在公式上，月供是按照單利計算利息的。但房貸絕對是複利！因為月利率是年利率除以12算出來的，每個月還一塊錢，跟年底一次性還12塊錢肯定是不一樣的。
也就是說，在將年利率折算成月利率時，沒有考慮折現率。
其實經濟學意義上的單利非常少見。
解釋如下：房貸的計息週期是1個月，需要你將當期的本利兩清。讓我們算一下每個月的房貸構成吧：根據貸款計算器，月供為4017.81中，其中利息為3015.73元（650000*5.5675%/12），本金1002.09，剩餘貸款本金648997.92，第二個月就是按照剩餘的648997.92來計算利息。這樣看來，利息是按照本金*利率的方式收取的，符合數學上的單利。
為什麼說它是複利呢？道理很簡單，因為在計算月供時，月利率=年利率/12（這是國際慣例，因此不再展開）。
假設每年利息是12塊錢，每個月還1塊錢跟一年後一次性還12塊錢是不一樣的，提前歸還利息等於另外支付了利息的利息~這樣說明可能好理解些：你每個月還的利息依然還在計算利息喲~等於提前了11個月支付當月利息。（雖然你第一個月還了4017.81元，但次月，只有1002.09元不再計收利息，另外的3015.73元，依然在按照月利率收取利息~）
原因為：單利的月利率不等於年利率/12！
“單利”其實是極特殊的情況，在實際應用中，是不常見的~所以，借款合同中，並沒有約定“單利計息”，所以也不存在違約一說。
關於房貸是複利計算證明如下：根據複利年金係數的公式，算出的複利現值係數是161.779557（((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)），乘以月供4017.81後，現值為649999.5217元，與貸款額65萬一致！所以說，月供還款一定是複利！
根據其他回答者的回覆，我又計算了該筆貸款月供的複利年金終值係數，((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534，乘以月供4017.81後，等於2606145.841元，而根據複利終值係數，65萬元，按照5.5675%/12的月利率計算複利，300期後的終值為：650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758，兩者相符。而且65萬元，按照5.5675%的年利率計算25年後的複利終值，是2518658.461，小於按月利率計算複利的終值，證明了，年利率/12算月利率本身就是複利~
上面的公式說明：假如，每個月都往銀行存4017.81，在25年後統一到期，每個月收取利息並將利息再次存入，假如月利率為5.5675%/12，25年後，這筆錢會變成260多萬。（這個利率很多短期理財產品都能達到）
題外話：作為房貸專員~對常見的還貸誤區，簡單答一下！第一：不管是等本還是等額，利息計算的方式都是剩餘本金*當期利率，如果逾期未還，是按逾期金額（不是剩餘本金）*罰息利率*罰息時間計收罰息。所以，想少還利息，就得多還款！早還款！但是貸款就是因為手上錢不夠……能多還還不如少貸了……所以，要做好財務規劃！
第二：銀行一開始利息“收得多”是因為貸款本金高！按照本金餘額計息，一開始利息肯定很高！同樣期限的貸款，等本方式經常會壓得人喘不過氣！等本方式在在銀行業務規範裡的描述是：對未來收入不穩定的客戶，建議選擇等本以及降低還款週期的方式，加快還款！
在實際操作中，為了符合收入還貸比（也即是收入超過月供的2倍），一般會推薦等額還款！這絕對是利人利己的！
而且，基本上所有的銀行都允許提前還款。真有錢了，提前還就是了。
在公式上，月供是按照單利計算利息的。但房貸絕對是複利！因為月利率是年利率除以12算出來的，每個月還一塊錢，跟年底一次性還12塊錢肯定是不一樣的。
也就是說，在將年利率折算成月利率時，沒有考慮折現率。
其實經濟學意義上的單利非常少見。
解釋如下：房貸的計息週期是1個月，需要你將當期的本利兩清。讓我們算一下每個月的房貸構成吧：根據貸款計算器，月供為4017.81中，其中利息為3015.73元（650000*5.5675%/12），本金1002.09，剩餘貸款本金648997.92，第二個月就是按照剩餘的648997.92來計算利息。這樣看來，利息是按照本金*利率的方式收取的，符合數學上的單利。
為什麼說它是複利呢？道理很簡單，因為在計算月供時，月利率=年利率/12（這是國際慣例，因此不再展開）。
假設每年利息是12塊錢，每個月還1塊錢跟一年後一次性還12塊錢是不一樣的，提前歸還利息等於另外支付了利息的利息~這樣說明可能好理解些：你每個月還的利息依然還在計算利息喲~等於提前了11個月支付當月利息。（雖然你第一個月還了4017.81元，但次月，只有1002.09元不再計收利息，另外的3015.73元，依然在按照月利率收取利息~）
原因為：單利的月利率不等於年利率/12！
“單利”其實是極特殊的情況，在實際應用中，是不常見的~所以，借款合同中，並沒有約定“單利計息”，所以也不存在違約一說。
關於房貸是複利計算證明如下：根據複利年金係數的公式，算出的複利現值係數是161.779557（((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12*(1+5.5675%/12)^300)），乘以月供4017.81後，現值為649999.5217元，與貸款額65萬一致！所以說，月供還款一定是複利！
根據其他回答者的回覆，我又計算了該筆貸款月供的複利年金終值係數，((1+5.5675%/12)^300-1)/(5.5675%/12)=648.6483534，乘以月供4017.81後，等於2606145.841元，而根據複利終值係數，65萬元，按照5.5675%/12的月利率計算複利，300期後的終值為：650000*(1+5.5675%/12)^300=2606147.758，兩者相符。而且65萬元，按照5.5675%的年利率計算25年後的複利終值，是2518658.461，小於按月利率計算複利的終值，證明了，年利率/12算月利率本身就是複利~
上面的公式說明：假如，每個月都往銀行存4017.81，在25年後統一到期，每個月收取利息並將利息再次存入，假如月利率為5.5675%/12，25年後，這筆錢會變成260多萬。（這個利率很多短期理財產品都能達到）
題外話：作為房貸專員~對常見的還貸誤區，簡單答一下！第一：不管是等本還是等額，利息計算的方式都是剩餘本金*當期利率，如果逾期未還，是按逾期金額（不是剩餘本金）*罰息利率*罰息時間計收罰息。所以，想少還利息，就得多還款！早還款！但是貸款就是因為手上錢不夠……能多還還不如少貸了……所以，要做好財務規劃！
第二：銀行一開始利息“收得多”是因為貸款本金高！按照本金餘額計息，一開始利息肯定很高！同樣期限的貸款，等本方式經常會壓得人喘不過氣！等本方式在在銀行業務規範裡的描述是：對未來收入不穩定的客戶，建議選擇等本以及降低還款週期的方式，加快還款！
在實際操作中，為了符合收入還貸比（也即是收入超過月供的2倍），一般會推薦等額還款！這絕對是利人利己的！
而且，基本上所有的銀行都允許提前還款。真有錢了，提前還就是了。