商品房會有兩個產證，一個是土地產權，一個是房屋產權。小產權房是指沒有土地產權的房子。小產權一般非商業住宅用地上蓋的房子。房子有產權，但地是集體的或者不能用於買賣的土地。交易一般不受法律保護。但是因為沒有土地交易費用，所以房屋價格低廉。所以有了交易。商品房的產證上有土地產證的影印件。

小產權房是針對商品房而言的，一般商品房是有房產證、土地使用證兩證，現在全國大部分地區已經將二證合一，統一稱之為房地產權證。小產權房是指在農村集體土地或者未經縣級以上國有土地管理部門批准上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其房屋所有權有鄉鎮政府或村委會、經濟合作社予以確認。

根據中國土地法規定，縣級以上土地管理部門負責土地的出讓，鄉鎮政府是無權出讓國有土地的，但由於歷史原因，在改革開放之初，中國相關土地法規尚未出臺，鄉鎮政府大量出售出售土地給個人建房且未獲得縣級以上人民政府對產權的確認。待土地管理法及實施條例出臺後，對於鄉鎮政府出讓土地建設的小產權房，由於未獲得政府職能部門的批准，一直無法辦理產權證。目前大部分地區政府對鄉鎮政府出讓的小產權房一般透過設定某個時間點，對之前的購買行為透過補交土地出讓金的予以承認。

對於在農村集體土地上建設的小產權房，因為大部分小產權房都是違規建設，一直是國家重點取締的物件，對於這種產權房國家一直不予承認，並禁止透過任何方式轉換獲得土地證及產權證。在司法實踐過程中，現在法院對小產權房的態度一般是對小產權房的買賣合同承認有效，但對於購買小產權房物件不同區別對待：

（1）購買小產權房的合同主體是本村集體組織成員的，法院一般對合同效力予以確認，購買方獲得房屋所有權。

（2）購買小產權房的合同主體是非本村集體組織成員的，法院一般對合同效力予以確認，但是購買方不能獲得所有權，由於合同履行的不可能，購買方可以追究出賣方的違約責任。

小產權房所佔用土地性質未發生轉變，也就是未完成土地徵用、集體變國有等合法轉變，故相關規劃、建設等手續無法辦理，沒有房產證。所以該類房屋無法在房管局進行備案，無法上市交易。如果要進行房屋買賣，只能是交易雙方私下達成共識，簽訂協議，在開發商、物業或村委會進行備案過戶。個人認為此類房子用來住一般不會有問題，但如果想炒房，最好還是考慮商品房，畢竟此類房子增值慢，且交易雙方一旦存在糾紛，利益較難保障。

農村宅基地是屬於集體所有，村民對宅基地只能是享有使用權，這就叫小產權房。小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或者出售的。如果農民把小產權房子賣給城市居民的話，是不受法律認可和保護的，是辦不了土地證，房產證的。