實踐中要區分具體情況

（1）您和出賣方是同村人

必須具備以下條件：

一、是經本村村民委員會同意，且最終取得鄉級政府的批准；

二、是轉讓人與受讓人同為本村村民；

三、是受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

四、是宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一併轉讓。

符合上述條件下，簽訂的宅基地轉讓合同是有效的，受法律保護，記得到當地的自然資源主管部門辦理宅基地過戶登記。

（2）你和出賣方不是同村人

這種買賣是禁止的，不受法律保護，合同違反法律強制性規定而無效。

原因在於，《土地管理法》第九條第二款

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。

宅基地是集體所有的，村民基於村民的身份，有宅基地的使用權。村民不是所有權人，自然不能處分屬於集體所有的宅基地，這樣的買賣是無效的。

另，自然資源部2020年5月14日釋出關於《加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記通知》其中明確提到：對亂佔耕地建房，違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得透過登記將違法用地合法化。嚴格禁止透過不動產確權登記的方式將這類房產合法化，意味著城鎮居民購買宅基地和小產權房是不合法的。

即便您購買了宅基地，建設房屋的時候若您不是本村村民，您的建房審批也不會被批准，您無法在此宅基地上建房，若您未經批准自行建設，這樣的房屋會被認定為違建，依法應當拆除。