近期長租公寓，自如，蛋殼等中介機構紛紛進入，炒熱了租房市場，炒苦了一線城市的無房租戶。究其原因有以下幾個方面：

一是原本住房買賣市場遇冷，政策層面越加嚴格的調控，想要透過買賣住房完成投資越來越難，房價一路走高之後，一些小投資者無法承擔此類投資方式。二手房買賣交易是過去十年二十年最佳的理財的方式，投資回報率之高絕對令人歎為觀止，舉兩個例子，北京四合院的一個過道屬於學區房，區區幾平米可以要價百萬千萬；上市公司財務報表不好看，結果賣了一套辦公用房，瞬間扭虧為盈。所以大量的資金湧入到房地產開發買賣市場。但是現在17年和18年，房地產市場的調控政策越發嚴密，從首付比例到限購一套，買賣市場的成交率直線下降。炒房的成本越來越高，可能炒來炒去，加上稅費等就可能虧本。

二是貨幣超發和資金槓桿，熱錢流入租房領域，當二手房市場遇冷之後，原本打算投入房地產開發買賣的這部分資金轉而流入租賃市場，帶來了此次房租大漲的局面。大家發現，買賣二手房的限制條件越來越多，且收益也不如以前有保障，這筆資金該投入何地就成為了一個問題？實體行業目前發展不良，一些朝陽產業可能只是一個設想和一個PPT，風險太大。而以往租房的回報率就一直處於低水平的狀態，房子不賣，漲點價，與房價相匹配也是應當的，而且資金週轉率也要高，所以資本就進入這個市場，加上相應的金融槓桿，大肆收房。最終形成了當前的長租房市場。

本質上，這是對於閒置房產資源的再利用。長租公寓一般分“集中式公寓”與“分散式公寓”，題主提到的普通住宅成長為長租公寓，大部分應該是指的是分散式公寓。分散式公寓的優勢在於，不像集中式透過大手筆的收購或租賃取得專案整體的管理權，相對來說它的規模可大可小，比較靈活，大家可以看得到市場規模很大的自如、蛋殼等分散式長租公寓，但從普通住宅發展成長租公寓的大部分還是中小“二房東”為主。

我們國內的租房市場很大，2017年租賃市場的GMV已經達到1.7萬億左右，而作為房源供給市場，國家隊、開發商、品牌公寓其實還是佔很小的比例，大約不超過5%。超過80%以上的房源（分散式為主）都掌握在自主經營的中小公寓手中，也就是“二房東”手裡，這是自改革開放以後，國家大力發展民營經濟，中小型企業快速發展決定的，也是我們國家目前長租行業的大體國情。

這些中小企業，通常會以地域、產業叢集的出現，在全國進行復制。大部分的租房規模在30-300間左右，透過吸收一定範圍內的住宅，進行統一的裝修後進行出租。從本質模式上依靠租金差進行獲利。