工作了大半年，對商業推廣相關工作也有了初步的認識，但也對工作產生了許多迷茫和困惑，甚至，對職業發展前景產生深深的懷疑。好在，意識到了非常關鍵的一點，即——雖然商業地產的門檻很低，但商業地產是個大學問，執拗於工作崗位上的得失，無異於管中窺豹，忽視自己真正面對的，其實是一個龐然大物。

大半年的工作困惑，總結為以下三點，未必準確，但也希望可以和更多的同行交流學習。

1．執行力不等於營銷能力

剛入行，做的肯定都是最基礎性的執行工作，這個倒無妨，畢竟熟悉工作的每一環節是極其重要的，但時間一久也會懷疑自己。既然涉及內容生產，為什麼不去媒體平臺？既然要做落地活動，為什麼不去傳媒公司？既然重心是營銷方案，為什麼不去廣告公司？

找到並且建立核心競爭力，真的很難。一不留神就會陷入唯業績指標論的泥潭，產生為提升客車流而加大活動頻次、折扣力度等簡單粗暴的工作思路。需要執行的工作很多，橫跨多個部門、涉及多方協調、形式和渠道多元，很容易被節點推著走，被招採流程倒逼，陷入永無止境的執行流程中。

2．過度依賴外部的優質資源

如今，購物中心為了吸引客車流，提升銷售業績，各類營銷手段層出不窮。作為商業推廣從業者，經常也會關注同行有哪些出奇制勝的手段。僅從商場落地活動層面來看，類似“大陸首展”、“明星到訪”、“網紅打卡”、“潮流聖地”等吸睛標題輪番上演，且不說自以為是的精品活動是否真正喜聞樂見，優質資源雖然稀缺，但如果一味地依賴這些外部資源，恐怕早晚會將一手好牌打爛。

畢竟資源是公開的，透明的，但未必適用所有的購物中心，高階有高階的玩法，中端有中端的喜好，低端有低端的講究。商業推廣，任重道遠，逐漸建立關於商業地產的推廣思維，恐怕才是長久之計！

3. 慎重看待推廣經驗，避免唯經驗論的形而上學

推廣工作，僅憑工作經驗恐怕難以熬成專家，即便隨著年限的增加職級有所變動，但很有可能出現德不配位的尷尬局面。經驗，恐怕只能代表熟練，並不代表專業。既然熟悉了推廣流程，追求推廣方法的完善和最佳化，應該才是解決問題的關鍵。

以上三點，是從業以來陸續出現的思維誤區。至於解決辦法，也在摸索階段，後續的文章會專門來談。本文的目的，一來反思總結；二來給初入商業地產從事推廣工作的萌新一點啟發，避免走同樣的彎路浪費職場寶貴的成長時間。

商業地產是門大學問，期待更多的交流和學習！

隨著商業地產開發受到了開發商的一致追捧，而發展商關心最多的是銷售、招商、經營方面的內容，在專案操作的過程中卻忽略了商業專案成功前提市場調查的重要性；有些開發商意識到商業專案市場調查的重要性卻不知道該從何著手實施，往往套用住宅專案的調查方法，陷入調查的誤區。

1、簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據很多商業專案在進行市場調查時簡單透過對區域消費者的消費行為調查來確定專案業態或者解決專案的定位問題。殊不知，消費者消費行為調查只能說明消費者在哪裡消費、消費什麼商品、需要什麼服務、有多少人消費、一般的消費頻率等因素的簡單量化，是對目前消費市場的一般描述缺乏對區域消費格局變化預測的支援，因而對選擇適應消費格局變化的業態定位沒有多大意義。

商業專案的業態定位的前提條件是對專案商圈區域內的經營業種、商品特性、商圈的顧客來源及其特點和專案周邊的環境，商業設施、生活結構等商圈內容進行深入調查分析。因為不同業態之間存在著許多的相似性，甚至很難分辨，找出相似業態的不同組合要素，是區別它們的最好方法，是業態定位的重要步驟，同時也是明確專案業態定位時實施業態錯位經營還是互補經營的重要依據。

2、重視商業專案調查而輕商業經營調查商業專案對專案區域同類業態的商業專案（經營或者銷售）進行效益狀況和經營規模、提供的產品或服務、客流量等經營特點的資訊研究，是專案進行市場定位和商業功能設計的基礎條件；而商業經營調查則是對以專案處於的商圈範圍內的經營業種、商品特性、交通網分佈、人口分佈狀況及生活結構的調查和經濟效益的預測。

從功能角度分析兩者有本質的區別，商業專案調查解決的是當地商業市場的發展方向和趨勢，解決專案整體發展的問題，即專案要做成一個什麼樣的專案；商業經營調查是功能定位、業態選擇參考依據，解決專案將如何達到設定的目標。以商業專案調查取代商業經營調查的做法將面臨著業態定位失準、客戶群體界定不當等專案功能性錯誤的風險。

在很多的商業專案的市場調查中，簡單地把區域消費者消費行為調查作為業態定位依據會導致業態定位失準；重視商業專案調查而輕商業經營調查導致專案發展方向和趨勢把握失誤，解決不了專案整體發展的問題。