一、城市

挑房其實就等於挑城市，城市的選擇是決定房價水平以及住房升值性的第一層因素，也是最關鍵的因素。如何判斷該城市住房是否具有升值性呢，主要也看這兩個方面：

1、城市的經濟水平及發展前景。一線城市房價均價基本在50000左右，而四五線城市房價均價可能僅為4000左右，如此懸殊的房價差距，關鍵在於城市經濟水平的差距，而城市的經濟發展前景，更是直接影響當地住房的升值性，近年來，蕪湖市作為一個三線城市，隨著經濟的快速增長，已經成為皖南地區的經濟領頭羊，房價水平也隨之上漲，房價均價在安徽省內排名第二，充分體現城市經濟的重要性。

2、城市人口規模及人口流入量。購房需求是支撐當地房價水平的主要動力，而購房需求主要與當地常住人口規模以及人口流入規模掛鉤，城市人口規模越大，意味著當地存在較大的購房潛力，而城市人口流入量的增加，將為該城市創造大量的購房需求，推動當地房價上漲住房貶值，這就是二線城市展開人才爭奪戰，會被視為二線城市房價上漲的重要動力。

選擇合適的城市之後，接下來是地段的選擇問題，熱門如南京市，同樣也存在溧水高淳這一類的房價低谷，而在一些地段較差的區域，住房別說是升值，反而面臨更大的貶值可能性。那麼，如何判斷哪種地段的房子更容易升值呢，最主要看這三個方面：

1、交通資源。交通資源優勢是目前住房升值最直接、最常見的動力，大眾其實也都明白，地方城市開始規劃新的地鐵線路之時，地鐵沿線的樓盤自然隨之升值，而地鐵站附近的地鐵房，更是廣受青睞，基本不用擔心會不會貶值的問題。

2、教育資源。學區房被認為是最靠譜的房產投資物件，只要與學區掛鉤，哪怕只是一棟老破小，依然會有源源不斷的買家為之爭搶，南京前段時間的天價學區房，可以說是一大明證，哪怕是靠近學校，住房依然具有較大的升值性。

3、商業資源。儘管實體經濟已經開始沒落，但並不意味著商業資源就已經失去了意義，民眾為什麼喜歡生活在市區，看中之處不久在於生活方便，大眾在買房之時，也通常不忘了解周邊的商業配套，商業資源的存在，通常也會帶動房價的上漲。

至於住房面積大小，其實無關緊要，在城市及地段這種關鍵因素一致的情況下，大房子和小房子單價不會存在太大的差距，只是總價有所區別，而由於房價的高昂，購房壓力之大，對於不少年輕人而言，反而更加青睞小房子。如果小房子住房面積小於40平米，小房子通常不會被考慮；如果大房子面積已經超過了130平米，小房子反而更具升值性。

謝邀！判斷一套房子的價值，因素有很多。包括城市，大城市的房產肯定要比小城市的房產值錢。還有地段，地段好的肯定要比地段差的值錢。另外就是配套資源，學區房也絕對要比非學區房價值高得多。再來看樓主所說的面積大小。首先，面積大的房子比面積小的價格要高。但是價值呢？只能說你前期投入的資金要大。雖然房價一直處於上漲趨勢，但是，等你出手的時候才會發現，買家在買賣二手房的時候最終是以總房款來決定的。面積大自己總房款就要高很多，在他們購買能力不足的時候，自然就會放棄了。這就處於一種有價無市的狀況，在這種狀況下，大面積房子甚至連一個饅頭都不如，饅頭至少能解決人的溫飽。當然這麼多購房者中，總是不缺一個兩個有錢沒處花的傻缺。就是有這種傻缺，一些二手房東才會掛出天價二手房出來，本來就是抱定了一種坑一個是一個的目的。

這是我所在城市（一個四線小城市的二手房價格），相比同地段的新房房價高出了10%-30%了。像這樣的還不在少數，你說有市無市？有人就提二手房說話了，說人家花了大價錢裝修了。我就想說一下，50萬買的房子，裝修花了100萬，然後你要賣200萬。你當買家都是傻缺？這到底是TM的房價漲了，還是裝修漲價了？難道說有一天連裝修都可以打著能投資的方式做宣傳嗎？

再回到題主的問題，既然你是在投資，就要考慮的是將來接盤的是那些人？如果是剛需，他們手裡肯定沒多少錢，一套房總價那麼高。他們怎麼接受？肯定是面積小一點的總價也低的房子容易出手。如果你想針對另一批投資者，我相信他們比你還精，新房價比你的二手貨低那麼多，我為啥要買你的呢？再次感謝邀請回答~