2019年9月16日之後，央行將正式降準，本次採用的是全面降準加定向降準，累計向市場釋放9000億的資金。

那降準之後對樓市會有什麼影響呢？房價會不會上漲呢？可能很多朋友會說，本次央行降準主要是為了支援實體經濟的發展，因此對房價來說不會有太大的影響，但我認為本次降準或多或少的都會對房價產生一定的影響，區域性地區的房價有很大的概率會出現上漲，但總體來說對樓市的影響有限。

雖然本次降準釋放的資金主要用於支援實體經濟的發展，但大家都知道當前實體經濟的環境並不太好，除了毛衣戰之外，國內的一些中小企業環境也不太好，在這種背景下，大家投資實體經濟的積極性可能沒有那麼高，那麼釋放的資金很有可能在實體經濟一輪遊之後，就開始慢慢流入樓市和股市當中，這種事情不管大家承不承認，現實當中確實會發生的。

因為按照目前樓市的發展趨勢來看，投資房產仍然是比較可觀的一種投資方式，雖然最近兩年大家一直在說中國的房子空置率已經很高，房價有泡沫，房價準備下跌了，但從統計的資料結果來看，很多城市的房價仍然持續在不斷的上漲。

比如下圖是2019年8月份中國70個主要城市新建商品房的價格指數。

從這個統計結果來看，在全國70個主要城市當中，新建商品房的價格基本上都是上漲的，個別城市同比上漲甚至達到20%以上 。

而跟房價的表現相比，目前實體經濟的表現並不太樂觀，很多企業利潤率很低甚至出現虧損，所以我們看到很多企業即便有錢也不會投資到產能擴大上面，而是會選擇投資房地產，比如目前A股至少有一半的公司是持有投資性房產的，個別上市公司持有的投資性房產價值甚至達到上百億。

所以雖然本次降準釋放大量的資金，但不排除這些資金在進入實體經濟之後，又會迴流到房地產當中。

除此之外，隨著資金的寬鬆，銀行的房貸利率有可能會進一步下降，至少不會上浮太高的利率，這樣大家的購房成本就會降低，一旦購房成本下降，那麼購房人群肯定會相應的增加，如果樓市需求回暖，不排除區域性地區的房價有可能會上漲。

當然房價想要像過去幾年那樣迅猛發展也不太可能，一方面是目前的房地產市場已經逐漸飽和，很多城市的房子確實存在較大的空置率，投資房產的潛在風險是比較大的，雖然短期之內房價有可能會小幅上漲，但從長期來看，大量投資房產潛在的風險是比較大的，所以市場也不可能一下子出現大量的需求，因此房價也不可能出現太大幅度的上漲。

我覺得是邏輯搞反了。降準了，說明房地產更難漲了。

很多人以為，既然降準了，就釋放了資金，既然資金多了，房地產就應該漲。

其實這是把因果關係弄反了，把邏輯弄反了。

正是因為市場缺資金，所以才降準。既然市場缺資金，房地產就不容易漲，甚至有跌的風險。

先不用急著反駁我，看一看過去的歷史經驗。

直到2011年，中國都一直在增加準備金率，但是在那之前房地產一直都在漲。既然增加準備金率，房地產會漲。為什麼降低準備金率，房地產又會漲了？

把以前存款準備金率上調的過程反過來看，你會對未來更明白。

我們的存款準備金率，最高達到21.5%。換句話說，存在銀行的錢，有超過20%，是不能動用的。

我們來看一下在那之前發生了什麼？

進入了千禧年之後，尤其是加入了WTO，中國的貿易順差越來越大，簡單的說，我們把東西賣給外國人，收了外匯，遠大於我們向外國人購買東西使用外匯，所以企業手上有大量的外匯，需要換成人民幣，也就是結匯。

也正是因為有大量的人民幣需求，在這個過程當中，人民幣不斷升值。

越來越大的結匯要求，導致央行不斷的增發貨幣，為了避免增發的貨幣，導致太高的通貨膨脹，所以要提高準備金率，把錢鎖定下來。

而沒有被準備金率鎖定的錢，有意或無意的讓他流入了樓市，造成樓市的大牛市。

那一段時間發生過的事情，在現在慢慢的反過來了。順差大幅度減少，結匯也在減少，人民幣持續貶值，央行降準釋放鎖定的資金。

樓價會怎麼樣，你說呢？

答在最前，這次降準，房價是不會漲起來的，別給中介忽悠了。

9月6日，央行對外發布公告，決定於9月16日正式下調金融機構存款準備金率，即是降準，預計這次降準釋放長期資金達到9000億元。

本次降準是不包括財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司的，畢竟這三類金融機構的法定準備金已經是最低的6%，同時也有注意公告中提及房地產、樓市、房子，甚至個人住房等字眼，這個意味著這次降準跟房地產的關係不大。

