主要問題是一.目前沒有對舊房的建築年限，舊房的新舊成度進行鑑別、進行鑑定。舊房戶主心中有顧慮，擔心改造後住房能住幾年，擔心舊房會造成結構破壞，怎麼辦？二.缺少政府規劃部門，設計部門的規劃設計方案。三.改造中經濟負擔，除政府承擔的費用外，每戶負擔錢接受不了！四.改造中樓層不同的承擔的費用上、分配不能達到一致。造成現在舊房改造不好進行！

舊房改造難在結構先天不足

舊房改造，按照囯務院參事，原住建部付部長仇保興的解讀，應該對老舊小區的房屋結構進行加固改造，攻堅克難，再延長壽命安全使用三十年以上。

年初，上海市政府發文“上海市房屋安全使用管理辦法”，值得認真學習關注。裡面有四個使用“禁止行為”。也提出了到使用期必須委託結構檢測鑑定。

但對舊房結構動手術有幾難:

一是面廣量大，年代久遠。老舊小區大約有100億平方米。從解放初到2000年。現在建築技術界基本的共識是1980年以前建的住房，沒有加固改造的價值（來自中國建築科學院作者論文）。過去改造一直是戴帽穿衣（平改坡，塗料）。現在分基礎類，改善類，提升類。房子本身有使用功能，室內管線，外牆保溫，外窗節能等。

二是結構改造難度大。2000年前建的住宅，原來設計標準低，預應力空心板，磚混結構，原來對多層住宅基本不進行建築抗震設計，尤其是烈度6度區，原來不要求構造柱與圈樑設定，1990年後也是一層隔一層設定圈樑。構造柱的設計對磚混結構抗震的效果非常顯著，可以說是中國的創造。汶川地震證明:預應力空心板，磚混結構，樓梯間是抗震的薄弱環節。而地震本身有許多未知、無法預測的科學領域。中國地震災害損失慘重的恰恰是6度區。不少大中城市已先後從6度升為7度區。上海，杭州，蘇州，南通等等。

根據現行建築抗震設計規範，預應力構件要增加普通鋼筋，原來空心板整體連線差，進入牆體支承短，樓板設計活荷載只有1.5KN/㎡，要在空心板上普遍加一層鋼筋混凝土面層，而且要穿牆連線。施工難度大，勢必要剷除原裝飾面層。外牆磚砌體強度低，要增加構造柱與圈樑也不是一件簡單的事。尤其是樓梯間，構造柱要8個，圈樑、牆體都要加固，才能達到疏散安全島的作用。

三是老舊小區住著居民，如何“騰籠換鳥”，居民與傢俱均要安置過度。有相當難度。

四是改造費用難落實，測算下來，折騰了一通，比拆除重建的建築安裝費本身便宜不了多少。所以，不是有歷史價值的文物建築，大家更傾向拆除重建。眼下沸沸揚揚的加裝電梯，一臺要70萬以上，其中很大部分是為加裝而配套，如鋼架電梯井道、連廊，基礎，移地下管線;半層入戶還達不到無障礙，充其量稍有改善而已！後續分攤費用大著呢，目前改造基本上也不敢動主體加固，對主體結構壽命無益有害。但拆除重建，主體結構重新按現行各種設計規範設計施工，各種功能都滿足，電梯也有機的設計在建築內。小區車位入地下，環境，綠化，誰優誰劣，豈不是一目瞭然？

力求嚴謹求實。一家之言。僅供參考？

其實國家可以把用於對老小區安電梯的補貼款，用在以社群為單位，建養老院，託兒所的實實在在的全民最關注，最緊迫，最受益的問題上。既解決了老人的養老問題，又能解決育齡青年不敢生孩子的後顧之憂。破解生育率下降這一瓶頸！而且建的養老院，託兒所既能良性迴圈，又能增加就業率。這些對誰都沒影響，更受老人和年輕人的歡迎！更顯社會和諧！

老舊小區改造的面子工程勞民傷財，不如原址拆除重新改建，在保證容積率和採光情況下，在原址深挖建車庫或半地下商物等，重建保證原層數和戶數，不可超高，不增加戶數，優惠補償退出戶異地安居，可將退出戶的面積分攤給原址擴需戶，同步建設電梯，資金投入以開發商銷售的地下部分為主，國家在補助一部分，物業投入一部分，水、電、氣、燃、網、梯，人防等個自出資部分改造基金，個人出資（和老樓加裝電梯差不多）購買增加面積。改造應該統一規劃，如，臨街部分樓可同步建設地下通道互通，平戰結合老城老樓改造。