2011年1月19日出臺《國有土地房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）以及相關配套的房地產徵收評估辦法，要求必須以公共利益為前提並完成前置檔案，做出徵收決定，再在徵收範圍內予以徵收公告，如果沒有完整的合法徵收前期檔案，就屬於違法徵收。實踐中出現的協議徵收、協商徵收等形式，不是一個法律概念，如果用市場概念去理解，就是指公平交易的行為。
我所對企業的評估意見進行稽核。首先，該企業有個特殊的地方——生產的產品是地鐵設施的某一部件，而且全國能生成這種產品的只有兩個，一個是國營企業，另一個就是我們的當事人，也就是說全國地鐵設施的這一部件有將近50%的市場份額是由該企業進行供應的。而政府沒有考慮到該企業的特殊性，只是簡單地按照成本法計算了廠房、土地、停產停業的補償數額，給了一個極其簡單的評估價格。這個價格一開始是非常低的，在接案之初，我們收到的評估明細表顯示的總額是1081.4萬，當中對一些機械裝置、附屬設施廠房的補償等都是按照自認為的通俗性理解進行的估價——廠房圍牆數量是614米，按照每平米280元補償（根本不知道280元是怎麼來的）；下水井按照每平方米1200塊錢——完全沒有對評估單價進行實際的區分。評估明細表中寫明，該企業的有證土地面積是17500平方米，加上廠房面積4100平方米，初評估價為1018.4萬。後來，雙方對協商徵收和合法徵收進行了激烈的談判，對方當地的拆遷辦答應我方，可以按照我們律師事務所出具的評估意見書來估價，但必須在合理合法的範圍內得出評估結果。於是，我們選用了收益法。
建設部出具了五種配套辦法：成本法，市場法，收益法，假設開發法，基準地價法，我們按照《國有土地房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）所規定的“經營企業可以參照收益法進行拆遷”，得出的補償額度是8123萬。我們極大的考慮到了企業的特殊性、企業在市場當中佔有的份額、當地的固定資產收益以及具體的係數選取，採取了比較大的額度，最後得出8100多萬的評估價格。拿到評估價格後，對方感覺特別詫異，雙方之間竟然有7000萬的差距！同一個企業，同樣沒有漏評落評的地方，評估的主體、固定資產、企業的機器裝置、停產停業損失等從物理角度來看都是一致的，但結果卻迥然不同，產生了將近7倍的差距！
我們把評估意見拿到徵收辦的辦公會上，提出了相應的觀點，並且作了說明：如果認為我們要的高，不要只看數字，說出不合理的地方，畢竟我方選取的評估方法是你也認可的，按照收益法，計算的土地以及廠房的面積和性質都是在你認可的初評範圍內的。從物理的狀態來講，沒有任何的變化，只不過我們在評估方法和評估係數上更加嚴肅。對方在進行評估的過程中，根本沒有采取一種嚴肅的態度，所以選擇的一些評估方法以及基準數完全是單方面的定價，這種評估完全是評估公司按照政府的要求做的。雙方最終決定協商徵收，依據收益法並結合市場公平交易的最大值，按照我們所提的方法，委託另一家評估公司進行重新評估，再來談拆遷補償的問題。最後一家公司以諮詢評估報告的形式作出評估（諮詢報告與企業的資產評估報告的不同在於諮詢評估報告不負任何法律責任），後來交付的諮詢評估結果是5113.5萬元。由最早評估的是1081.4萬，和我們報的8123萬，到最終結合雙方共同委託的評估公司的估值，達成協商5113.5萬。
一場企業拆遷評估的依據到底是什麼，法律依據是什麼，技術規範是什麼，完全沒有相應的渠道，這就是我們在此次徵收評估中感到不合理不合法的地方，可以直觀體會到企業拆遷評估之爭到底對企業產生了多大的影響。
2011年1月19日出臺《國有土地房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）以及相關配套的房地產徵收評估辦法，要求必須以公共利益為前提並完成前置檔案，做出徵收決定，再在徵收範圍內予以徵收公告，如果沒有完整的合法徵收前期檔案，就屬於違法徵收。實踐中出現的協議徵收、協商徵收等形式，不是一個法律概念，如果用市場概念去理解，就是指公平交易的行為。
我所對企業的評估意見進行稽核。首先，該企業有個特殊的地方——生產的產品是地鐵設施的某一部件，而且全國能生成這種產品的只有兩個，一個是國營企業，另一個就是我們的當事人，也就是說全國地鐵設施的這一部件有將近50%的市場份額是由該企業進行供應的。而政府沒有考慮到該企業的特殊性，只是簡單地按照成本法計算了廠房、土地、停產停業的補償數額，給了一個極其簡單的評估價格。這個價格一開始是非常低的，在接案之初，我們收到的評估明細表顯示的總額是1081.4萬，當中對一些機械裝置、附屬設施廠房的補償等都是按照自認為的通俗性理解進行的估價——廠房圍牆數量是614米，按照每平米280元補償（根本不知道280元是怎麼來的）；下水井按照每平方米1200塊錢——完全沒有對評估單價進行實際的區分。評估明細表中寫明，該企業的有證土地面積是17500平方米，加上廠房面積4100平方米，初評估價為1018.4萬。後來，雙方對協商徵收和合法徵收進行了激烈的談判，對方當地的拆遷辦答應我方，可以按照我們律師事務所出具的評估意見書來估價，但必須在合理合法的範圍內得出評估結果。於是，我們選用了收益法。
建設部出具了五種配套辦法：成本法，市場法，收益法，假設開發法，基準地價法，我們按照《國有土地房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）所規定的“經營企業可以參照收益法進行拆遷”，得出的補償額度是8123萬。我們極大的考慮到了企業的特殊性、企業在市場當中佔有的份額、當地的固定資產收益以及具體的係數選取，採取了比較大的額度，最後得出8100多萬的評估價格。拿到評估價格後，對方感覺特別詫異，雙方之間竟然有7000萬的差距！同一個企業，同樣沒有漏評落評的地方，評估的主體、固定資產、企業的機器裝置、停產停業損失等從物理角度來看都是一致的，但結果卻迥然不同，產生了將近7倍的差距！
我們把評估意見拿到徵收辦的辦公會上，提出了相應的觀點，並且作了說明：如果認為我們要的高，不要只看數字，說出不合理的地方，畢竟我方選取的評估方法是你也認可的，按照收益法，計算的土地以及廠房的面積和性質都是在你認可的初評範圍內的。從物理的狀態來講，沒有任何的變化，只不過我們在評估方法和評估係數上更加嚴肅。對方在進行評估的過程中，根本沒有采取一種嚴肅的態度，所以選擇的一些評估方法以及基準數完全是單方面的定價，這種評估完全是評估公司按照政府的要求做的。雙方最終決定協商徵收，依據收益法並結合市場公平交易的最大值，按照我們所提的方法，委託另一家評估公司進行重新評估，再來談拆遷補償的問題。最後一家公司以諮詢評估報告的形式作出評估（諮詢報告與企業的資產評估報告的不同在於諮詢評估報告不負任何法律責任），後來交付的諮詢評估結果是5113.5萬元。由最早評估的是1081.4萬，和我們報的8123萬，到最終結合雙方共同委託的評估公司的估值，達成協商5113.5萬。
一場企業拆遷評估的依據到底是什麼，法律依據是什麼，技術規範是什麼，完全沒有相應的渠道，這就是我們在此次徵收評估中感到不合理不合法的地方，可以直觀體會到企業拆遷評估之爭到底對企業產生了多大的影響。