長租公寓這個生意確實是虧的，潘石屹說的很有道理。

麵粉貴，所以麵包才會貴。

不管是高價拿地建設自持的長租公寓，還是從房東手裡高價租下房產進行改造，長租公寓都是需要大資金投入。

與高房價下依然有眾多資本進入炒房不同，真正炒租金的少之又少，畢竟與炒房不同，租金炒再高，租不出去就是純虧。

出於對房價上漲的預期，各路資本都認為能找到願意出更高價的接盤俠，所以蜂擁而入，爭相競價。

房子，自己不住，也不出租，只要房價上漲，售出後就能變現，有可能實現300%的漲幅。

房租，自己不住，也不出租，不管房價上漲，還是房租上漲，都是淨虧損。

重資產模式下的自持長租公寓，回報率極低，虧損機率100%。因為土地成本、建設成本在那裡擺著，靠出租連銀行貸款的利息都付不起。

而大量收集房產資源的二房東式長租公寓，透過加價拿下房源，需要付出一筆改造的費用，並且預付房東房租，然後就要承擔租不出去的風險。

假如8000元每月租下一套房，1萬元一個月出租，看起來一年下來毛利潤超過20%，但是如果一年有一個月沒租出去，差不多就要減少10%的毛利潤。再扣除裝修維護的成本，人員辦公成本，推廣獲客成本，毛利潤連5%都達不到了。

如果還有貸款呢？一年利率6%很正常，實際收益可能就為負了。

假如一年有兩個月租不出去呢？是不是利潤全部都沒有了還要虧錢？

租房者之所以租房，多數還是因為買不起房，並且對於居住成本比較敏感。

剛需著急結婚不得不買房，對於租房者來說，沒有必須守著一套房租的理由，租房者會以腳投票做出選擇。

房租上漲很容易，並且可以很快，但是工資上漲很難，很慢，一旦房租普遍上漲，租房者會大舉離開這個城市，最終長租公寓將大量閒置，形成巨大的虧損。

如果是拿地自建長租公寓，按現在的成本，回報率肯定不高，如果資金成本高，肯定是虧本的。如果按自如等公寓運營商的模式，在市場上收集房源然後再出租賺取差價，按現在租金上漲速度，是可以實現盈利的。