每次降準後，房價都會漲起來嗎？這個答案肯定是否定的。

其實有留意房價行情的人都知道近1-2年房價已經出現下滑，同時2018年央行四次降準，2019年年初降準一次，本月又再降準一次，不過房價也不見反彈的跡象。

因此，降準≠房價上漲。

首先要明白降準的實質意義，降準雖然對於房地產市場來說是一個利好訊息，但是釋放的資金並不會直接流入房地產市場中，降準是為了降低實體經濟的融資成本，即是開發商或者房地產相關金融機構向銀行貸款的難度，釋放資金銀行資金充足，自然可以放更多的貸款進入市場。

雖然說降準後房地產企業可以更容易地融資，但是這次情況不一樣，前幾個月監管已經三令五申，房地產融資各種被限制，加上不久之前正式出臺新的房貸政策，增加二套房的貸款利率，政府從各方面防止資金流入房地產，繼續貫徹調控房價的方針。

那麼決定房價的因素是什麼呢？

降準是降低法定存款準備金率，釋放貨幣流動性，從而增大信貸規模，而貨幣流動的方式是通過信貸流入市場，簡單來說，釋放出來的資金是通過銀行借出去的，這樣市場上的資金就會變多。

1.房地產牛市的形成

之前房地產市場之所以迎來牛市，房價突飛猛漲，是在降準的基礎上的，當時信貸是很寬鬆的，即是銀行借錢的稽核很寬鬆，很容易地把錢借出去，尤其是2015年的時候，經歷了5次的房貸利率下調，達到歷史的低位，地方政策也解開限購，這時候大多數人都會選擇貸款買房湧入房地產市場，銀行也來者不拒，

同時，銀行也歡迎開發商來貸款，開發商利潤是豐厚的，向銀行大量貸款拿去買地建房，那時候很多高價地皮都被開發商拍下，畢竟不夠錢向銀行貸款就可以了，地皮價格高自然賣的房子價格也高，同時周邊的二手樓價格也會跟隨上漲，導致福斯對房價的預期增高，炒房團什麼的各類頻出，如此下來幾個循壞，形成了房地產的牛市。

2.目前政策收緊

2018年之後，八大限令出臺，最近還出臺新的房貸利率標準，政府縮緊了信貸，無論是開發商還是購買者從銀行貸款的難度增大和被限制，從而降準釋放的資金流入房地產難度增大，房價的推動本質是資金流入，沒有資金流入，房價難以上漲。

因此，降準對於房價來說起不了關鍵的作用，房價的決定因素是信託的鬆緊程度，即是政策，房貸利率和限購限貸這些。

目前來說，政府對於房價調控的決心很大，除了出臺一系列的政策之外，對於市場的監管也很嚴謹，例如8月份銀保監會啟動了對32個前期房價過熱城市的房地產貸款業務專項檢查，處罰把資金違規送進房地產市場的銀行，導致業內人士表示現在沒有人敢把資金違規貸給開發商。

政策收緊，監管加強，看來在全球經濟疲軟的情況下，政府把資金流向把控得越來越嚴謹，房地產的資金屬於低流動性，流入需要一定時間才能流出，因此政府最近防止資金過度流入房地產，從而啟用其他領域的資金活性，更有利於經濟的發展。

最後，這次降準，房價是不會漲起來的，房地產紅利時期已經過去，與其關心降準影響房價的問題，好不如關心豬肉的價格。

先放結論，我認為這波降準不會對房地產產生重大利好。

降準，即央媽降低了法定存款準備金，換句話說，央媽放水了。讓銀行有更多的錢可以拿出去放貸，用來刺激經濟增長。

往年來看，央媽放水了，銀行就要開始琢磨了，我這筆錢，給誰最划算？盤算來盤算去，還是投到房地產賺得多。這樣一來，開發商就有錢拿地了，人民群眾也能貸款買房了。所以往年的降準，資金最終一定會直接或間接流向房地產，從而利好房地產行情。

但今年不一樣，一來政府三令五申，明確了這波放水就是針對中小企業，直接說了不準流到房地產。算是給這波降準定了個基調，也給銀行樹了個規矩。不僅僅是說說，更是在降準前，出臺了一個LPR改革新政，直接給房貸利率築了堵牆，防止資金流向房地產。

換句話說，這波央媽放水，錢不會流到房地產，又能有什麼利好呢？

想多了！！！時

首先一點，之前國家制定的LPR新政其實就是為了打壓炒房，抑制房價漲幅過快，過大的一個趨勢。

未來首套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0） （ps增加點數合同期不變，但LPR利率可在合同裡協商約定以一年期起至合同期為期限調整）

