的，至此之後，央行未在調整過基準利率。

我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為：借款年利率為基準利率（上浮/下調）**，在合同約定的每個利率調整日調整一次，調整日為每年的1月1日。

所以如果基準利率有變動，那麼你的貸款利率也會跟著變化，比如：你在2017年辦理了按揭貸款，20年期限，借款的利率為：基準利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假設2019年5月1日，中國人民銀行把基準利率下調為4.6%，那麼2020年1月1日起，你的貸款利率就變為了：4.6%*1.1=5.06%，相應的貸款的利息也會跟著降低。

那中國人民銀行什麼時候會調整利率呢？這個主要根據中國的經濟形勢進行巨集觀調控的，比如經濟過熱，人行就會調高利率，回籠資金給經濟降溫；反而經濟蕭條，人行會下調利率，增加市場的資金投放，促進經濟的發展。

浮動比例

剛剛我們說到了，按揭貸款合同利率規定為：借款年利率為基準利率（上浮/下調）**，所以上下浮也是一個關鍵的因素，比如基準利率為4.9%，如果小明執行的是利率下浮10%（即4.9*0.9=4.41%），小張執行的是利率上浮10%（即5.39%），同樣貸款100萬元，30年期，等額本息，兩者的利息相差可以達到20萬元。

貸款合同中的浮動比例是由各家商業銀行自身決定的，所以不同地區，不同銀行，不同的貸款者浮動比例會略有出入。

那麼簽訂後的浮動比例會變嗎？可以明確的告訴你：銀行的貸款利率一旦放款再也不可更改（只簽訂了按揭合同，尚未放款，仍存在變動的可能性）。

舉個例子：你在A銀行2017年辦理了按揭貸款，借款的利率為：基準利率上浮10%（即4.9%*1.1=5.39%）。假設2019年5月1日，由於市場情況不好，A銀行發出通知按揭的貸款利率統一下調，執行基準利率，這時候小明去申請貸款，他的利率即為基準利率4.9%（零浮動），因為你的利率早已生效。所在在2020年1月1日的調整日，銀行不會再調整你的貸款利率了。也就是說浮動比例，一旦放款後，則再也不可以更改。

總結

綜上所述，銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會跟著下調，取決於是基準利率下調還是浮動比例下調，基準下調你的利息會跟著下調，浮動比例下調，你的利息不變。

從2015年10月到現在，貸款的基準利率就沒有變過。這說明最近幾年，銀行房貸利率的調整，都是某家銀行單方面的行為。

可以這樣類比這個問題：你走進商場發現，之前你買的電視價格下調了。你去找超市經理理論：既然價格下調了，你為什麼不給我補差價？超市經理說：售價下降完全是因為超市搞促銷。

如果超市當初賣給客人的那一個電視的進價下調，廠家把差額補給了超市，超市給客人補差價，這合情合理。如果廠家就沒有補差價，超市一定不會給客人補差價的。

同樣的道理， 國家的基準利率沒有調整，銀行的資金成本沒有變化，只是銀行單方面要吸引客戶，那就沒理由給房貸客戶降利率。

以上只是拿一個生活中的例子來類比，雖然生動，但不貼切。下面我們還是以銀行本身的規定來講述這個問題。

最終的房貸利率=貸款基準利率*（1+上浮比例）。基準利率國家來定，上浮比例銀行來定。在這個公式的基礎上，各家銀行還規定了房貸採用浮動利率。貸款基準利率變，房貸利率跟著變，上浮比例只針對單個客戶，只要一確定，便不會再變。

不僅這幾年國家基準利率沒有發生變化，我相信在未來的幾年裡，貸款的基準利率也不會變。因為國家一直在推動利率市場化，從貸款市場到存款市場，逐步推進。存款市場的大額存單已經實現利率市場化，貸款市場一定會採用市場化的策略。也就是說，以後的貸款利率將由各家銀行自己確定。由客戶來決定到哪家貸款。

