蒐集例項、選取可比例項、進行修正、綜合評估等
1、蒐集交易例項——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的資料多於買賣。
2、選取可比例項——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
3、建立價格可比基礎——包括５方面內容：1）統一付款方式；2）統一採用單價；3）統一幣種和貨幣單位；4）統一面積內涵；5）統一面積單位。注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
4、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：毛租金＆淨租金等，進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
5、綜合評估決定估價額
這裡需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！
找到最有價值的商鋪的方法：
第一步，從性質來看。我們知道，商業地產與住宅地產最大的區別在於，商業地產具有兩重屬性，即它的房地產屬性和商業屬性，前者主要依靠房價的提高來達到投資目的，後者主要是經過商鋪的商業經營來實現增值。買商業地產，這兩個方面都要看清楚。兩個屬性俱佳，是置業首選；其中一個屬性佳，需謹慎選擇；兩個屬性都差，千萬不要購買。
第二步，從時間來看。買商鋪，有短期投資、中長期投資、長期持有。短期投資，側重於看房地產增值的空間大不大，如果經過評估，某個地方的商鋪，作為房地產的增值空間很大，那麼就可以入手。中長期投資，兩個方面都要看，即房地產能否增值，商業能否增值。如果是長期持有的話，投資人就不會輕易出售，而是透過未來的租金收入來達到投資收益的目的，這樣一來，商業的活力就成為主要的考核標準，有長期商業活力的地方才是首選。
第三步，從使用來看。購買商鋪的目的，有些人是為了投資，將來依靠出售商鋪或出租給別人產生收益；而有些人，可能是買來自己開店鋪的。根據近年的有關統計數字，大部分地區購買商鋪90%以上為投資，買入自營的佔比是比較小的，大概在5%——15%之間。如果是自營，那麼首先要明確的是自己做什麼生意，這一點非常重要。因為不同的生意對店鋪的具體位置、樓層、內部結構、空間佈局、門面大小等都有不同的要求，規劃好這兒再買，才能讓自己的生意做得更好。
蒐集例項、選取可比例項、進行修正、綜合評估等
1、蒐集交易例項——多收集周圍商鋪的成交行情，其中包括買賣和租賃行情。注意：由於商鋪買賣沒有租賃的成交量大，因此在實際操作過程中，往往租賃的資料多於買賣。
2、選取可比例項——即從上述成交案例中，挑選出與所評估商鋪最接近的3－10個可比案例。注意：重點強調的是可比性。
3、建立價格可比基礎——包括５方面內容：1）統一付款方式；2）統一採用單價；3）統一幣種和貨幣單位；4）統一面積內涵；5）統一面積單位。注意：這中間很容易將實際使用面積＆建築面積混淆——差之毫釐，謬以千里。
4、進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正
在這過程中，提醒投資者注意以下一些要點：毛租金＆淨租金等，進行必要修正對於商鋪估價起到不容忽視的作用。
5、綜合評估決定估價額
這裡需要特別強調指出：二手帶租約出售商鋪的價值評估，對於租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單，那就是——買賣不破租約！
找到最有價值的商鋪的方法：
第一步，從性質來看。我們知道，商業地產與住宅地產最大的區別在於，商業地產具有兩重屬性，即它的房地產屬性和商業屬性，前者主要依靠房價的提高來達到投資目的，後者主要是經過商鋪的商業經營來實現增值。買商業地產，這兩個方面都要看清楚。兩個屬性俱佳，是置業首選；其中一個屬性佳，需謹慎選擇；兩個屬性都差，千萬不要購買。
第二步，從時間來看。買商鋪，有短期投資、中長期投資、長期持有。短期投資，側重於看房地產增值的空間大不大，如果經過評估，某個地方的商鋪，作為房地產的增值空間很大，那麼就可以入手。中長期投資，兩個方面都要看，即房地產能否增值，商業能否增值。如果是長期持有的話，投資人就不會輕易出售，而是透過未來的租金收入來達到投資收益的目的，這樣一來，商業的活力就成為主要的考核標準，有長期商業活力的地方才是首選。
第三步，從使用來看。購買商鋪的目的，有些人是為了投資，將來依靠出售商鋪或出租給別人產生收益；而有些人，可能是買來自己開店鋪的。根據近年的有關統計數字，大部分地區購買商鋪90%以上為投資，買入自營的佔比是比較小的，大概在5%——15%之間。如果是自營，那麼首先要明確的是自己做什麼生意，這一點非常重要。因為不同的生意對店鋪的具體位置、樓層、內部結構、空間佈局、門面大小等都有不同的要求，規劃好這兒再買，才能讓自己的生意做得更好。