當然是剛需買單。為了找物件結婚男青年不惜用六個錢包，甚至再借朋友錢付了首付，然後再從銀行貸上鉅款，成功上岸成為有房一族結了婚，可是從此小兩口也成為房奴，要按月償還借款，連續還上二三十年，不敢休息，不敢生病，更不敢消費，象頭不知疲倦的驢子矇眼拉碾，生不如死。

1、過去的房子，從100萬漲到了200萬，假如沒有賣掉，那麼這個房子的主人A擁有的是賬面價值。賬面價值並不完全等於實際價值，即便漲到了1000萬，也只是紙上富貴，就跟炒股票一樣，10元錢買的股票漲到了100元，你沒賣，不算賺到錢，哪天再跌回到10元，你就坐了一回電梯而已。

那這個憑空漲上去的部分，我們也稱其為泡沫。如果所有人都不交易，理論上就沒有人真正享受到漲價後的收益，當然也不存在誰來承擔的問題。

2、假如100萬漲到200萬，前面業主A賣掉了，賣方就拿到了實實在在漲價的收益，那麼買方B就為100萬的上漲空間買了單。

假如再漲到300萬，B再把房子300萬賣給了C，Bb也拿到了漲價100萬的收益，C則為這個房子漲價了的200萬買了單，以此類推，最後一個接棒的，就是所有議價部分的買單人。

3、事情並非如此簡單，複雜性在於，一個地方同樣100萬的房子，只有幾套這樣交易了，市場就給所有房子都打上了價值300萬的標籤，而絕大部分人因為並未賣出交易，所以很愉快地接受了資產翻了三倍的事實。

現實情況是，這大部分人擁有的，只是300萬的賬面價值，或者說泡沫。如果有一天房價又跌回到100萬，大多數沒賣掉房產的人沒賺也沒賠，但在200萬和300萬買進的B和C就真的損失了。

4、為什麼說房地產是虛擬經濟，就是因為它本身並不多產生社會價值，而是一種貨幣的傳導和貨幣對映到房產的表徵。這也是為什麼我們稱房地產價格跟貨幣流動性密切關聯的原因。

那麼全社會房子都漲價了，到底誰買的單呢？首先並不是所有的房子都有人按漲價後的價格買單的，早期低價買進而又沒賣的房子，沒人買單！那只是個虛的價格和財富，僅僅是價格漲高後才買的這一少部分人是真的為此買單了的。

那這樣說來，是不是早起買房的人賣出交易了，這個賬面價值就落實成真的收益了？理論上是的，但實際上，如果大家都想賣出交易後落袋為安，那哪兒有那麼多接盤俠呢！這也是近期各地房價回撥，有很多人想賣房卻突然發現，很難賣出去變現的原因。

正應了國家房住不炒的政策。住，怎麼買都不算錯；炒，就真的將面臨要麼炒成房東，拿每年2%不到的租賃回報咋算都不合適；要麼割肉離場，認賠出局了。

是社會的整體在買單，整體物價都在上升，收入也有上升，並不是個人剛需去買單的……

比如同一個地塊，開發商拿地價格不一樣，

材料成本不一樣，人工成本和以前也不一樣……

而這些上漲的任何一項也轉化為行業的價值，比如工廠擴大，產業升級，工資提高，豬肉漲價等等，

因此房產的升值並不是剛需在買單，而是整體社會價值的提升