準確地說，法律不認可房屋租賃期限超過20年，超過20年期限的，超過部分無效。所以，合法簽訂40年的房屋租賃合同基本不可能。建議轉換經營方式，採用租改售模式可能更有利於實現雙方之間權益。

我們國家合同法規定，房屋租賃合同期限最長不得超過20年，超過部分視為無效約定，這已經明確了最長租賃期限，所以不可能在租賃合同上下功夫了。現在可以研究一下40年不動產使用權轉讓合同，讓出租人與承租人實現經營目的。

舉例說明。王老闆有十套商品房打算租給客戶使用，雙方願意長久合作，期限40年為租賃屆滿期間。此時，王老闆不可能與客戶簽訂租賃合同，只能協商客戶簽訂房屋使用權轉讓合同。這樣就可以避開法律限制，成功實現雙方之間的利益。

該房屋使用權轉讓合同應該著重說明房產的緣由和實際情況。比如該房產為國家監管部門限制用房，不能獲得有效房產證件，不具備產權交易條件。所以，為實現雙方之間的利益最大化，經過雙方協商確定，出租人願意轉讓房產使用權40年給承租人使用。

該房產使用期限屆滿後，承租人（買受人）應該無條件退還房產給出租人（轉讓人），出租人仍然享有原來房產的物權。雙方在合同裡面一定完整說明使用方法、解除合同的事由、違約責任、遇到政府徵收等相關事項利益分配機制。

合同一旦簽字確認後，雙方不得違法經營，若出現違法行為，只能由違法者負擔全部責任，賠償由此造成的全部損失。完整的不動使用權產轉讓合同，可以有效為雙方服務，及時迴避了法律對租賃期限的限制。

按照現在房地產行情來看，租賃40年期限不現實，也不合理。因為商業地產土地使用期限基本也就是40年，到期後還要受到補交土地出讓金等行政管理約束。所以，房產的有效利用期限也就40年，之後就會被列入危房改造的可能，不利於當事人利益最大化。