談到國內近年的經濟情況，房地產投資一直是個繞不開的話題！我們知道1998年房改開始至今，已近20年，期間已經發生了翻天覆地的變化！無數農田荒野變廣廈萬千。不少早期投資地產的無論是企業和個人都是從中受益！

但步入2018年，今時已不同往日，在現在各種限制下，大多數人再靠炒房投資暴富已經不太可能。對於炒房投資者來說，目前利潤不斷被壓縮，還要面臨“限售”禁令手中的房產無法交易，即便是在三四線感受到房子升值帶來幸福的投資者也面臨賣不掉的窘境。種種層面都顯示，房地產已經不再適合投資投機，未來的房地產市場是屬於真正的剛需，也就是房子是用來住的，而不是用來炒的！

不過回到股市，我們注意到2018年開年以來以萬科、保利為首的地產板塊卻是有較大漲幅，這其中的邏輯又是什麼？

我們認為這一輪上漲的基礎邏輯是因為集中度上漲使得地產龍頭股成為了成長股，而集中度在今年快速上漲是由於今年三四線城市在棚改的超預期貨幣化下銷量暴增，而那些在三四線苦苦支援多年的小開發商出售意願加強，使得併購加劇，集中度急劇提升。

當然在三年後要併購的可能是規模較大的開發商了，難度加大，集中提升的速度會明顯下行；而這兩年邊際退出的增量地產資金，實際上存在巨大發展潛力，我們從恆大、融創、泰禾等案例中看到，產業資金互相認可的可能性一直存在，我們認為一旦產業資金開始進入，第二波行情會加速出現。

從目前來看，驅動地產板塊上漲的邏輯並未發生改變，一方面，需求端調控全面放鬆的難度較大，但部分地方政府迫於財政壓力，透過人才落戶計劃尋求邊際放鬆的需求依然較濃。另一方面，機構對於地產投資資料不悲觀，對房企銷售抱有較高的預期。本輪地產股反彈持續性的第一個觀測點是1月底房企公佈的銷售資料，根據銷售表現地產股大機率也會產生分化。

龍頭中主要以萬科及保利地產二線儲備絕對值最高；從結構來看，金科股份，藍光發展、Sunny城二線儲備總體佔比最大，均達到了70%以上。新城控股、金地集團、招商蛇口、濱江集團二線土地儲備佔比也在60%上下；在二線佈局較多的龍頭公司均會受益於二線城鎮化推進所帶來的需求釋放機會，體現出超越房地產小週期的成長性。

預計2018年全國房地產市場將呈現“成交回落，價格趨穩，新開工、投資中低速增長”四個特點。

首先房地產市場受到“房子是用來住的不是用來炒的”這一政策的限制，房地產投機性因素受到遏制，很難出現房價爆炒的現象。

其次，銀行對地產開發商和投資性購房進一步收緊，極大的限制了市場的購買力，從需求端進行壓制，所以我們看到儘管過去兩年經過房地產去庫存導致房產庫存急劇下降，但由於實施了供求兩翼壓制、政策管控的措施，使得地產市場人處於供需平衡的格局。

所以說2018年將會是本輪房地產週期的調整期，商品房銷售面積受到政策、貨幣環境的影響，將出現穩定格局、甚至不排除個別區域小幅下降，普遍預計全年降幅將達到9.3%至11.3%。供應方面，全國新開工將呈現中低速增長，預計全年增幅在4.5%至6.5%之間。

但我們要注意的一點是，如果個別區域受到財政壓力影響，限購解禁，則會導致新一輪的價格上漲，這是我們要格外注意的，因為這樣會導致市場增加額外的購買能力，使得目前脆弱的供需平衡格局打破。