上週末，國家出臺政策--存量房貸利由基準利率轉變為LPR加減固定點的模式。很多人對LPR不是很了解，今天我們聊一聊LPR的前世今生以及存量房貸的選擇依據。

國家為什麼要釋出LPR呢，主要是政府為了將原來的貸款基準利率---市場貸款實際利率傳導模式，轉變為現在的政府政策利率----LPR---市場實際貸款利率的模式。通俗一點說就是為了解決中國長期存在的利率雙軌制，至於能不能解決，這個 還需要時間來建議。我們扯回來繼續聊聊LPR的形成。

LPR(Loan Prime Rate),學名貸款市場報價利率是對起最優質的客戶執行的貸款利率，其他的貸款利率在此基礎上加減點生產。最早是2013年10月25日開始執行。由十八家機構於每月20日9點前，向全國銀行間同業拆借中心提交LPR報價，報價方式以一年期中期借貸便利（MLF）為依據進行加點完成。

等等，LPR都沒有解釋明白咋又出來個"麻辣粉"（MLF),MLF又是什麼鬼。MLF通俗點就是各個等金融機構把國債啊，央行票據啊等等高信用的東東抵押給央行，央行借錢給金融機構的資金利率。所以LPR的報價模型簡單話就是：

一年期LPT=一年期MLF利率+的成本+銀行的利潤

五年期LPR=一年期LPR+資金時間期限溢價

下面我們來看看如果我們房貸的基準利率變成LPR加點模式會怎麼樣,根據政策要求，存量貸款利率轉變成LPR為基礎再加減固定點計息。固定點的計算是當前利率跟當前LPR利率的差值。下面我們分別以目前常見的幾種利率來進行計算

上表是按照未來LPR利率跟基準利率相同，並且固定點的計算是根據目前實際貸款利率跟最新的五年LPR利率差值計算的。

從圖表說可以看出目前打折的存量貸款，未來利率越低，LPR減固定點的比目前基準利率打折要好，對上浮的越不好。反之，未來利率升高，固定上浮基準利率要比 LPR加減固定點的為好。當然有一個利率平衡點見上表，具體如下：

7折基準利率的平衡點是4.57%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利。

8.5折基準利率的平衡點是4.2%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利。

9折基準利率的平衡點是3.9%低於這個值時，越低更改為LPR越有利，越高越不利

基準利率的只有當天平衡，怎麼改都高0.1%，最虧的，所以改合同的時候一定是不能加點，LPR多少就是多少，不能加0.1%.

1.1倍基準利率的平衡點是5.9%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

1.15倍基準利率的平衡點是5.6%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

1.2倍基準利率的平衡點是5.4%高於這個值時，越高更改為LPR越有利，越低越不利.

根據以上資訊，可以得出兩個結論

一、如果國內利率未來一段時間會持續走低，並且只有當基準利率低於相應的平衡點後，原來房貸是打折利率的，選擇LPR才會比原來的模式好，越低越好，沒到利率平衡點，無論上漲下跌都是比原來模式交錢多的；上浮利率的房貸只有多沒有少的時候。

二、如果國內利率未來一段時間會持續走高，並且只有當基準利率高於於相應的平衡點後，原來房貸是上浮利率的，選擇LPR才會比原來的模式好，越高越好，沒到利率平衡點，無論上漲下跌都是比原來模式交錢多的；下浮利率的房貸只有多沒有少的時候。

以上的資訊可以供大家在溝通存量房貸變更的時候參考。

第一選擇當然是lpr方式，這種方式是一年一變動，根據借貸市場利率變化來定價的，相當於隨行就市。同樣的，我們的資金成本也最接近市場化。而固定利率則相當於賭一把，倘若以後市場利率上升，超過長期固定利率，說明賭對了，有可能賺到，但也有可能大部分年份低於市場定價利率，那借貸資金成本就會長期超過市場平均成本，個人認為沒必要用超過市場平均資金成本的風險去冒險，還是選擇lpr定價更理性些。

選擇LPR動態利率合適，原因如下：

1.從國家的巨集觀的經濟政策來看，隨著老百姓手裡的儲蓄越來越少，隨著GDP增速的理性減緩和外部國際形勢的不確定性，都需要我們把內部的錢合理的流動起來，而從促進資金流動來看，低利率甚至零利率將是長期的一個趨勢，瑞典等一些國家為了啟用國內經濟活力現在都已經是負利率了。往未來看，咱們國家的降息週期才剛剛開始，後續仍會頻繁看到降息降準的操作。未來全球都會進入降息週期，中國的經濟也需要低利率來促進經濟的精細化和合理性發展，所以LPR是會越來越低的。

2.LPR➕n%，基準利率打折的貸款轉換後，n差值為負值，不吃虧！

我當初房子買的早，是基準利率八五折，換成LPR是不是虧了？人行的公告中也考慮到了這一點，特意提醒了，商業性個人住房貸款的加點數值，應等於原合同最近執行利率與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，即在合同利率轉換時保證支付的房貸利率不變，這個差值可以為負值。也就是說，即使你是八五折的利率，轉換為LPR之後，也是八五折，而且隨著LPR的降低，還能享有更進一步的利息減少。