地產大咖表示，稅費佔樓價比例過高，房價裡面至少有6成是各種稅費，開發商不是導致高房價的主因。再往前推，有馮侖的“房地產商窮人說”。那麼蓋樓到底需要多少錢？一張圖讓你看明白！

這個需要專業的人士做具體財務分析，但是作為外行，我們可以大膽猜測一下貴在哪裡，首先是拿地成本，這無疑是大頭。其次，資金投入成本，不是蓋每棟樓都是全現金的，基本沒有開發商會這麼幹。都會去貸一部分款，所以直到樓盤賣完回款，中間都有一個墊資及利息成本，開發建設的就是這部分錢，也是大頭。一棟樓房從拿地到開發完成再到銷售完畢，時間一般需要3-5年。這期間考慮上機會成本和時間成本下來自然成本就會被抬高了許多，還有5年前1塊和現在的1塊購買力也不一樣，因為貨幣在不斷貶值。所以概括來說房子貴在哪裡：拿地成本、建設投入成本、時間成本、機會成本！其他稅費那些其實都還好，不會太高！

這個問題很好，為什麼麵粉便宜了，但麵包還是很貴？

在房地產開發中，有很多我們看不見的成本，而大部分人是以為看得見的成本就是開發商蓋樓的所有成本了，但是實際上還有很多成本隱含在看不見的後面。

以一個大城市的土地市場和房地產市場為例，土地拍賣樓面價要1000元/㎡，那麼賣多少錢才可以賺到10%的利潤呢？我們來仔細算一筆賬：

土地成本1000元/㎡；

工程成本2000元/㎡；

裝修成本800元/㎡；

佔地面積100畝，容積率2.0，我們都蓋高層住宅，建築面積為13.3萬㎡；

按照售價為6000元/㎡來計算；

土地成本就是1.33億元；

建安成本就是2.66億元；

按照資本化利息9%來計算，一年的利息支出就是0.45億元；

增值稅大約是0.45億元；

總的銷售額是8億元；

銷售成本是5.97億元；

管理及銷售費用分別為0.24億元、0.24億元；

土地增值稅0.29億元；

企業所得稅0.31億元；

專案公司銷售淨利潤0.94億元；

專案公司銷售淨利率是11.81%。

從這個利潤大概的測算過程我們可以看到，大部分只可以看到蓋樓的成本2000元/㎡，但是其他成本加起來最後賣到6000元/㎡，淨利潤才只有11%；

如果是5000元/㎡售價的話，淨利潤只有大約2780萬元，淨利率只有4.17%。

對於一個開發專案來說，投入幾個億隻賺了2780萬，開發商是不願意做的。

所以我們把賬算清楚，可以看出2000元的工程成本，賣5000元是不賺錢的。

地價高只是一方面。地價1萬，開盤賣4萬，利潤太高了吧。當然考慮中間有些銀行貸款，也太高了啊。君不見這幾年開發商都是首富人群啊。說到底，太黑了。

1、商品價格不由成本決定 成本只是一部分

房產區別於一般物品，具備了商品和資產兩重屬性。而商品屬性還可以分為自然屬性和資產屬性，為自然屬性即房子用來住，體現出使用價值；資產屬性即房子可以買賣和出租，體現出增值價值。所以說房子的定價不是由建造成本決定的。

2、配套環境影響房價

一般而言，配套環境主要有（1）教育配套。現在的家長十分重視孩子的教育問題，所以更願意在幼兒園、小學、初中、高中甚至大學附近買房，所以就近的房價也越高；（2）交通資源。交通是一個區域獲得充分發展的重要基礎，房價也因此上升；（3）城市級別。級別越高的城市，能創造的就業機會、各類資源更多，不信你對比一線城市，房價也越高。

3、政策方針大方向影響房價

政策對房價的影響顯而易見，而且這種影響是見效最快最直接的。

4、供求狀況影響房價

明明房價這麼高了，為什麼買房的人還這麼多，搖號只給1分鐘選房，比買菜還快，但有人還是排隊去！決定價格的最直接因素，是供求關係，這個道理不管放在買菜還是買房，都是適用的。

其實房價上漲的因素是多個方面的原因，人口問題、地價、制度問題都是誘因，隨著近幾年樓市調控更為嚴格了，房住不炒已經不單單只是口頭 ，未來的房價最終會迴歸到一個理性的狀態。