二套房利率=近一個月LPR利率+本城要求點數（大於等於0）+個人信用決定點數（大於等於0）+0.6%！

也就是說，未來的房貸其實是由LPR，由個人的信用點數，以及各個城市的要求點數共同決定的。如果遇到了房價漲幅過大，炒作勢頭很旺的情況，國家就可以通過調控點數，增加炒房者的壓力。

9月6日下午，降準訊息落地，中國人民銀行決定於2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，在此之外，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，於10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。

此次降準釋放長期資金約9000億元，既然前面已經提到了，房地產受到了國家的政策調控，那麼自然是不允許資金更多地進入。所以，這一次的降準其實更多的是為了刺激實體經濟，甚至短期利好金融市場。

這次整個釋放資金量大概9000億，應該是四年來首次既普降又定向，9000億可以拆分成普降8000億的資金面，和特別針對省域範圍內城市商業銀行的1000億，這些資金能不能真正落下去、沉下去，輸血輸到實處，是大家最關心的。

所以，明白了國家這幾次的“大舉動”，其實就明白了未來房地產是否還有炒作空間！！

可以說，住房不炒是未來長期的調控任務，如果有人想要以身試險，估計最後的結果就是活活套牢，甚至虧損出局。

而未來的實體經濟和金融領域，才是重中之重，也是此次降準所希望達到的效果！否則降準所帶來的活水和寬鬆的價值就會大打折扣！

首先這一次的降準目的並不是向房地產釋放資金，同時很多人有一個誤解，就是降準和降息。降準不是降息，恰恰相反，大部分銀行在9月都悄悄開啟了上調利息。首套房貸款利率都在4.9%的基礎上上調了15%，之間有銀行只上調5%，大部分在10%。

而且中央很明確要遏制房地產過快發展和地方政府過分依賴房地產的行為。所以房地產這一次並不算利好。

降準是為了實體經濟的發展，是問題發生的補救措施。目前實體經濟問題不小，老百姓們收入不會有多大提升，恰恰現在是物價上漲，生活成本壓力越來越大。

國家目前的提出的來的要求是老小區改造而不是拆遷，而且大規模減少棚戶改造貨幣化，減少地方關於棚戶改造的地方債。

這些都是對於房地產來說都不是利好訊息。

隨著房價的高漲，貸款買房的利息也是水漲船高，能不能承受每個月少則3-4K多則12-15K的利息。就算是三線城市很多房價也過萬了，一套房百十來萬的話，對於普通家庭來說也是不小的數字了。

未來二手房接受的主力軍是90後和00後，他們的觀點將直接影響二手房結構的需求。

作為一名售房專員，給大家說一下，房地產帶動著經濟的發展，

隨著人口的增加，房子的需求量還是比較多的，如果房市掉價了，從每平方30000元 掉到10000元，那麼經濟絕對會下滑，

掉價只是每平方掉個100-500元，都說的房子掉價了，那麼實質的掉了多少呢？還不是掉了幾百元每平方，

對於新疆來說，大量棚戶區改造專案，地價上漲，開發商買地從80萬每畝，上漲到450萬每畝，個個費用成本都提高了，房價自然要上漲。在加上經濟帶動，漲的還是比較明顯的

作為一個財經工作者，我對這個問題長期關注，也有自己的獨到的看法，現在說出來分享給大家，不當之處，請批評！

我覺得央行此次降準對房地產不會帶來多大利好，也不會推動房價的上漲，所以大家擔心房價會因降準而上漲完全 沒有必要。

一則，此次全面降準釋放資金8000億元，定向降準釋放資金1000億元，總計釋放資金9000億元，這點資金相對房地產幾十萬億元總量來說，顯得太微不足道了，即便全部投放到房地產領域，也不會產生多大的泡泡。

二則，此次降準釋放資金有明確的指向，此次降準釋放資金約9000億元，有效增加金融機構支援實體經濟的資金來源，還降低銀行資金成本每年約150億元，通過銀行傳導可以降低貸款實際利率。定向降準是完善對中小銀行實行較低存款準備金率的“三檔兩優”政策框架的重要舉措，有利於促進服務基層的城市商業銀行加大對小微、民營企業的支援力度。這些都有利於支援實體經濟發展。而並不是支援房地產發展。

三則，中央政府今年房地產調控從嚴趨勢沒有改變，抑制房價上漲的決心沒有動搖，如果房價上漲，各級政府也不好意思向人民群眾有所交待。

可見，央行降準並不利好房地產，房價也不會出現大幅上漲。