所謂“小產權”是民間的一種通俗叫法，在中國房地產相關法律、法規和制度上根本沒有這個概念。

通常所謂的小產權房主要指經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房或未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

那麼購房者在購買小產權房時應注意的事項有哪些？

1、在購房時，一定要先確定開發商是否具有房屋的承建資質和政府部門的審批手續，包括使用權證、施工許可證。如果基本的檔案都沒有，購買這樣的房子需要注意存在的風險。另外，儘量選擇社群大一點，樓棟多的小區。有些小產權小區建設的跟商品房外觀沒什麼區別，真的很難分辨。

2、對於開發商出示的批文，一定要再三驗證其真實性。一般可以通過當地政府官網檢視或直接前往政府部門諮詢瞭解。

3、看房到最後的購房，都離不開權屬合同，包括付款方式，交付時間。因此一定要認真留意合同裡面的條款，尤其是合同中所標明的責任、風險和免責條款，這都與購房者自身利益息息相關。

4、除了透過外部因素去衡量房屋風險，買房還是要回歸房子本身。一般先根據自身需求，尤其是分析房屋的位置、周邊配套、房屋質量等，還有戶型的套內面積有些也會有套路，因為監管缺失問題，所以最好實際測量。

購買小產權房需謹慎。因為小產權房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。因此，這種購買小產權房的行為不受法律保護，因此如遇拆遷徵收，會很難辦，因此儘量不要認為便宜便購買小產權房。

購買深圳小產權房應該注意下列問題：

1、村委房，，一手房沒有特別好說的，房子都沒有問題，只是要留意合同細節即可

二手房，一定要核實清楚業主資料，且一定要看到原件，（購房合同，綠本，水電和煤氣資料），其二，要看過戶手續，是做新合同或是轉讓合同等

2、農民房，這個相對會複雜些，一定要核實清楚，有沒有二證一書，綠本，歷史遺留普查等！其次是現在開發商與原業主的轉讓資料等等

二手的就一定要確認原業主資料和身份，最好是要在原律師所見證

身為多年的從業者，給買房者一些建議，從兩方面出發，第一，合法報建手續齊全，第二，產權清晰無糾紛。

首先弄明白小產權房的種類和對應的證件，必須是合法報建並且賣家的手續是齊全的，產權清晰無糾紛的房產，這樣買家的風險就能降到最低，畢竟買房不是小事。統稱的小產權其實涵蓋了很多種類的房子（個人宅基地自建房，村委統建樓，軍產房）

在這裡拿獨棟小產權房舉例：主要看兩證一書，

兩證一書:包含了建設用地許可證和建設規劃許可證，這兩個是整棟樓報建之前需要申報政府部門的手續證明，證明其合法報建,不是違章建築，主要是這兩個證件，其他還有興建住宅用地批准通知書，歷史遺留違法建築申報回執單，開工證，地皮單之類的

交易合同：指的是律師見證書，律師見證買賣雙方是在自願，沒有被任何人脅迫的情況下簽字交易的，證明房屋目前所有權的證件，也是後期遇到拆遷補償確權的有效證明。這也是你和原業主交接房屋所要簽訂的協議書，關於小產權其他種類的不同，證件也各不相同（具體問題具體對待）

產權核驗也是重點，業主手上的房屋證件是否齊全，產權有沒有糾紛，需要從建房開始，批地或買地發票，包括整個從第一手交易的以及到現任業主之間的檔案是否有齊全，有沒有斷層，這些都需要仔細核實，以防一房多賣的風險

包括後期要經過律師見證，備案存檔，簽約轉賬，開收據，交接物業，過戶水電物業手續等一系列的問題，每個環節都要落實到位，降低風險。

小產權房買賣，歸根結底還是供求關係的因素，能買商品房的肯定不會優先考慮小產權，買小產權的更多的人還是為自己或者孩子在深圳能有個安身之所，不想天天經常被房東加租金，逼迫無奈搬家，轉學。小產權也好，商品房也罷，房子是用來住的，讓房子迴歸本質，服務於大眾