第一個問題，定金能不能退，首先要看你籤的是否是定金協議還是商品房買賣合同。如果是定金協議，應該會在協議上寫雙方履約期限，如果超過履約期限，違約方屬於不履行合同義務，接受定金不履約合同義務的，應當雙倍返還定金，意思是你定金交了十萬，他得返你二十萬。

如果你籤的是商品房買賣合同，那就更簡單了，開發商故意隱瞞所售房屋已抵押的事實，買受人可以在解除合同並賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金。

法條只是理論，違約退款是沒得問題的，關鍵是你能不能拿到賠償金，那就看你本事了。

第二個問題，已知這個房子已抵押能不能買。開發商正常的開發銷售流程是①前期自有資金拿地，現金流大部分拿去繳納出讓金。②再拿剩餘部分資金用於平地地基等前期工程，完成專案30%左右。③拿著在建工程去銀行辦理開發貸款，銀行開發貸款專款專用，根據專案進度放款，在建工程及建設用地使用權抵押於銀行③專案建設達到一定程度可以去房管局辦理預售許可證，可以對外銷售簽訂意向性協議。④拿客戶簽訂的意向性協議去開發貸銀行做提前還款解押，銀行是開發商賣幾套解幾套，每解一套開發商要做相應還款，保持抵押率。⑤房開拿無抵押的房子與購房者籤商品房買賣合同，收取首付款或全款，併網籤。按揭的購房者還需要和按揭銀行籤抵押合同和借款合同，按揭銀行一般1-3個月後將按揭款放給房開，一套房子的銷售回款完成。

總結，籤意向合同時房子作為在建工程抵押給銀行屬於正常現象，開發商現金充沛的情況會在籤商品房買賣合同前給你解押出來，不然開發商辦不了網籤和按揭。但超過意向合同所約定的履行時間都沒叫你去籤正式合同的，說明開發商缺錢，沒錢去銀行解押，專案會有爛尾的風險，這時候就看你自己的選擇了。