一，透過開發商聘用的，或開發商自己成立的物業。

二， 透過街道、社群聘用的。

三， 業主大會聘用的的。

好的物業很少。

關於物業，有說不完的話題，其實就是什麼是物業，物業到底能幹什麼，該幹什麼，始終沒有普及到盡人皆知的程度。

物業進入小區的第一種形式是開發商委託管理，因為新建小區，小區建成後，和業主完全入住中間有一個時間段的，這時的業主是沒法成立業委會，因為戶數不夠，這樣也就沒法自己聘任物業公司。只能由開發商委託一家物業公司進行前期管理。

第二種形式是業委會委託某個物業公司進行管理，然後這個物業公司進駐小區。這個很難弄的，業委會成員為了利益之爭，有時會大打出手的，因為誰引進的物業，這個物業會感恩於這個業委會成員的。但是業委會的其他成員和廣大業主可能不買賬，就會使引進者陷入無限的被動之中。甚至家裡的窗戶玻璃要頻繁更換了……

還有其它非主流的進駐方式……

那些是屬於管理範疇的，這個很簡單，看看簽署的物業管理合同，合同裡有的，就是服務範疇之內的事。

合同裡沒有的，幹了屬於超值服務，這個超值服務在幾年十幾年前很流行的，隨著社會平均工資的上漲，物業費並沒有相應的上調，所以最先擠壓的就是超值服務專案，

之後開始擠壓隱性服務專案，這些隱性服務專案，至今這裡還少有業主提及，其實也是業主不專業的一個表現形勢。隱形服務的擠壓太過了，就顯現出來了，就是業主所說的偷工減料。

大體上來講，物業要保證業主水電氣熱暖的使用，維護園區基本的秩序和衛生，還有綠化工作，高層的還有電梯維護檢查和一般維修。現在又加強了消防的管理。

後來政府部門又給加了一些東西，比如避雷檢測，還有其他一些增加項。這個開始都沒有列入物業收費專案，這時就需要物業拆東牆補西牆的方式弄出來資金，用於這些增加的專案。

一個數據是這樣的，二十年間，物業費裡的員工工資支出，從不足百分之三十增加到了百分之七十以上。

所以現在談什麼進駐和服務，其實就是空談而已，落不到實處的。

有的老舊小區，物業已經開始主動撤出了，今後會有更多的小區，物業也會主動撤出的。

服務方面，只要能保證業主的正常生活就不錯了。

這是一個死結，現在誰都不想觸動這個問題，穩定一天是一天吧！不穩定更糟糕的！

物業的管理手段很簡單，衛生打掃找幾個年紀大的婦女，天天上午半天無休止的幹，要是打掃乾淨的話，再增加一倍的人也不行。綠化地裡停車隨便碾壓，綠化不成樣子，也不養護；開發商種植的草坪開始兩年還花錢找人拔野草養護，這幾年都不做了，就用除草劑，一年能打幾次除草劑，把草打得也不旺長了，肌廋希希落落還被車亂碾壓。車子亂停亂放，物業只管收費，隨你怎麼停。利用公共空間收費，地下室租給外地人，整理一下停腳踏車收費。廣告、售貨機、快遞箱都進小區收費綠地毀了不少。遺憾的是無人管無人問，業主們思想不一致，大部分人認為說了無用，不願說；其次就是不敢說，怕引禍傷身；再就是很怨恨，無處去講。加上物業的攻關，確實百姓講了無用。現在業主們對物業管理意見很大，實實地無辦法！

沒有業主委員會之前是由開發商聘請的

等有了業主委員會，由業主委員會聘請物業管理企業

業主委員會要協助和監督物業管理企業共同管理業主的物業

記住業主委員會不是和物業管理企業對著幹的，不要想有了業主委員會是為了炒掉現有的物業管理企業

成立業主委員會的目的是為了更好的協助和監督物業管理企業為了業主和業主的物業做好管理服務（先管理再服務），已達到讓業主手中的物業保值或增值。

打黑，除惡，治亂。該管管沒規矩的物業了，就說說原平市聖煜華庭小區的物業吧，最初的物業是在小區亂建亂蓋。自從換了個新物業，動輒就以各種明目收取費用，每戶交的物業費，又增加了傾倒垃圾費，還加了個車庫物業費，有的業主實在感覺車庫物業費收的沒道理，就沒交車庫物業費，結果車庫已停電3年了。交的公用電費，另外又收取小區內路燈費。最初的物業是一次性收取車輛管理費100元。結果換了個物業是前面的不算數，車輛管理費又收取30-50元。每戶完好無損的水錶，又來個每戶交來500元大換水錶，誰家不換，不買給水費……諸如此類的收費明目太多了。村有村規，民有民約。可是哪個部來管管物業的亂象呢？