房地產公司一般達到一定規模就會有開發、建築、供材、裝修、物業等但多數都是開發、建築兩項，物業是開發商為了自己在建築方面彌補瑕疵才組建的物業。對於裝修大多數採取的是外包，這樣省心省事。

房地產商，我們習慣管他們叫“開發商”。顧名思義，就是地產的開發者。其實做房地產，和我們家庭做裝修的套路很像，開發商，就是戶主，你見過戶主去施工的嗎？題主問題裡說“還是隻負責建築，外包房屋裝修？”我這麼跟你說，開發商連建築都不負責，更不要說裝修了！

沒接觸過這個行業的，可能覺得開發商都好厲害，都好有錢啊，其實根本不是那樣。身無分文加一屁股外債的開發商我見得多了，一個樓盤能否成功的關鍵在於證件能否齊全——證件全了，也就是傳說中的“五證”全了，那就算成功了一半——沒錢沒關係！

具體的操作流程是這樣的——先審批，審批透過，就開始找設計單位（設計院，也沒我們想象的那麼厲害，好多都是私人的，裡面只有幾臺電腦幾個人）進行房屋設計（包括所有土建、水電氣等）——設計的圖紙也不是固定的，隨時可以和設計單位溝通然後變更，而且變更起來很容易，一句話就變了。然後再找個建築商去按圖施工。

注意，建築單位和開發商是兩個獨立的單位，建築單位，就像我們裝修時請的裝修公司，開發商，剛才也說了，是戶主，只不過他比普通戶主多了一項任務——賣房。

開發商同時也是建築商的，也有，但比較少——就好像我自己開了一家裝修公司，那我裝修的時候就讓自己的公司過來施工，我既是戶主又是裝修公司——即使有，也是分屬兩個部門甚至兩個公司名稱。

裝修分全包、半包，蓋房也是一樣。有全包的——建築商負責把房子蓋起來，施工期間的一切工人、建材，都由建築商負責。也有半包的——建築商只負責提供工人和施工工具，所有建材均由開發商負責採購。

.無論是哪種包法，在現場進行施工的，都是建築商的人。所以在我們交房後，有任何質量問題找到售樓部（開發商）以後，售樓部都不會立刻給我們解決，而是轉頭去找建築商進行維修。

所以，新房的裝修無論如何都不可能是開發商去做。是建築商去做嗎？也未必！

我今天的任務是吃完一鍋飯，我自己吃的下就自己吃，自己吃不下就分給別人吃——總之，最後我把這鍋飯吃完了，任務就算完成！建築商接了蓋房的任務，也是同樣的道理。

有的建築商做得了，那他就自己做。有的建築商不會做裝修，那他就讓出一部分利潤，再外包一次，總之最後把活幹完就行了。建築商再能幹，他也不可能自己把整個樓盤都幹完，門窗、電梯、水電等，是最常見的外包專案。

所以，開發商說白了只是個商人，真正幹活的，是建築商。

下面再簡單說一下，我前面提到的一句話——沒錢沒關係！

為什麼說開發商沒錢也能開發樓盤呢？因為有人墊資！建築商你想在我這幹活兒？行，籤個合同，封頂以後我給你一部分錢、驗收以後我再給你一部分錢、質保期一過我再給你一部分錢——有些開發商會給一小部分預付款，多數不給。

建築商就這麼有錢嗎？也不是！建築商也找人墊資——建材不花錢、工人年底結賬——等到建築商該結賬的時候，開發商也該結賬了。所以，一個樓盤蓋起來，前期是靠著所有建材供應商和工人未發的工資積累起來的（當然建築商也會墊一部分，比如工人日常開銷、建築工具等）。

好了，現在大樓封頂了，開發商你是不是該給錢了？沒錯，開發商真給，因為這個時候開發商手裡已經有錢了——樓盤預售的錢（也就是你們買的期房）已經到賬了。所以，樓盤後期的花銷，是靠買房的業主湊錢蓋起來的。

等房子建好了，建築商和下面的工人都該結最後一筆款了，開發商的最後一筆錢也到賬了——房子賣的差不多了，沒賣出去的也可以抵押給銀行了，請來的物業公司、商鋪租金等資金也到賬了，房子蓋成，結賬走人！

對了，還有一筆大錢沒提到——土地！地錢是要給的，但不是立刻給。五證審批下來，一般會拖個兩三年甚至更久，才會收地錢，但一般這時候，就算施工速度慢，也差不多能封頂了。