道理已經講完了，最後再總結一下：題主的貸款利率是不會跟著下調的，現在不會，未來幾年也不會。如果想要利息下降，只有提前還款這一個辦法。

不會跟著下調的！如果只是銀行層面下調房貸利率，那麼新貸款會執行新利率，已辦理的貸款還會執行原來利率不變！老壺想裝新酒，哪有那麼好的事情喲！

銀行房貸利率有所鬆動2018年，各地頻繁出臺房地產調控政策，銀行更是收緊房貸的審批，提高貸款利率，平均房貸利率為5.88%（基準上浮20%），甚至更高！而進入2019年，各大銀行對於首套房貸款利率呈現出下降的趨勢，據相關資料顯示，2月份，全國首套房貸款平均利率為5.63%，已經連續3個月下降！

正因為如此，很多2018年已申請房貸的小夥伴們，不禁要問，之前辦理的房貸利率，也會跟著下調麼！其實並不會，這裡面涉及到一個銀行房貸利率構成的問題！

銀行房貸利率的基本組成

我們都知道的是，銀行房貸利率是由“基準利率＋浮動利率”構成的！其中，浮動利率一旦簽訂合同、銀行放款後，在整個貸款期限內就是永恆不變的。換句話來說，已辦理的房貸，除非基準利率調整，否則貸款利率不會發生任何改變！

舉個簡單的例子，2018年辦理的房貸為基準利率上浮20%，也就是5.88%＝4.9%＋4.9%×20%。一旦銀行放款後，這個上浮20%的比例始終不變，想要貸款利率發生變化，除非基準利率調整，否則絕無可能！

而央行上一次調整基準利率，還是2015年10月24日，距今還不到四年的時間，而短時間內，央行再次下調基準利率的可能性並不大！因此，已辦理房貸的小夥伴，想要下調利率，可不是那麼容易的！

有時候，房貸利率的高低，比房價更重要

對於準備買房的剛需一族，銀行下調房貸利率的意義十分巨大！比如，100萬的房貸，基準利率上浮20%（5.88%）與上浮10%（5.39%），20年兩者利息支出相差6.68萬元；30年相差11.14萬元；相當於100㎡住宅單價至少下降﹣668元/㎡，房價下跌﹣5.13%，還是蠻多的！

對於打算買房銀行下調利率後，房貸利率主要有以下變化

第一、未簽訂貸款合同：此時按照新的貸款利率執行

第二、已簽訂貸款合同：此時房貸利率按照合同規定的執行，可能不受銀行下調房貸利率的影響。

簽訂貸款合同後，當地房貸利率是否下降也分兩種情況——是否受央行利率調整影響

如果只是當地銀行或者部分銀行調整房貸利率，對已經簽訂房貸合同的利率不受影響。

反之，如果你簽訂的房貸合同，房貸利率隨央行利率調整而變動，那麼當央行調整利率的時候，你的房貸利率也會隨之改變。假設今年買房，籤的房貸合同顯示：房貸利率在央行基礎上調整10～20％。目前央行五年期以上的準貸款利率是4.9％，也就是說你的利率在5.39～5.88％之間。假如，央行上調基準利率為5％，那麼你的利率就調製5.5～6.0％之間。下調也是如此。

銀行下調房貸利率，並不影響已貸款的利息，這是因為：

1、銀行下調房貸利率，是在基準利率基礎上的上漲或下調的行為，它是根據市場的行情變化或者國家政策變化對房貸利率做出的調整，它影響的是正在辦理或未來要辦理房貸業務的客戶，對這部分客戶來說，他就享受到了下調利率帶來的好處：總的償付利息下降，每月按揭相應減少。

2、對存量房貸合同（即已貸款的合同）的客戶來說，他並不受到影響，他受到影響的是央行對基準利率調整而帶來的貸款利率變化，一般銀行簽訂的房貸合同按基準利率一年一調，如果當年的貸款基準利率有調整，隔年的利率就相應的變動。

