房貸利率一定程度決定了房價上漲還是下跌，上漲往往是為了抑制投機，下跌則往往是為了刺激購房消費需求。從宏觀層面看，未來房貸利率下調是有可能的，畢竟，購房是最大的消費。

2019年10月8日起房貸利率從基準利率4.90%上下浮動變為LPR（貸款市場報價利率）定價，更為市場化，也意味著今後波動會更加頻繁。

LPR=平均值（18家銀行的“MLF+點”）貸款定價=LPR*（1+上下浮動倍數）二套房不低於LPR+60bp

2019年10月份的全國首套房平均貸款利率是5.52%，相當於原來的基準利率上浮12.65%，連續五個月呈現小幅上升趨勢。

2019年10月21日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR為4.85%。全國首套房平均貸款利率5.52%相當於上浮了13.81%，二套房利率則不低於5.45%，實際都要高於當地首套房利率。

4.90%的貸款基準利率多年沒有調整，貸款買房者一旦約定了利率上浮比例或者折扣比例，月供就比較穩定。執行貸款市場報價利率後，有可能出現每年利率都會變化的情況，下一年的月供金額就會發生變化。一定程度上講，如果房貸利率上升，貸款買房者的風險就會增大。

除了上述原因，隨著國際經濟疲軟，全球眾多央行降息，今後貸款利率下行機率較大。但是從風險防範角度出發，貸款稽核必須更加嚴謹，貸款要向真正的剛需傾斜，嚴控投資性購房需求。

2019年還剩下最後一個多月的時間，房貸利率下調的可能性，已經很小了。

住房貸款有兩種方式：一種是住房公積金貸款，另一種是商業貸款。這兩種貸款方式的利率是不一樣的，而且每一種貸款方式還要分為首套房和多套房，貸款時間不同貸款利率也有差別，我們分別來說一下。

一、住房公積金貸款

開通公積金賬戶後，按時繳納公積金6個月以上，買房時就可以申請公積金貸款，公積金貸款利率相對比較低，5年以內首套房貸款利率為2.75%，5年以上首套房貸款利率為3.25%，二套房貸款利率為3.575%。

二、商業住房貸款

從2019年10月1日開始，商業住房貸款，按照市場報價利率（LPR）執行，LPR，每月報價一次，一般是在每月的20號公佈，因此貸款利率從理論上來說是波動的，但是實際情況看，波動幅度非常小，五年期LPR從8月份開始一直在是4.85%，一年期LPR最初的4.25%下降到現在的4.2%。

根據央行規定，商業住房貸款在LPR的基礎上，有各家銀行根據各地的情況進行加點確定，要求首套房貸款利率不得低於LPR，二套以上住房貸款利率不得低於LPR加60個基點。

這樣一來，不同的城市的商業貸款利率是不一樣的，比如，上海5年期以上首套房貸款最低利率為4.65%，二套房貸款最低利率為5.45%；北京則是在LPR的基礎上加點不低於105個基點，濟南在LPR的基礎上加點不少於80個基點，其他城市的情況就不一一列舉了。

2019年即將結束，從目前情況看，LPR報價基本穩定，各城市的利率加點也都已經確定，因此2019年房貸利率下調的機率非常小。

央行制定的貸款利率是基準貸款利率，面向全國各地所有銀行。各銀行的掛牌貸款利率指的是實際貸款利率，不同地區，不同銀行的掛牌貸款利率都可能存在差異。

這是央行貸款基準利率，一般房貸利率參考的是長期貸款利率4.9%：

在以上的分享關於這個問題的解答都是個人的意見與建議，我希望我分享的這個問題的解答能夠幫助到大家。