很高興有機會我來回答這個問題，首先整個房地產領域現在基本都在平穩過度，你所問的問題其實跟房地產的市場環境沒有多大關係。你所關注的是商業房產，先來說說商住房的投資，其實意義不大，可以直接忽略。對於商業門店類的投資，你要考慮幾個因素，第一，周邊環境的居民入住率怎麼樣；第二，整體的樓盤環境；第三，政府規劃，交通等因素。不是所有的商鋪都值得投資。最後，投資房產需謹慎，中國不能說地產泡沫，但是無論是住宅和商業都趨於飽和。還有重點，看看你所在的城市人口是流出還是流入。

身邊朋友的經驗告訴我，千萬不要投資商住房，商住房在上海已經被封殺了，也就是說前幾年買入商住房的朋友現在不僅沒有太大的升值空間，還不會有較高的租金回報率，更嚴重的是出手還困難！！

商住房其實是前幾年一個畸形的產物，是投資和開放商共同拍腦袋投機倒把想出來的一個東西，因此已經被取締了！在一線城市裡商住房的交易渠道被截斷，沒有市場，所以二三四線也更不要去投資了！！！和你說個例子吧，我朋友買了一套商住房好多年前，在前幾年的房價大漲中，別的房子都翻倍了，他的商住房居然滯漲了一丟丟！！

最後說下商鋪，我自己有兩套商鋪，前幾年買的，我認為想要投資商鋪的話，必須得有7%以上的回報率，才算勉強合格！要知道目前的定存都有3%-5%，而低風險的一些信託都有6.4%左右，而你的商鋪僅為6%，每年雜七雜八甚至投入的資金也不小，所以沒有7%以上的鋪子不值得投資哦！！

個人認為，現在的商鋪已經沒有了投資價值，租金收益跟存款差不多，買了房將來套現很難，商業類房產出售時有高額稅費，賺的錢不夠繳稅。公寓和商鋪出售時的稅費一樣。現在就算是把資金閒在手裡，也不要再去買商業用房了。

門面房與商住房的共同點：都是商用性質（門面房使用權40年，商住房使用權40年或50年，一般為50年，各地情況不一），貸款期限最長10年，貸款總額不超過總房價的50%，都不能申請公積金貸款；不同點在於，門面房是純商業用房，商住房同時兼具居住和辦公兩種功能。

目前無論是門面房、商住房以及商品房都不具有投資價值：即便是6%的年回報率仍然較低，若考慮中間斷租期和貨幣貶值等因素，無法跑贏通脹，投資風險很大；電商衝擊以及產能過剩，想要持續保持出租很難，盈利空間很小；交易費用太高，未來轉手不易；如果需要貸款，利潤空間更小，基本是給銀行打工。而選擇投資就必須以獲利為前提，不要因樓市低迷就輕易考慮投資門面房或商住房，和商品房一樣，兩者都屬於房產類產品，同樣受樓市走勢影響。

若要從中二選一，建議投資門面房：特別是臨街門面房或大型社群底商，人流量大，有穩定客源，易出租，與商住房相比在位置上具有優勢。但投資需謹慎，首先考慮回報率，其次才是商鋪位置；另外就是，返祖鋪、商場內鋪儘量不要考慮，社群底商優先。

目前投資門面房或商住房的底線為：年租金回報率7%以上、回本時間15年以內、租期穩定無斷租期。能夠同時滿足這三個條件，無論商鋪處於什麼位置，位於幾線城市，成本總價多少都可以考慮投資。（個人建議，僅供參考）

年回報6%的鋪面是非常不錯的鋪面了，不到二十年可以回本。同樣的，商住房也可以用租金年回報率來對比，就是年租金除以房總價。

根據目前房價，基本是過高的水平，筆者在三亞，像在三亞這種地方，房價接近3萬一平方，這個地方三房的價格在一年的長租價格為4000，算是不錯的水平了，那麼一年就是4.8萬，按照80平米這種比較小的三房來算吧，總價是240萬，4.8除以240等於2%，很顯然年回報率並不高，已經低於銀行定期利率。因此，除非你有非常優質的房源，否則現階段不要輕易入手商住房。即使有人還說房價還會再漲，但是還能漲多少呢？漲了那麼多年了，國家各種調控，誰都知道房價不可能一直這麼漲下去，甚至還有可能會跌，甚至大跌。所以，出於保守的做法，目前建議還是不要入手商住房。

如果入手鋪面，注意到一點就是不容易出手，所以入手之前也要想清楚。地段是最重要的，稀缺性，永遠是不變的房產投資真理！

此題別人不好回答。您應在您想投資的所在地親自實際考察。

別人只能說，房地產投資有風險。謹慎小心為上。