3、新政策於2019年10月8日起實施貸款市場報價利率（LPR），它是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成貸款利率，即：首套房貸款利率不得低於LPR，二套房不得低於LPR+60個基點，比如按8月20日5年期以上LPR為4.85%，則首套房利率不得低於4.85%；二套房貸利率不低於5.45%。因此的新的變化又帶來了的新的貸款政策，變動的頻率就更快了。

銀行下調房貸利率，已貸款的利息不會跟著下調。只有當央行下調基準利率的時候，已貸款的利息才會跟著下調。

銀行下調房貸利率不改變已發生的貸款

我們簽訂房貸合同時簽訂的是固定的利率，這個利率是不會變化的，受法律的保護，不管銀行如何調整上浮下調比例都不影響已經簽訂的貸款合同。

基於國家貨幣政策、房價調控、銀行自身營收等多種因素考慮，銀行會適時對房貸利率進行調整。通常，銀行調整房貸利率是按照基準利率上浮或者下調多少比例來調整的，比如由原來“基準利率上浮10%”調整為“基準利率下調10%”，而這是基於原來央行規定的基準利率對上浮或下調的比例進行調整，並未改變基準利率，只有改變基準利率才會影響房貸。

央行基準利率調整會影響已發生的貸款

我們的房貸合同上，一般都有明確：在本合同有效期內，如遇國家利率調整，從調整之日起，乙方有權利直接執行中國人民銀行的有關規定，不再另行通知甲方。這裡所說的“國家調整利率”指的是中央人民銀行調整基準利率。也就是說，如果央行的基準利率調整，銀行也會相應調整已發生的貸款合同的利率，在新基準利率的基礎上按照原簽訂合同的上浮下調比例來調整已發生的房貸利率。

因此，只有當央行基準利率調整時，已發生的房貸才會受到影響，而單純銀行調整房貸利率，對我們已經發生的貸款是不會產生影響的。

作為一個財經工作者和銀行工作人員，我告訴題主的是，銀行下調房貸利率，已經貸款的利息是不會跟著下調的。

因為這種房貸在貸款時，貸款戶與銀行就已簽訂了合同，即遇到央行貸款基準利率調高時，銀行不上調房貸利率；遇到央行貸款基準利率高低時，銀行不下調房貸利率。

因此，碰到這種情況時，貸款戶只能願自己的運氣不好，當然，這也不是絕對的，因為每隔一段時間或幾年，現在的房貸利率下調，說不過幾年之後又會上調，因此機遇與運氣都是公平的。

所以，銀行下調房貸利率，你也別怨天憂人，很多事情都是相對的。

不會

最近全國首套房房貸利率下調，貸款買房的人不禁要問，我之前的房貸是不是房貸利率也要下調了啊？答案：不是的。為什麼會這樣？

因為這裡涉及到一個“基準利率”，房貸的基準利率是4.9%，這個是央行規定的，每個人購買房子的時候會在基準利率的基礎之上進行下浮或者上浮。下浮的下限是30%，俗稱7折利率，上浮的上限是30%。

什麼時候你以前貸款的利息會降低了？那就是在基準利率降低的時候，反之，如果基準利率上調了，你的房貸利率也是要上調的，一般上調的時間是次年開始。

比如在2015年左右的時候，當時為了去庫存，為了吸引大家去買房子，就把房貸的利率進行了下浮，最大的優惠甚至可以打7折，這個利率就很優惠了。但是2015年之後的兩年全國的房價都在漲，這個時候為了限制大家買房，於是就開始在基準利率之上進行利率上浮，最高上浮30%，這個時候的房貸利率就成了6.37%；如果是上浮20%，那麼貸款利率就是5.88%。

房貸100萬，期限30年，利率七折的情況下，利息總額是60萬。如果利率上浮30%，利息總額就是124萬；如果就是基準利率4.9%，那麼利息總額是91萬，所以，利率的不同帶來的影響是非常大的，這也是很多人忽略的，很多人買房的時候只關心房價，但是卻忽略了利率的變化。利率變化足夠大的話，是可以相當於房價的變動的。所以，買房子不僅看價格，還要看利率。

主做股權設計、併購，業餘股民，愛好搏擊