房價的決定因素主要由土地價格和房屋價格構成。在這一點上，新舊房屋在本質上沒有區別。決定地價的因素有八個:

1. 位置和麵積

地理位置優越的土地價格高於地理位置較差的土地價格。

一般來說，大面積的土地利用效率要高於小面積的土地利用效率，因此價格較高。但這不是泛化。只有當房子的整體土地面積合適時，土地價格才會更高，房子的價格才會更高。

2. 地形和地質

惡劣的地形會增加專案前期的建設成本，增加建設成本，也會影響土地的功能，所以土地價格較低。例如，如果一個工廠建在山坡上，它的低出口的平整土地的價格將低於它的高出口的山坡土地的價格。

3.形狀和使用

一般來說，由於三角形等不規則土地的利用率較低，其價格自然會下降。

商業用地價格高於工業用地價格;工業用地的價格高於住宅用地的價格。

4. 交通、環境

無論土地街道是否屬於主幹道，道路的鋪設條件、主幹道的寬度、交通的便利性以及交通的便利性都會影響到土地的價格。

5. 方向,地板

良好的房屋朝向和合適的樓層有利於Sunny、通風、改善室內環境，有利於居民身心健康。

6. 照明和通風

門窗的朝向和設計對保持充足的光線和良好的通風有很大的影響。房屋的照明要求符合節能標準。房子的通風要求是開啟門窗，保證室內外空氣的自由流動。

7. 施工質量

在商品房購買過程中，質量問題難以把握。它是否具有質量證書是衡量其質量的重要標誌。

8. 物業管理現狀

二手房諮詢是保障住房的首要條件，但如果沒有好的物業公司，只能是居無定所。因此，購房者在買房時，應該選擇一個好的物業管理公司，以確保生活的舒適和方便。

土地環境質量包括自然環境和人工環境。

對於居住用地，公共服務設施齊全、基礎設施齊全、遠離汙水處理設施的土地價格自然會更高。

此外，政府對土地利用、容積率、綠地覆蓋率、公共建設比例等規劃指標的限制也會影響土地價格。

一、對比定價

最基本的，調查公寓方圓5公里以內，以下三種房間的價格（元/平米）：

高階：8年內開盤的小區，綠化精美，健身器材完備，近地鐵，物業負責，房屋裝修精緻乾淨，傢俱家電齊全。別墅小區，區域地王小區，不在考慮範圍。

中端：15年內開盤的正規小區，有正常綠化，有小區園子，有基本傢俱。

低端：上古時代的小區，無裝修，無家電，無園子或者面積小。戶型合理，無明顯採光問題。（大多數一二線城市來說，這種是最低端的房間了，再往下可先不考慮）

以上三種（最後一種不常見）典型的房間，中間涉及到很多考慮因素。

公寓屬於商業類性質的產品，二手房屋交易中公寓的評估價一般由專業的房產評估機構，根據房屋所處的地理位置、房屋自身條件、周邊配套、交通、環境、市場等幾個方面綜合評定出來的價格，下面列舉影響公寓評估價的幾大因素：

城市核心地段與遠郊區地段肯定有差別，北京西城區二手房評估價可以達到8萬-10萬，而遠郊區的延慶評估價只有2萬-3萬，這也就是我們常說的地段對房屋本身價值的影響。

房屋的朝向、樓層、建築年代、戶型等是影響房屋本身評估價值主要指標，房屋裝修狀況也有一定影響，但隨著時間流逝，通常超過5年裝修對房屋評估價的影響基本忽略不計。

周邊配套完善程度，周邊環境對評估價也有一定影響。濱海新區和大港同屬天津遠郊區，但大港化工廠較多，30萬一套二居無人問津，同等金額購買二者的商住房屋時，大港所購買房屋的面積大於濱海新區，相應的大港單價低於濱海新區，同理大港的評估價也就低於濱海新區

評估價與當前同小區房源最近成交價有關，二手房成交價格上漲時，相應的房屋評估價也會根據行情上漲，反之下跌。

由此可見，普通公民很難透過公式簡單計算出公寓的評估價，需要由專業的評估機構，綜合考慮各種因素計算出來的價格。只有在不動產登記中心過戶繳納稅費時才能知道準確的評估價格。

二手公寓買賣時繳納稅費高，如果採用差額徵收法，出售方需要繳納：增值稅及附加(差額*5.6%),個稅(差額*20%),土地增值稅(四級超率累進稅率),印花稅(全額*0.05%)；買受方需要繳納：契稅(全額*3%)，印花稅(全額*0.05%),登記費(550元/本)。