當抵押的房屋遇上被徵收，抵押權人的權益如何保障?
一、案例簡介
2017年5月9 日，某機械礦業有限公司因擴大生產經營規模，急缺資金週轉，便向該市某商業銀行借貸200萬元，並簽訂貸款協議，其中有一條抵押條款約定該公司從某商業銀行處借款200萬元(到期日為2018年12月31日)，並以其公司所有的廠房和倉庫進行抵押。雙方依法簽訂了抵押合同，並依法在相關部門辦理了抵押登記。2017年12月，該市為了修建地鐵，該公司的廠房及其倉庫被依法徵收，且該公司已經沒有其他財產。接到徵收訊息的某商業銀行，經過研究決定，告知該有限公司，雖然貸款還沒有到期，但鑑於徵收的事實，該公司應當提前償還剩餘全部貨款及其利息。對此，該有限公司予以拒絕，並稱貸款合同並未到期，拒絕提前還貸。本案中，某商業銀行是否可以要求提前還款呢？
二、律師解答
本案中，某商業銀行不能直接要求該有限公司償還貸款及其利息，如果有其他財物，可以透過其他財物重新設立抵押，但顯然，該有限公司並沒有其他財物，也不具備《合同法》第六十八條、六十九條、一百零八條、二百零三條的情形，所以某商業銀行可以選擇如下維權方式。一是如果該有限公司選擇貨幣安置補償的，某商業銀行就可以對該有限公司獲得的徵收補償款享有物上代位權；二是如果該有限公司選擇房屋產權調換的，某商業銀行可與該有限公司進行協商，重新設立抵押，或者提供其他擔保。
三、法律依據
根據《合同法》第六十八條的規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行。(一)經營狀況嚴重惡化；(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；(三)喪失商業信譽；(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
另，根據第六十九條的規定，當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，《物權法》第一百七十四條規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被徵收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。據此，房屋被徵收後，某商業銀行就該有限公司獲得的補償款享有優先受償權。
當抵押的房屋遇上被徵收，抵押權人的權益如何保障?
一、案例簡介
2017年5月9 日，某機械礦業有限公司因擴大生產經營規模，急缺資金週轉，便向該市某商業銀行借貸200萬元，並簽訂貸款協議，其中有一條抵押條款約定該公司從某商業銀行處借款200萬元(到期日為2018年12月31日)，並以其公司所有的廠房和倉庫進行抵押。雙方依法簽訂了抵押合同，並依法在相關部門辦理了抵押登記。2017年12月，該市為了修建地鐵，該公司的廠房及其倉庫被依法徵收，且該公司已經沒有其他財產。接到徵收訊息的某商業銀行，經過研究決定，告知該有限公司，雖然貸款還沒有到期，但鑑於徵收的事實，該公司應當提前償還剩餘全部貨款及其利息。對此，該有限公司予以拒絕，並稱貸款合同並未到期，拒絕提前還貸。本案中，某商業銀行是否可以要求提前還款呢？
二、律師解答
本案中，某商業銀行不能直接要求該有限公司償還貸款及其利息，如果有其他財物，可以透過其他財物重新設立抵押，但顯然，該有限公司並沒有其他財物，也不具備《合同法》第六十八條、六十九條、一百零八條、二百零三條的情形，所以某商業銀行可以選擇如下維權方式。一是如果該有限公司選擇貨幣安置補償的，某商業銀行就可以對該有限公司獲得的徵收補償款享有物上代位權；二是如果該有限公司選擇房屋產權調換的，某商業銀行可與該有限公司進行協商，重新設立抵押，或者提供其他擔保。
三、法律依據
根據《合同法》第六十八條的規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行。(一)經營狀況嚴重惡化；(二)轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；(三)喪失商業信譽；(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
另，根據第六十九條的規定，當事人依照本法第六十八條的規定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行後，對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
此外，《物權法》第一百七十四條規定，擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被徵收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。據此，房屋被徵收後，某商業銀行就該有限公司獲得的補償款享有優先受償權。