住宅地產的土地使用權年限70年，商業地產的土地使用權年限40年。而且住宅具有其居住屬性和社會福利的公共服務特性，在70年使用權後可以進行繼續無條件的延後這是必然趨勢；可商業地產的使用權到期是否會強行低價收回，或者是需要繳納高額的土地作用權稅是無法迴避的話題。也就必然會使商業地產的使用權年限越接近到期時間的出售價格會越低，商業地產的投資回報率也就只能從租金回報來計算全壽命週期的回報率！

筆者用一種多因素分析的方法來計算商業地產的收益率：投資100萬購買40年的商業地產，不考慮租金稅收情況，計算動態投資回報率：

（1）每年以5%的年租金逐年增長，初年投資回報率為4%即4萬元收入，第10年為6萬，第20年10萬，第30年16萬，第40年27萬。最終還可以得到房屋購買時的原值補償100萬。那麼經過分析計算得出的投資回報率為7.68%；

（2）其他條件不變，最終的補償為200萬的年投資回報率為7.96%；300萬的為8.21%。而按第（1）個假設不變，而使用年限變成了35年，則投資回報率7.36%。

（3）每年以3%的年租金逐年增長，初年投資回報率為4%即4萬元收入，第10年為5萬，第20年7萬，第30年9萬，第40年13萬。最終還可以得到房屋購買時的原值補償100萬。那麼經過分析計算得出的投資回報率為6.04%。透過以上的不同的變數進行了大致的分析，可以得出的結論是：

假如投資初年的收益率接近4%，那麼年增長租金3%～5%左右，而且使用年限在35年以上，並且希望可以在到期後得到投入時的一倍以上的補償。最終的商業地產動態收益率可以保持在6%～8%的投資回報，也算是一種不錯的投資，超過了銀行的利息，但弱於貨幣貶值或社會基準收益率。