“樓盤的價格制定是一項專業性很強的事情，畢竟不動產都不便宜，小則幾十萬，上百萬，大則上千萬甚至過億。”——地產老司機：湯波虎

再下就把基礎常規的房源價格制定方法簡要說下，也只能是簡要的說，因為不管哪一種，展開來說都是非常具體的事情了，都可以開課講了

1、成本導向定價法

顧名思義了，這是非常好理解的方法。那就是把所有的成本核算出來，然後平攤到銷售的單位面積。

實際銷售價格，就以這個成本為基礎，細分則有

1.1成本加成定價法：單位成本X(1+百分比）

1.2目標定價法：(總成本+目標利潤）/可售面積

“這種定價方法，適合無知名品牌的小型開發商，不要太糾結價格，早出貨早上岸。”——地產老司機湯波虎

2、市場導向定價法

這個也很好理解，就是市場化的定價了。比如，2017到2018年全國房價激漲，2017年之前拿地成本很低，但是2019年的拿地價格可能都是2017年之前的售價了。那麼這個時候，之前拿地的企業，肯定就不能用成本定價法了，而是以市場為主導。

實際銷售價格會遠遠高出成本價，因此基價就要以市場為錨了，細分也有

2.2價值定價法：開發商依據競爭專案打分，分析對比再定價

3、競爭導向定價法

你基本可以理解為“拍腦殼定價”。是的，就是其他回答調侃的那種定價法。

只是這個“拍腦袋”不是貶義，而是指對市場，對趨勢，對產品有著十分強的判斷，足夠自信的情況下，做的風險較大利潤率也會很大的定價法。

競爭者定價法在特殊專案，或者小型開發企業，或者本土開發企業會比較常見，也就是經常說的——老闆說了這麼賣。

其實專業細分上來說，可以分這三種

3.1領導者定價法：高階物業，領導說賣多少就賣多少

3.3追隨者定價法：很好理解的，先你出來的，你的同類競爭對手怎麼定價，你就怎麼定價，他調整了，你也跟著調整。

這個是根據開發商那地價格和預算成本等綜合起來為依據，而後報給政府部門稽核，由政府部門稽核後定出房子價格，這個過程有很多細節在裡面，不是開發商想定什麼價格就定什麼價格，也不是開發商想什麼時候賣就什麼時候賣。

要想知道房地產樓盤價格的制定，我們就要先看樓盤的建設過程。

首先，政府出讓土地使用權―開發商叫價競拍―圖紙設計、審批、建設材料採購、搬運、人工，其中所包含的單位有建設單位、勘察單位、設計單位、承包單位、施工單位、監理單位幾大類。―後期的房屋售賣（中介）―就連強硬的開發商和後期物業都是抬高房價的原因之一。

來個最簡單直接的描述吧，假設拍地花五千，建設人力物力花三千，銷售花一千，那麼房價就是一萬起步。這也就為什麼好地段房間高的原因――起步就很高。

我相信很多正在買房或打算買房的人都想知道：“房價到底是怎樣制定出來的”？其實不僅房地產行業外的人對這方面不瞭解，就是行內的人，如果不是負責對口部門的，對銷售價格制定的方法也是一知半解。

房地產樓盤的價格制定通常經過以下三個步驟：

一、預期銷售價制定

在地塊正式競拍前，開發商根據地塊的規劃指標條件，設計出幾套樓盤規劃草案，並對這幾套規劃草案進行“成本、預期銷售價和利潤”經濟測算，反推地塊價格的底線。

在這個拿地過程中涉及到的“預期銷售價”，將作為評估日後正式銷售價是否可行的標準線，通常最終銷售價只能高於預期銷售價，不能低。

二、正式銷售價格推導

樓盤的規格設計方案最終確定後，進入正式銷售價格制定階段，通常以“市場類比法”推導銷售價。所謂“市場類比法”簡單點理解就是參考周邊樓盤，尤其是產品相似類高或客戶相同度高的樓盤價格制定。

這也是為什麼某個地段如有大品牌樓盤開盤，小樓盤價格就上漲的原因，因為他們用市場類比法制定價格。

三、最終銷售價確定

市場類比法制定出來的銷售價格，如不低於原預期銷售價和心理預期回報率，通常會被老闆或最終決策人再往上調一點，就是最終銷售價了。