周圍是居民小區的話又毗鄰大學城的話無非幾個選擇：

1、迎合居民及學生吃的需求，開設一個飯店，當然如果沒有這方面的經驗的話建議不要貿然行動。

2、水果店，可以適當地放一些時令蔬菜吸引顧客。

3、或者一些加盟店，東西不用自己加工，秩序加熱就好，比如水餃比如混沌。

4、如果你自己有中意的加盟店可以加盟一個關於衣服或者是鞋子的店鋪。

距離大學很近，恭喜你，只要有好的專案，那簡直就是賺瘋了啊。風險最小，難度最低的當然是開超市，賣一些學生需要的生活日用品，零食飲料。貨品陳列做的好一點，當然難度比較小，也意味著容易被模仿，也許過一段時間你會發現周圍有很多超市。 如果有技術，會做吃的，大學生的消費能力還是不錯的，只要有特色，價格不要太貴，搞好衛生，冒菜 炒菜 烤魚 乾鍋都可以上，味道好點保證生意火爆， 就是賣點有特點的麵條米線都賺錢。 剩下的就是服裝了，做一些學生喜歡的潮牌 高仿或者折扣的東西，當然價格也不能太貴，隨時搞點活動，生意也是不錯的。最後最最穩妥的當然是租給別人收房租了，穩賺不虧

這個鋪子有5.4米的層高完全可以隔成兩層。這樣就有200個平方。離學校這近，可以搞比較好的小吃店；書店、茶吧、小型KTV、旅店、雜貨店。總之，衣食住行都可以搞，但在這之前要做充分的市場調查。瞭解各種品類有多少家，每家的特點，大概生意狀況。有針對性的去開市場空白點或同類竟品少的專案。然後明確自身定位，是要走低端市場還是精品路線。再次去考查學校的消費習慣和消費人群。制定開展計劃，按照計劃進行每一個步驟。

兩種選擇

一是出租，二是自己做

1.出租省事，找好品牌就好，優先大品牌連鎖店，按照行情價租出去，這樣穩定，自己也不用操太多心。2.自己做考慮的就要多一些，主要兩個方面考慮:

就題主所說區位分析

是社群集中，再加上一所大學。生活配套類業態比較合適，像餐飲小吃，水果便利，服裝百貨都是可以選擇的。

商鋪自身條件分析

5米門寬，深度20米，層高5米4。店鋪進深太長，相對展示面5米來說，面寬不足。動線太長，顧客移動不便，影響購物消費，不太適合上述所說服裝百貨類.隔斷也會造成空間浪費。層高5.4.可以考慮隔層，做餐飲合適，後面設計廚房，前面設定收銀，中間以及閣樓設定餐位，空間可有效利用。

這問題不好回答，因為題主給的條件太少了。

關鍵的因素: 城市，位置，人流，周邊商圈，投資額，題主一樣都沒說，這問題無法回答。